ЗАКЛЮЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ СДЕЛОК В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Вложение инвестиций в государственную недвижимость является одним из распространенных в настоящее время способов вложения денег частными инвесторами.

Как правило, государство обладает либо правом на земельный участок, на котором предполагается новое капитальное строительство, либо правом на объект капитального строительства, который планируется реконструировать. Частный инвестор после завершения инвестиционного проекта получает в собственность часть помещений данного объекта недвижимости.

Первым этапом является обязательное получение согласия государства на реализацию инвестиционного проекта как собственника недвижимости, вовлекаемой в инвестиционный проект.

Выдача такого согласия осуществляется Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ).

Согласно п. 1 Постановления Правительства от 10.08.2007 №505 (Постановление №505) утверждено Положение о принятии федеральными органами исполнительной власти решения о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества (Положение).

Действие Положения распространяется на отношения по привлечению инвестиций в объекты недвижимого имущества, которые:

• находятся в федеральной собственности;
• закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными учрчреждениями и унитарными предприятиями;
• являются земельными участками, предоставленными в установленном порядке государственным учреждениям и унитарным предприятиям;
• не являются воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания, космическими объектами, предприятиями как имущественными комплексами и федеральными объектами недвижимого имущества, расположенными за пределами России.

Если вышеназванные условия выполняются, то Положение может применяться к правоотношениям государственных структур и частных инвесторов по реализации инвестиционных проектов в области капитального строительства и реконструкции объектов недвижимости.

Если федеральные земельные участки, вовлекаемые в инвестиционный проект, предоставлены непосредственно федеральным органам государственной власти, то Положение на такие правоотношения, исходя из его буквального толкования, не распространяется, поскольку по своему юридическому статусу федеральные органы государственной власти не относятся ни к государственным учреждениям, ни к государственным унитарным предприятиям.

Кроме того, Положение не может быть применимо по отношению к инвестиционным проектам с участием открытых акционерных обществ, акции которых находятся в федеральной собственности.

Согласно п. 2 Постановления №505 Минэкономразвития РФ в 3-месячный срок необходимо было утвердить, в частности, порядок организации и проведения аукционов на право заключения инвестиционных договоров в отношении федеральных объектов недвижимости.

Инвестором проекта признается физическое или юридическое лицо, победившее на аукционе, заключившее инвестиционный договор и обеспечивающее финансирование (софинансирование) инвестиционного проекта за счет собственных средств, привлечения финансовых ресурсов соинвесторов либо заемных средств (п. 2 Положения).

Следует отметить, что Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (Закон 39-ФЗ) не предусмотрено проведение каких-либо торгов на заключение инвестиционного договора. При этом однако согласно п. 1 статьи 8 Закона 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании инвестиционного договора, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством. Согласно статье 447 Гражданского кодекса (ГК) гражданский договор (в том числе инвестиционный) может быть заключен на торгах. По результатам аукциона выигрывает то лицо, которое предложит наивысшую цену.

Введена в действие специальная процедура принятия решения о согласовании проекта инвестиционного договора.

На первом этапе процедуры инициатор инвестиционного проекта формирует пакет необходимых документов (п. 7 разд. II Положения):

После того как пакет необходимых документов сформирован, он вместе с заявкой направляется в отраслевой федеральный орган исполнительной власти, которому подведомственно соответствующее учреждение или унитарное предприятие, который в течение 30 дней рассматривает представленный пакет и принимает решение либо об отказе в даче согласия на заключение инвестиционного договора, либо о согласии на такое заключение.

Закрытый перечень оснований для отказа определен в п. 11 Положения:

В случае положительного решения заявка и пакет документов направляются в ФАУФИ, которое также в течение 30 дней принимает решение либо об отказе в даче согласия на реализацию инвестиционного проекта, либо о согласии.

Согласно п. 15 Положения решение об отказе в согласовании заключения инвестиционного договора принимается ФАУФИ в случае, если:

• отчеты об оценке составлены с нарушением требований законодательства РФ об оценочной деятельности;
• условия проекта инвестиционного договора противоречат законодательству РФ.

Весь пакет документов с распоряжением ФАУФИ и проектом распорядительного акта Правительства направляется в Минэкономразвития, если инвестиционный проект подпадает под категорию проектов, для реализации которых требуется согласие Правительства, а именно (п. 4 Положения):

• стоимость недвижимого имущества, определенная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, превышает 150 млн. рублей;
• стоимость недвижимого имущества, определенная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и суммарный объем капитальных вложений, необходимых для реализации инвестиционного проекта, в совокупности превышают 500 млн. рублей.

Инвестиционный договор, как правило, заключается между инвестором, победившим по итогам аукциона, инициатором проекта и ФАУФИ. В проект инвестиционного договора включаются все установленные Правительством РФ существенные условия (п. 9 Положения):

При отсутствии утвержденной проектной документации на этапе заключения инвестиционного договора суммарный объем капитальных вложений в инвестиционный проект может быть указан весьма условно. С учетом этого в инвестиционный договор на этапе его подготовки вносят оговорки об изменении графика финансирования и суммарного объема капитальных вложений после утверждения проектной документации в установленном порядке.

Следует остановиться на таком существенном условии инвестиционного договора, как условии о банковской гарантии. Согласно Положению банковская гарантия предоставляется инвестором до заключения инвестиционного договора. При этом не указывается, исполнение какого обязательства инвестора обеспечивается банковской гарантией. В случае если банковская гарантия будет обеспечивать исполнение инвестором обязательств, вытекающих из инвестиционного договора, по общему правилу банковская гарантия оформляется после момента возникновения основного обязательства, а не до этого момента (п. 1 статьи 329 и п. 1 статьи 369 ГК).

Правительство России в нестоящее время проводит политику стимулирования отечественной промышленности. Для этого введены запреты на поставку в государственные учреждения отдельных товаров иностранного производства. Однако российские производители не всегда могут самостоятельно изготовить требуемые объемы продукции должного качества. Выходом из этой ситуации может быть заключение инвестиционных контрактов.

Что это такое

Инвестиционным контрактом называют соглашение, по которому инвестор передает собственные средства заказчику. Последний в свою очередь должен использовать эти средства для извлечения дохода. Такие взаимоотношения регулируются нормами 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года.

Подобные контракты больше всего распространены в строительстве. Одна сторона передает денежные средства компании-застройщику. Та в свою очередь проводит все необходимые работы по строительству объекта недвижимости. Инвестор в итоге получает готовые помещения в свою собственность.

Взаимоотношения между сторонами оформляются в письменной форме. Устный договор не признается действительным. Денежные средства, оговоренные в контракте, могут передаваться единоразовым платежом или частичными выплатами.

Согласно нормам действующего 44-ФЗ выделяются два основных вида инвестиционных контрактов:

• Специальный. Он подразумевает соглашение, заключенное между Правительством России и компанией, которая берет на себя обязательства по созданию или модернизации производства на территории нашей страны. Возможность оформления такого контракта предусмотрена 488-ФЗ.
• Договор со встречными инвестиционными обязательствами. Он предусматривает взаимные обязанности сторон по созданию производства на территории страны с целью обеспечения ее нужд.

В инвестиционном контракте обязательно прописываются полные реквизиты обеих сторон, предмет сделки, строки исполнения обязательств, сумма инвестиций, права и обязанности контрагентов. Документ визируется печатями и подписями.

Особенности заключения специального инвестиционного контракта

Нормами статьи 111.3 44-ФЗ установлена возможность заключения специального инвестиционного контракта (СПИК). Одной стороной в нем выступает Правительство России или отдельный муниципалитет. Такой договор предусматривает выполнение инвестором работ по освоению производства на территории России в установленные сроки. В свою очередь заказчик обязуется создавать все условия для полноценного ведения бизнеса. Для этого применяется льготная система налогообложения и оказывается необходимая поддержка.

Выделяют три типа специальных инвестиционных контрактов:

1. Модернизация или создание «с нуля» производства определенных промышленных товаров.
2. Разработка и последующее внедрение технологий, которые позволили бы улучшить существующее производство.
3. Формирование производства, не имеющего аналогов в Российской Федерации.

При выполнении всех взятых на себя обязательств точно в срок инвестор может выступать в роли единственного поставщика при заключении государственных контрактов. Но для этого объем вложенных инвестиций должен превышать 3 миллиарда рублей, за производство должна отвечать компания, зарегистрированная на территории России, а также страной происхождения товара должна выступать Российская Федерация.

Порядок заключения

Заключение таких договоров носит заявительный характер. Фирма, которая хочет выступить в роли инвестора, должна пройти следующие этапы:

1. Обратиться со своим предложением в Министерство промышленности и торговли России или иной уполномоченный орган исполнительной власти. К заявлению прикладывается определенный пакет документов, в котором излагается суть предложения.
2. В течение месяца после получения обращения орган формирует свое заключение о соответствии компании-заявителя требованиям к инвесторам. Это решение передается в специальную комиссию для дальнейшего рассмотрения.
3. В течение двух месяцев комиссия рассматривает все документы и выносит свое решение относительно возможности или невозможности заключения инвестиционного контракта.
4. Ответ заявителю отправляется в течение 10 дней с момента принятия решения. Если заключение контракта одобрено, то прикладывается его проект.
5. Заявителю дается 10 суток на подписание инвестиционного контракта. Если имеются какие-либо разногласия, он может отправить соответствующий протокол. Если заявитель не отправляет заказчику никаких документов, он признается отказавшимся от заключения договора.

Орган исполнительной власти может отказать заявителю в заключении контракта в случае, если инвестиционный проект не подходит для достижения поставленных государством целей и показателей. Причиной отказа может стать также предоставление не соответствующих требованиям документов.

Преференции

В последнее время Правительство России пытается проводить политику импотрозамещения. В такой обстановке заключение СПИК является наиболее выгодным способом ведения бизнеса. Их участники обладают следующими преференциями:

1. Налоговая годовая нагрузка гарантированно не будет увеличиваться в течение всего срока действия контракта.
2. Предусмотрены льготы при оплате налогов на прибыль. В большинстве случаев на федеральном уровне ставка снижается до 0%. На региональном уровне предоставляются значительные послабления по транспортным и имущественным налогам. Муниципалитеты имеют возможность предоставлять скидки на земельные налоги.
3. Значительно упрощается процесс получения земельных участков для осуществления деятельности. Для этого не нужно участвовать в торгах.
4. В отношении выпускаемой продукции можно получить статус российского производства в упрощенном порядке.
5. Участники СПИК получают возможность выступать в роли единственных поставщиков при закупках, проводимых государственными учреждениями.
6. Получить статус крупнейшего производителя промышленной продукции можно в упрощенном порядке. Это по большей части качается изготовителей крупной техники.

В дополнение ко всему участникам СПИК проще получать отраслевые субсидии. Государство будет делать все возможное для поддержки таких производителей.

Договора со встречными обязательствами

Особенности заключения таких контрактов регламентируются нормами статьи 111.4 44-ФЗ. Субъект Российской Федерации имеет право проводить конкурс на право выступить контрагентом по такому договору.

Государственный орган должен заранее определить наименование товаров, производство которых нужно будет создать или модернизировать. Срок действия такого инвестиционного контракта не может превышать 10 лет. Минимальный объем инвестиций при этом составляет 1 миллиард рублей.

Извещение о проведении конкурса на заключение инвестиционного контракта должно быть опубликовано не менее чем за 60 дней до момента проведения процедуры. При этом победителю придется внести обеспечение исполнения контракта в размере от 2% до 5% от его НМЦК. Заказчику нужно будет отразить в своем план-графике минимальный объем инвестиций.

На сегодняшний день заключено не так много инвестиционных контрактов. При этом такой механизм работы считается наиболее удобным как для государства так и для инвесторов.

Тема: «Основания заключения инвестиционных контрактов. Способы их финансового обеспечения»

Александра Шмигельская 2 лет назад Просмотров:

1 Тема: «Основания заключения инвестиционных контрактов. Способы их финансового обеспечения» Начальник Отдела Департамента бюджетной методологии Сергеева Вероника Александровна

2 Реформа осуществления капитальных вложений Приняты Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. 418-ФЗ «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты» особенности осуществления закупок, связанных со строительством (реконструкцией) объектов капитального строительства государственной (муниципальной) собственности, а также приобретение объектов недвижимого имущества в государственную (муниципальную) собственность с 1 января 2014 года новый порядок осуществления капитальных вложений в объекты недвижимого имущества государственной (муниципальной) собственности 2

3 Формы инвестиционных контрактов Форма Статьи 72 и 79 Бюджетного кодекса Государственный (муниципальный) контракт Статья 78.2 Бюджетного кодекса Гражданско-правовой договор БУ, АУ, ГУП Статья 80 Бюджетного кодекса Гражданско-правовой договор хозяйственного общества Способ финансового обеспечения Бюджетные ассигнования соответствующего бюджета Субсидия на капитальные вложения (ст.78.2 Бюджетного кодекса) Бюджетные инвестиции (ст.80 Бюджетного кодекса) Основание заключения Решение о подготовке и реализации бюджетных инвестиций Решение о предоставлении субсидий Решение о предоставлении бюджетных инвестиций 3

4 Способы осуществления бюджетных инвестиций в объекты государственной (муниципальной) собственности Государственные (муниципальные) заказчики госконтракт Органом власти (органами МСУ) операции по оплате БУ, АУ, ГУП в рамках переданных полномочий от лица органов власти (органов МСУ) лицевой счет получателя бюджетных средств (220.1 БК) орган Федерального казначейства лицевой счет по переданным полномочиям получателя бюджетных средств (абз. девятый п.4 ст.79 БК) 4

5 Условия соглашения о передаче полномочий государственного (муниципального) заказчика Соглашения о передаче полномочий должны содержать, в том числе: — сведения о каждом объекте капитального строительства (объекте недвижимого имущества) — права и обязанности АУ, БУ, ГУП по заключению и исполнению госконтрактов в лице органов власти (органов МСУ) — право на осуществление ПБС, органами госфинконтроля контроля соблюдения условий соглашений — ответственность БУ, АУ, ГУП за неисполнение или ненадлежащие исполнение переданных полномочий — Обязанность БУ, АУ, ГУП по ведению бюджетного учета, составлению и представлению бюджетной отчетности органам-учредителям 5

6 Финансовое обеспечение инвестиционных контрактов за счет субсидии на капитальные вложения Бюджет ППО Подрядчик ПБС оплата лицевой счет (предназначенный для учета операций с субсидиями на капитальные вложения) — абз. шестой п.4 ст.78.2 БК; — ст.30 Закона 83-ФЗ; — ст.2 Закона 174-ФЗ орган Федерального казначейства соглашение п.4 ст.78.2 БУ, АУ, ГУП (МУП) 6

7 Условия соглашения о предоставлении субсидий на капитальные вложения Соглашения о предоставлении субсидий должны содержать, в том числе: — цель предоставления субсидии с указанием сведений о каждом объекте капитального строительства (объекте недвижимого имущества) -права и обязанности сторон соглашения — осуществление закупок в соответствии с Законом 44-ФЗ — открытие АУ, БУ, ГУП лицевых счетов в ФК для учета операций по получению и использованию субсидий — сроки (порядок определения сроков) перечисления субсидий — право на осуществление ПБС, органами госфинконтроля контроля соблюдения условий соглашений — порядок возврата остатков неиспользованных на начало очередного финансового года субсидий — порядок возврат использованных БУ, АУ, ГУП сумм использованных субсидий в случае установления фактов нарушений условий соглашений — приостановление предоставления (сокращение объема) субсидий в случае нарушения условий софинансирования — порядок предоставления отчетности — случаи и порядок внесения изменений 8

8 Основы составления и исполнения бюджетов [1] 1. Период бюджетного планирования: Проекты федерального бюджета и бюджетов государственных внебюджетных фондов Российской Федерации Проекты бюджета субъекта Российской Федерации и бюджетов территориальных государственных внебюджетных фондов Проект местного бюджета на очередной финансовый год и плановый период на очередной финансовый год (очередной финансовый год и плановый период) на очередной финансовый год (очередной финансовый год и плановый период) 2. Бюджетные ассигнования и лимиты бюджетных обязательств: бюджетные ассигнования утверждаются законом (решением) о бюджете доводятся получателям бюджетных средств в пределах периода бюджетного планирования 8

9 Основы составления и исполнения бюджетов [2] Государственный контракт расходное обязательство (обязанность предоставить средства из бюджета физическому или юридическому лицу) Текущий финансовый год Первый год планового периодавторой год планового периода Расходные обязательства (в том числе обусловленные государственными контрактами) принимаются в пределах лимитов бюджетных обязательств Срок действия государственного контракта не может превышать срок действия периода бюджетного планирования 9

10 Сроки гражданско-правовых договоров бюджетных, автономных учреждений План финансово-хозяйственной деятельности учреждения

план закупок Текущий финансовый год Первый год планового периодавторой год планового периода Бюджет на 1 год Бюджет на 3 года Казначейство России (финансовый орган) контроль соответствия показателей плана закупок показателям ПФХД При планировании сроков гражданско-правовых договоров учреждений необходимо руководствоваться показателями плана финансово-хозяйственной деятельности учреждения 10

11 Субсидии на осуществление капитальных вложений ст Срок заключения соглашений Решение Правительства, ВИОГВ субъекта, местной администрации, принятое в установленном ими порядке на срок действия ЛБО на срок, превышающий срок действия ЛБО Договор, заключенный БУ, АУ, ГУП в целях строительства, реконструкции (приобретения) условие о возможности изменения размера и (или) сроков оплаты и (или) объема работ в случае уменьшения ЛБО получателю бюджетных средств на предоставление субсидии 11

12 Заключение долгосрочных контрактов: предпосылки Производственный цикл выполнения отдельных работ и выполнения, оказания иных сопутствующих им работ, услуг может превышать срок действия лимитов бюджетных обязательств Работы: строительство, реконструкция, техническое перевооружение; подрядные проектные и изыскательские работы Услуги: сопровождение строительства, реконструкции, технического перевооружения (строительный контроль) Поставка: наличие долгосрочных встречных обязательств Требуются исключения из общего бюджетного правила (пункт 3 статьи 72 Бюджетного кодекса) 12

13 Заключение долгосрочных инвестиционных контрактов: основания Случаи заключения долгосрочных контрактов: для государственных и муниципальных заказчиков 1) выполнение работ, оказание услуг длительного производственного цикла при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты государственной и муниципальной собственности 2) поставка товаров по государственным контрактам, заключенных на принципах государственно-частного партнерства для бюджетных (автономных) учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий для хозяйственных обществ Ограничения: в пределах средств, предусмотренной решениями о подготовке и реализации бюджетных инвестиций в пределах средств, предусмотренной государственными и муниципальными программами в соответствии с решением о долгосрочном контракте в пределах общего объема капитальных вложений, предусмотренного решением о предоставлении им субсидии в соответствии с планом финансовохозяйственной деятельности в соответствии с принятыми в установленном порядке решениями органа (органов) управления хозяйственным обществом с учетом решения о предоставлении бюджетных инвестиций 13

14 Заключение долгосрочных инвестиционных контрактов: на принципах государственно-частного партнерства (контракт включает условия, не связанные с его предметом) Основание: Федеральный закон от ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» Правительств Российской Федерации вправе определить дополнительные условия исполнения контракта, не связанные с его предметом Пример: контракт на поставку товара, предусматривающий требование о локализации его производства на территории Российской Федерации 1 год 2 год 3 год 4 год 1 год Лимиты бюджетных обязательств доведены локализация производства медицинских изделий на территории Российской Федерации, в том числе софинансируемая со стороны ППО Государственный контракт не доведены поставка медицинских изделий 14

15 Контракты со встречными обязательствами (статья 111 Закона 44-ФЗ) 1. Конкретная закупка (местный, региональный и муниципальный уровень) 2. Описание встречных условий указывается в акта Правительства Российской Федерации 3. Правительство Российской Федерации может определить особенности осуществления данной закупки, связанные со встречными условиями, в том числе способ 15

16 Контракты жизненного цикла [1] (статья 34 Закона 44-ФЗ) Часть 16 статьи 34 Закона 44- ФЗ Основания заключения контрактов жизненного цикла Случаи заключения КЖЦ: (постановление Правительства Российской Федерации от 28 ноября 2013 г. 1087) 1. Выполнение работ по проектированию и строительству: — автомобильные дороги, защитные и искусственные дорожные сооружения; — инфраструктура морских и речных портов; — аэродромы; — объектов коммунального хозяйства; — инфраструктура транспорта 2. Закупка железнодорожного подвижного состава и судов Проблемы: — определение начальной (максимальной) цены контракта; — обеспечение исполнения контракта 16

17 Контракты жизненного цикла [2] (статья 34 Закона 44-ФЗ) проектирование и строительство Вид расходов по БК 400 Капитальные вложения в объекты государственной (муниципальной) собственности обслуживание, ремонт, эксплуатация, утилизация 200 Закупка товаров, работ и услуг для государственных (муниципальных) нужд 222 Обеспечение специальным топливом и горюче-смазочными материалами вне рамок государственного оборонного заказа 243 Закупка товаров, работ, услуг в целях капитального ремонта государственного (муниципального) имущества 244 Прочая закупка товаров, работ и услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд 17

18 Приобретение объектов недвижимого имущества (статья 93 Закона 44-ФЗ) Пункт 2 статьи 78.2, пункт 2 статьи 79 Бюджетного кодекса Основание: пункт 31 части 1 статьи 93 Закона 44-ФЗ Акт (решение) о капитальных вложениях ед. поставщик приобретение для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения 18

19 Определение подрядчиков строительных работ (статья 24 Закона 44-ФЗ) Способ аукцион конкурс Аукционный перечень (распоряжением Правительства Российской Федерации от г. N 2024-р) Работы по строительству (реконструкции): для обеспечения государственных нужд НМЦ не превышает 150 млн. рублей; Для обеспечения муниципальных нужд НМЦ не превышает 50 млн. рублей Работы по строительству (реконструкции): для обеспечения государственных нужд НМЦ > 150 млн. рублей; Для обеспечения муниципальных нужд НМЦ > 50 млн. рублей 19

20 Формирование цен в строительстве С м е т н ы е нормативы Наличие процедур: — экспертизы проектной документации; — проверки достоверности сметной стоимости; — оценки эффективности использования средств бюджета на капитальные вложения; — технологического и ценового аудита Разукрупнение Проблемы: — сложности в определении цен контрактов на строительные работы; — превышение суммарных цен контрактов, заключаемых в рамках инвестиционного проекта, сметы строительства; — объекты незавершенного строительства 20

Основания для заключения инвест контракта

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. (статья 8 Закона № 39-ФЗ).

Действующее законодательство, регламентирующее инвестиционную деятельность в строительстве, в качестве правового основания для регулирования правоотношений субъектов инвестиционной деятельности указывает инвестиционный договор, который должен быть заключен в соответствии с нормами ГК РФ. Иных положений, содержащих обязательные условия к инвестиционному договору в законодательстве об инвестиционной деятельности в строительстве, не содержится.

Однако, ГК РФ так же не содержит специальных норм для такого вида договоров как инвестиционные.

В такой ситуации стороны при заключении договора вправе руководствоваться положениями статьи 421 «Свобода договора» ГК РФ. Нормами данной статьи установлено, в частности, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

При этом, согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения.

Иными словами, содержание условий договора, определенное законом, является обязательным для сторон, заключающих такой договор.

Однако, как отмечалось выше, правовой анализ законодательства об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, позволяет сделать вывод об отсутствии каких-либо требований к инвестиционному договору, как то: регистрация, заключение договора после выполнения каких-либо условий (например, получения разрешения на строительство и т.п.).

В качестве сравнения можно привести требования для заключения договоров участия в долевом строительстве, регламентируемых Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).

Данный Закон о долевом строительстве содержит требования как к лицу, имеющему право привлекать денежные средства (статья 2), так и требования к договору участия в долевом строительстве (обязательная регистрация такого договора, отражение существенных условий и др.), а также требования о получении разрешения на строительство для привлечения денежных средств участников долевого строительства (статья 3) и т.п.

Действие Закона о долевом строительстве не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве (пункт 3 статьи 1 Закона о долевом строительстве). Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности

Что касается разрешения на строительства, то правовой регламент его назначения, порядка получения содержится в статье 51 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Для получения разрешения на строительство застройщик к заявлению о выдаче разрешения на строительство должен приложить определенные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ документы, а именно (в том числе):

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка;
• материалы, содержащиеся в проектной документации;
• положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

При этом, требовать иные документы, помимо указанных в пункте 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, запрещено (пункт 10 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

При этом, обращаем Ваше внимание, что законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (пункт 1 статьи 4 Градостроительного кодекса РФ) и не распространяется на договорные (гражданско-правовые) правоотношения участников строительства.

Таким образом, разрешение на строительство является административным актом для осуществления строительных работ и не может сказываться каким-либо образом на возможности субъектов гражданского оборота (в том числе, субъектов инвестиционной деятельности) заключать любые сделки.

На основании вышеизложенного, по нашему мнению, заключение инвестиционного договора возможно в любой момент, согласованный сторонами.

В обмен на вложенные средства, вновь привлеченные инвесторы приобретают право на профинансированную ими часть объекта капитального строительства.

Единственное требование, которое будет применяться к такому соглашению – письменная форма. Иные условия также подлежат включению в инвестиционный договор – лишь по усмотрению сторон.

Разрешение на строительство, как и разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию имеют обязательное значение для регистрации прав на объект недвижимости, созданный в рамках инвестиционного договора.

На этапе заключения инвестиционного договора, разрешение на строительство, по нашему мнению, может обладать некой дополнительной гарантийной функцией для инвестора.

Однако на наш взгляд, основным ключевым моментом при реализации инвестиционного проекта являются правоотношения по поводу земельного участка, на котором предполагается строительство, так как получение разрешения на строительство – административный порядок, который четко закреплен в законодательстве и который должны соблюдать уполномоченные на выдачу разрешения на строительство органы. В то время как предоставление земельных участков для строительства является предметом договоренности сторон земельных правоотношений (собственника земельного участка и будущего застройщика). Исключение в данном случае составляют те ситуации, когда сам собственник земельного участка является застройщиком.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что легитимность инвестиционного договора не ставится в зависимость от соблюдения сторонами инвестиционного договора каких-либо условий (получения разрешения на строительство), при том, что наиболее высокие риски при осуществлении инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, связаны с предоставлением земельных участков для строительства, а не с самим порядком получения разрешения на строительство.

Статья написана по материалам сайтов: goszakupkirf.ru, docplayer.ru, eneco.ru.

»