Вопрос о процедуре купли продажи недвижимости

Насирдинова Миргуль Кубанычбековна
E-mail: shevel_a@list.ru

Ключевые слова: договор купли-продажи, жилище, недействительная сделка.

Аннотация: В настоящей статье освещено правовое регулирование в сфере сделок с недвижимостью по договорам купли-продажи, в том числе затронута чистота сделок и возникающие при этом проблемы, а также новейшие изменения в законодательстве Российской Федерации в данной сфере.

The question of the regulation of transactions of purchase and sale of real estate

Key words: the contract of purchase and sale, dwelling, invalid transaction.

Жилище — одно из важнейших составляющих благополучной жизни человека во все исторические периоды, а в современных условиях мирового экономического кризиса это ко всему прочему еще и надежное экономическое основание, а в некоторых случаях — дополнительный источник прибыли. О праве на жилище, к примеру, говорится в статье 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах 1966 г. [5]. В современном российском законодательстве понятие «жилище» определено в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ: это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного (а не только временного) проживания человека, отвечающее санитарным условиям, правилам и нормам, требованиям закона. Видами жилища являются: жилой дом или часть его; квартира, ее часть; комната [4].

В 2007 г. на одного человека в России приходилось 21,1 кв. м жилья. По данным сайта rusfact.ru (http://www.rusfact.ru) в 2016 году (чуть менее, чем через 10 лет) на одного человека в России приходилось 24,9 квадратных метров жилья [7].

По данным роскомстата, уже по состоянию на 2014 год в России был побит показатель по вводу жилья в РСФСР 1987 года, в тот год в стране было построено 72,8 миллиона квадратных метров. В 2014 году строительные организации сдали в эксплуатацию свыше 1,08 миллиона новых квартир, что на 18% больше, чем в 2013 году. Поставлен абсолютный рекорд России — 81 миллион квадратных метров [8].

Именно поэтому сделки с недвижимым имуществом составляют в настоящее время значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц.

Согласно статьи 40 Конституции Российской Федерации: каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища [1].

Тем не менее, иметь право и реализовать его — юридически разные понятия.

К сожалению, данные статистики умалчивают о случаях, когда ввиду ненадлежащей чистоты сделки по договору купли-продажи гражданин лишался как своих денег, так и «приобретенного» на них жилья или, в лучшем случае, пройдя судебные разбирательства, остается при своих деньгах (если к моменту вступления решения в законную силу, средства противоправной стороной сделки еще не потрачены).

Так, из юридической адвокатской практики известен случай, когда при совершении сделки купли-продажи покупатель приобрел единственное для себя жилье и даже успел в него въехать. Однако, ввиду нечистоты сделки, подоспевшие вовремя наследники не только успели в судебном порядке признать сделку недействительной, но и добиться выселения покупателя из квартиры в сжатые сроки. И только благодаря действиям адвоката и пониманию со стороны известной риэлторской фирмы, не хотевшей терять репутацию, до конца разрешения юридической коллизии деньги покупателя находились на депозите компании и не были переданы продавцу, а в конце-концов даже возвращены покупателю.

Но такое благополучное юридическое разрешение вопроса для участников рассматриваемых договорных отношений — скорее исключение, чем правило.

Поэтому, в новых экономических условиях, породивших множество непроверяемых рисков при обороте жилой недвижимости, требуется создание новых правовых механизмов, которые бы в большей степени гарантировали соблюдение прав и законных интересов сторон договора купли-продажи. Это необходимо решать как внесением изменений в Гражданский кодекс РФ, так и вводить новые нормы специального законодательства.

Подобные механизмы регулирования уже появились, например, в субинституте недействительных сделок. Так, в п. 2 ст. 170 ГК РФ произошло значительное изменение правового регулирования недействительности притворных сделок. В новой редакции правовые последствия притворной сделки распространяются не только на случаи, когда в целом одна сделка прикрывает другую сделку, но и на случаи, когда стороны фактически совершают сделку на иных условиях, чем те, которые указаны в содержании сделки. Это касается, например, проблемы заключения договора купли-продажи жилого помещения по иной цене, чем указано в договоре, как правило — по номинальной цене жилого помещения.

В соответствии с новой редакцией п. 2 ст. 170 ГК РФ теперь притворной является не только сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, но и сделка, совершенная на иных условиях. Такие сделки являются ничтожными, то есть недействительными с момента заключения. Тем не менее, последствия для продавца и покупателя не равны: при признании сделки недействительной покупатель остается и без имущества, поскольку такая сделка не порождает перехода права собственности, и без денег, поскольку они уже уплачены покупателю и теперь их можно вернуть с помощью судебной процедуры применения последствий признания сделки недействительной и последующего исполнительного производства. Впрочем, следует признать, что это положение покупателя является следствием его недобросовестного поведения, умышленно скрывающего, например, реальную цену с целью ухода от оплаты налогов. Последствием недействительности притворной сделки является применение к отношениям сторон не правил о реституции, а правил той сделки, которую они имели в виду. Реституция в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ может быть применена в этом случае только тогда, когда сделка, которую прикрывает притворная, также недействительна.

Другие новшества касаются защиты сторон в договоре купли-продажи жилой недвижимости. Так, п.п. 4 п. 2 ст. 178 ГК РФ предусматривает возможность признать сделку недействительной, если сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой [3].

Указанная норма предоставляет возможность оспаривать сделку при наличии заблуждения в личности контрагента.

Другой риск связан со случаями продажи квартиры с зарегистрированными в ней лицами. Прежде всего это касается лиц, имевших право на приватизацию продаваемой квартиры, но отказавшихся от нее. Указанные лица никогда не могут быть выселены из проданной квартиры на основании п. 4 ст. 31 ЖК РФ как лица, не являющиеся членами семьи собственника, поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором [4].

Таким образом необходимо вырабатывать новые специальные правовые механизмы, направленные только на защиту прав участников сделок с жилой недвижимости.

Эту задачу частично решает Федеральный закон от 29.12.2015 N «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N [9] , которым введены, например, новы требования обязательного нотариального оформления договоров и сделок. Новый порядок предполагает, что в соответствии со ст. 163 ГК РФ, нотариус проверит законность сделки, в том числе и право на ее совершение.

Во-вторых, по новому порядку подлежит нотариальному удостоверению согласие супруга, выдаваемое другому супругу на заключение последним следующих сделок в сфере оборота недвижимости: сделок по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации; сделок, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма; сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации.

В заключение следует отметить, что в настоящее время законодательство развивается на фоне растущей потребности граждан в обеспечении себя комфортными жилищными условиями и реализации конституционного права на жилище. Однако, имеющиеся в законе пробелы и противоречия не позволяют в надлежащей степени регулировать правоотношения в рассматриваемой отрасли права.

Вывод: Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования, является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

Как провести сделку купли-продажи квартиры и оформить ее юридически грамотно – все нюансы процедуры

Несмотря на тяжелый экономический период в нашей стране, рынок недвижимости достаточно активен. Многие граждане РФ либо хотят купить квартиру, либо ее продают.

Стоит понимать, что законодательная база России регламентирует общий порядок осуществления сделок купли-продажи недвижимого имущества. Данная операция не является чем-то сложным и непонятным в юридическом плане, однако перед ее проведением немаловажно подробно ознакомиться со всеми нюансами процедуры и провести консультацию с профессиональным юристом.

Для осуществления последнего придется покинуть свое уютное жилище, однако для первоначального ознакомления с юридической процедурой купли-продажи квартиры достаточно воспользоваться нашим ресурсом.

О том, как провести сделку купли-продажи квартиры максимально правильно и беспроблемно, читайте ниже.

Основные законодательные аспекты

Прежде чем затеять процедуру продажи или покупки жилья рекомендуем вам изучить законодательные акты, которые помогут вам подготовится к возможным неожиданностям и избежать некоторых неприятностей. Фото № 1

Рассматривая каждый отдельный случай по купле-продаже квартиры, может потребоваться обращение к многочисленному количеству законодательных актов. Поэтому стоит учитывать то, что иногда просто невозможно обойтись без помощи профессионального юриста для грамотного составления, оформления и исполнения договора купли-продажи квартиры.

Если рассматривать данную юридическую процедуру в целом, то наиболее важными к обращению являются некоторые положения Гражданского Кодекса (ГК) РФ и Налогового Кодекса (НК) РФ.

В первую очередь, потенциальной стороне сделки необходимо ознакомиться с 9-ой главой ГК РФ, в которой четко регламентированы понятия сделки, договоров, их форм и юридической силы, а также последствий, которые будет нести участник сделки, не исполняющий условия договора. Каждая статья данной главы обязательна к более детальному рассмотрению, так как подробно описывает виденье сделок между гражданами РФ со стороны законодателя. Основное, что стоит выделить в сегодняшнем материале, это следующее:

1. Сделка – это любые действия физических и юридических лиц на территории РФ, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданского права или обязанности (статья 153).
2. Сделка может быть одним из двух видов – односторонняя или многосторонняя (договорная). Для осуществления последней, которой и является сделка купли-продажи, необходимо согласие обеих или более сторон договора (статья 154).
3. Сделки могут быть заключены в устной или письменной (нотариальной) форме. Наибольшую юридическую силу имеют нотариально заверенные сделки (статьи 158 и 165.1).
4. В случае уклонения одной из сторон сделки от обязательств, указанных при ее заключении, она будет нести некоторую ответственность перед другой стороной сделки и законодателем (не всегда) (статья 165).

Более подробно рассматривать положения ГК РФ необходимо с учетом всех нюансов конкретного случая.

Что касается обращения к НК РФ, то относительно сделки купли-продажи квартиры важно отметить 224-ую статью. Именно она определяет налоговую ставку, которую должен платить гражданин, получивший доход от совершения сделки купли-продажи. В соответствии с 1-ым пунктом статьи она составляет 13 процентов от стоимости квартиры.

Нередко при рассмотрении сделки купли-продажи квартиры используются законодательные положения о понятиях «собственности» или «переносов задолженностей по квартирным платам от старого собственника к новому».

Порядок оформления купли-продажи квартиры

Что следует знать при заключении договора купли-продажи квартиры? Фото № 2

Несмотря на относительную несложность оформления купли-продажи, следует учитывать и то, что данная юридическая процедура может иметь некоторые нюансы, требующие особого внимания.

В сегодняшнем материале большинство из таковых подробно рассмотрены, однако не стоит всегда рассчитывать только на себя, не забывайте прибегать к помощи профессиональных юристов для обеспечения максимальной безопасности заключаемой сделки.

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

В связи с изменением законодательства сделки, совершенные с малолетними детьми или дольщиками жилья совершаются только у нотариуса. Для избежания траты дополнительных средств, если нет опыта в подобных операциях, есть смысл обратиться к нотариусу и в иных случаях. Дополнительная необходимость в риелторе или юристе отпадает сама собой.

Однако для обращения к нотариусу необходимо собрать минимальный пакет документов. При принятии решения о совершении сделки первым делом нужно озаботиться отсутствием долгов по коммунальным платежам и посторонних прописанных граждан. О всех решенных задачах необходимо брать справки.

Если собственником квартиры или доли является малолетний ребенок, то взаимодействия с органами опеки не избежать. Для совершения сделки и регистрации в Росреестре придется получить письменное одобрение.

Квартира, приобретенная в браке, отчуждается только с нотариального разрешения второго супруга. Если такое согласие не получено, сделка в дальнейшем может быть признана недействительной.

Для подписания договора к нотариусу должны явиться стороны сделки лично или представители по нотариальной доверенности. Нотариус проведет всю необходимую процедуру оформления перехода права и, по желанию сторон, может самостоятельно сдать документы на регистрацию. Никаких дополнительных трат, кроме государственного сбора и работы нотариуса, от сторон сделки не потребуется.

Итак, порядок оформления купли-продажи выглядит следующим образом:

1. В первую очередь, это поиск или подготовка жилья к продаже в соответствии с теми условиями, которые удовлетворяют вашим желаниям.
2. Следующим шагом необходимо проверить найденное для покупки жилье на чистоту (подробнее ниже), если вы являетесь покупателем, и максимально презентабельно представить квартиру покупателю, если вы являетесь продавцом.
3. При достижении устного соглашения по продаже квартиры между продавцом и покупателем можно приступить к следующему этапу. На нем необходимо оформить и подготовить необходимый пакет документов. У продавца данный список, конечно, больше и имеет следующий вид:

• все правоустанавливающие документы на квартиру;
• кадастровый план (паспорт) на недвижимое имущество;
• заверенная нотариально выписка из домовой книги;
• бумаги из налогового органа, ЖКХ и ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по квартирным платам;
• выписка из Росреестра об отсутствии или наличии какого-либо обременения на квартиру;
• нотариально заверенное заявление о согласии супруга владельца квартиры на ее продажу (если таковой имеется);
• бумага из органов опеки, разрешающая осуществить сделку (при наличии прописанных в квартире детей).

Процедура подготовки документов к продаже, поиск покупателя и согласования всех возникших вопросов потребует от вас времени и терпения. Фото № 3

Покупателю же необходимо будет иметь лишь документы, удостоверяющую его личность, и некоторые другие бумаги, которые необходимы для заключения договора.

1. Теперь необходимо заключить предварительный и основной договоры по продаже квартиры. Стоит понимать, что предварительный договор не обязателен, однако он поможет снизить риски срыва сделки. В нем указывается следующая информация:

• предварительные условия по продаже квартиры, которые могут лишь слегка корректироваться;
• окончательная стоимость предмета сделки (квартиры);
• размер внесенного задатка или аванса;
• дополнительные нюансы соглашения.

Бумагу необходимо нотариально заверить и подтвердить факт передачи задатка или аванса распиской.

Уладив все нюансы сделки и подготовив окончательный договор купли-продажи в двух оригинальных экземплярах для каждой стороны, можно осуществить сделку, естественно, с нотариусом. В окончательный договор вносится следующая информация:

• окончательные условия по продаже квартиры;
• стоимость предмета сделки (квартиры);
• способ оплаты и порядок передачи денег;
• дополнительные нюансы соглашения.

1. После заключения окончательного договора проводится исполнение его условий с обеих сторон сделки (передача денег, прав собственности и т.д.).

Вот так выглядит общий порядок оформления купли-продажи квартиры. Его стоит придерживаться в каждом индивидуальном случае.

Советы продавцам и покупателям

На что еще необходимо обратить внимание продавцу и покупателю, чтобы избежать мошенничества при заключении сделки? Фото № 4

В процессе купли-продажи квартиры есть ряд нюансов, которые должны учитывать обе стороны сделки при ее заключении. Соблюсти правильность и гарантировать себе безопасность сделки помогут представленные ниже советы.

Все, что нужно помнить продавцу:

• Максимально презентабельно показывайте свою квартиру каждому потенциальному покупателю.
• Проведите верную оценку стоимости квартиры, иначе спрос на нее будет мал.
• В процессе оформления и заключения сделки работайте только с проверенными и надежными риелторами, нотариусами и гарантами.
• Передавать ключи для квартиры можно только после того, как вы получили все деньги по договору. В таких ситуациях лучше работать через гаранта (например, банк).

Все, что нужно помнить покупателю:

• Выбирая квартиру, внимательно изучите потенциальный предмет сделки, дабы удостовериться в правильности его оценки. Если имеется повод для торга – торгуйтесь.
• Перед покупкой квартиры обязательно проверьте ее на «чистоту». Для этого необходимо обратиться с личными данными продавца в Росреестр для установки наличия у него прав собственности на имущество, в налоговые органы, ЖКХ и ЕИРЦ для проверки наличия задолженностей по квартирным платежам и в ФССП (судебные приставы) для проверки наличия ареста имущества.
• В процессе оформления и заключения сделки работайте только с проверенными и надежными риелторами, нотариусами и гарантами.
• Передавайте деньги через гаранта или с использованием расписок, и только после заключения договора.

О каких-либо дополнительных нюансах конкретной сделки можно узнать, проконсультировавшись с профессиональным юристом.

Выбор формы оплаты

Какая из форм оплаты договора наиболее обезопасит сделку по приобретению квартиры? Фото № 5

Заключая договор, необходимо обязательно указать форму оплаты и способ передачи денег за предмет сделки от покупателя продавцу. В зависимости от выбранного способа может определяться размерность налога и безопасность сделки.

На сегодняшний день выделяют следующие основные формы оплаты при купле-продаже квартиры:

• Банковский перевод (безналичный расчет). Осуществляется через банк, вследствие чего скрыть подробности сделки и сэкономить на налоге не выйдет в любом случае. Чеки по оплате предоставляются при переоформлении права собственности на квартиру в Росреестр. Способ оплаты является достаточно безопасным.
• Наличный расчет. Данная форма оплаты позволяет скрыть некоторые подробности сделки и сэкономить на налоге. Используя подобный способ оплаты, можно указать в договоре меньшую сумму, чем получит продавец. Однако в таком случае на последнего накладываются дополнительные риски. Наличным расчетом можно работать как напрямую с продавцом, так и через риелтора или банк в качестве гаранта.
• Рассрочка или кредит. Осуществляется подобный вид оплаты через заключение соответствующих соглашений.

Вне зависимости от используемой формы оплаты желательно заверять каждый факт передачи средств расписками или каким-либо другим гарантом.

Как застраховать договор и избежать неприятностей с риелторами

Как избежать неприятностей с недобросовестными и нечестными риелторами? Фото № 6

Многие люди при осуществлении купли-продажи квартиры сильно заботятся о безопасности проводимой сделки. Максимально снизить риски срыва сделки или мошенничества с одной из сторон можно одним из следующих способов:

• Страхование договора через страховую компанию. Осуществляется обращением в надежную организацию и уточнением всех условий по страховке сделки.
• Проведение купли-продажи через надежного риелтора. Осуществляется аналогичным предыдущему способом. Главное при работе с риелтором – проверить его надежность и внимательно читать условия заключаемого с ним договора. Для проверки риелтора на «чистоту» имени можно использовать отзывы о нем, послужную книгу и подобные вещи.
• Использование гарантов при передаче денег.

Стоит понимать, что главным гарантом безопасности сделки будет правильно и юридически грамотно составленный договор. Поэтому никогда не экономьте на юристе и нотариусе, уточняя все нюансы проводимой сделки.

Основные нюансы процедуры

Каждая сделка уникальна по своему и имеет ряд особенностей, отличающих ее от других, на первый взгляд, таких же сделок. Фото № 7

Резюмируя статью, отметим основные нюансы сделки по купле-продаже квартиры. Учитывать их стоит обязательно, ведь перед оформлением юридической процедуры важно понимать то, какие особенности она имеет.

Итак, основными нюансами в мероприятии по купле-продаже квартиры являются:

1. Стоимость проводимого мероприятия. Даже продажа относительно недорогой квартиры может влететь в копеечку в плане стоимости оформления сделки. Для продавца это особенно актуально, ведь не он покупает имущество, а у него, поэтому ему важно знать, какие траты необходимо нести дополнительно. В процессе оформления договора и сделки в целом продавцу потребуется оплатить услуги нотариусов/юристов (5 000-150 000 рублей), оформление документов (3 000-30 000), уплату налогов (13 % от стоимости квартиры), услуги риелтора (до 10 % от стоимости квартиры) и услуги гарантов (до 5 % от стоимости квартиры). Покупателю же необходимо выполнить свои условия по договору (выплатить деньги за предмет сделки) и при необходимости потратиться на услуги юристов, нотариусов и гарантов.
2. Проверка покупаемой квартиры на чистоту. Обязательно выполняйте подобное мероприятие, ведь дополнительно к недвижимости можно приобрести и долги по нему, а то и вовсе потерять квартиру после покупки.
3. Правильное и юридически грамотное составление договора. Не осуществив подобной процедуры, можно создать себе ряд проблем.
4. Осуществление всех условий договора с обеих сторон. Также обязательное мероприятие, так как в противном случае придется нести некоторую ответственность перед другой стороной сделки и законодателем.

Как видите, сделка купли-продажи квартиры — пусть несложная юридическая процедура, но слегка запутанная. Не забывайте об указанной в данной статье информации, если собираетесь продавать/покупать квартиру, ведь она в полной мере описывает данное мероприятие и все его нюансы.

Подробнее о том, как оформить сделку купли-продажи квартиры вы можете узнать из видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Вопрос о процедуре купли продажи недвижимости.

Вы успешно подписались.

Теперь все новые платные вопросы будут поступать вам на почту. Отписаться вы можете в ваших Настройках уведомлений

При поддержке онлайн-чатов

Войдите под именем автора вопроса чтобы оценить ответ юриста и/или добавить комментарий к нему.

Войдите под именем автора вопроса чтобы оценить ответ юриста и/или добавить комментарий к нему.

Время истекло

Время выделенное для редактирования истекло.

Спасибо!

Вскоре наш модератор рассмотрит вашу жалобу.

Правила и рекомендации для написания ответов

• Запрещено давать бесполезный ответ. Консультация должна быть полной и обоснованной.
• Запрещено дублировать/копировать ответы других юристов из разных источников.
• Ваш ответ должен быть авторским и уникальным.
• Запрещено излишне цитировать законы без разъяснений.
• Запрещено предлагать свои услуги в обход сайта (указывать контакты).
• Запрещено давать ссылки на сторонние сайты без острой необходимости или без запроса клиента.
• Запрещено грубить клиенту

• Приветствовать клиента;
• Отвечать полно и обоснованно;
• Аргументировать указание соответствующих законов;
• Подводить итог консультации в концентрированном виде.

Консультируя клиентов на Justiva.ru, вы принимаете правила оказания юридических услуг. В случае нарушения администрация вправе удалять ваши ответы и ограничивать вашу учётную запись в использовании некоторого функционала.

Открыть контакты автора

Контактные данные будут видны
только вам

Что нужно знать покупающим и продающим недвижимость

В декабре традиционно рынок недвижимости оживает: многие спешат завершить различные дела, в том числе связанные с оформлением недвижимости. В связи с этим Росреестр Татарстана подготовил рекомендации, которые помогут гражданам обезопасить себя при покупке или продаже недвижимости.

Проверяем и еще раз проверяем

Прежде всего, чтобы обезопасить сделку купли-продажи, гражданам, приобретающим недвижимость, перед заключением сделки необходимо проверить наличие у продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости: например, договоры приватизации, дарения, купли-продажи, долевого участия и т.д., а также заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в отношении выбранной недвижимости. Из нее можно узнать актуальную информацию о том, кто является собственником квартиры, передана ли квартира в ипотеку (залог недвижимого имущества), наложен ли на нее арест или заявлены в судебном порядке права требования (т.е. имеется ли судебный спор о праве на данную недвижимость). Выписка также может рассказать о каждом правообладателе объекта недвижимости в очередности согласно записям ЕГРП о регистрации перехода прав от одного лица к другому, а также о виде права, зарегистрированного за каждым правообладателем, дате, номере и основании государственной регистрации права или прекращения права.

К сведению. Для получения выписки из ЕГРП достаточно предъявить удостоверение личности — паспорт, запрос в письменной форме и квитанцию о произведенной оплате, а юридическому лицу — представить документы, подтверждающие регистрацию юридического лица, полномочия его представителя и документ об оплате. Запросить выписку можно не только обратившись в офисы Многофункционального центра, но также через Портал Росреестра www. rosreestr.ru.

Рекомендуем покупателю обратить особое внимание на информацию о личных данных продавца квартиры и правообладателя, указанного в выписке (они должны совпадать); о размере доли правообладателя (если, согласно выписке, правообладателей несколько, до заключения сделки требуется получить согласие иных сособственников). Нужно обратить внимание и на сведения об иных правообладателях объекта, которые должны быть уведомлены о сделке, т.к. имеют право преимущественной покупки и могут дать отказ от этого права либо согласиться на покупку, в случае продажи комнаты в квартире или доли в праве общей долевой собственности на недвижимость. Также перед сделкой необходимо выяснить наличие общей совместной собственности супругов на отчуждаемый объект недвижимости (при совместной собственности супругов для совершения сделки обязательно получение нотариального согласия второго супруга). Отсутствие необходимого согласия означает, что заключаемая сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана не действительной, а права покупателя могут быть переведены на лицо, оспорившее сделку.

Следует также обратить внимание на наличие залога (ипотеки) на приобретаемый объект, ведь в таком случае приобретение квартиры возможно только с согласия залогодержателя. Кроме того, важно проверить данные о наличии ареста или запрещения относительно квартиры или ее правообладателя, а также о наличии ренты, так как в этом случае продажа квартиры допускается только с согласия рентополучателя.

Таким образом, с помощью выписки из ЕГРП потенциальный покупатель имеет возможность определить, не вводит ли его продавец в заблуждение предоставлением недостоверных сведений, и тем самым избежать негативных для себя последствий в виде оспаривания совершенной сделки и возможной ее отмены в судебном порядке (признания недействительной), а также избежать иных случаев мошенничества с недвижимостью.

Стоит также насторожиться, если за короткий промежуток времени объект недвижимости многократно перепродавался. Такие действия могут быть связаны с желанием прикрыть недобросовестную сделку — с тем, чтобы передать объект добросовестному приобретателю и избежать признания в суде сделки не действительной или избежать возврата имущества первоначальному собственнику. Причиной частой смены владельцев продаваемого имущества могут быть скрытые дефекты. В любом случае, данный факт должен насторожить покупателя и заставить его более пристально изучить все аспекты сделки, включая характеристики объекта.

Если же при заключении сделки вас настораживает физическое состояние продавца или его дееспособность, необходимо убедиться в том, что он является полностью дееспособным, ведь заключая сделку с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином без согласия его опекуна или попечителя и без предварительного согласия органа опеки и попечительства, а также без нотариального удостоверения сделки, надо понимать что такая сделка является ничтожной. То же самое касается и сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетних.

Сначала регистрация, потом деньги

Как правило, расчет между продавцом и покупателем производится до подачи документов на государственную регистрацию. Это удобно для продавца, но доставляет беспокойство покупателю, так как деньги отданы, а право собственности еще не возникло. Основные проблемы покупателя при покупке квартиры могут заключаться в следующем:

— в договоре купли-продажи стороны не всегда указывают реальную стоимость покупки, чтобы избежать уплаты подоходного налога или снизить его сумму. Продавец может этим воспользоваться в случае расторжения сделки, чтобы вернуть меньше денег покупателю, чем он реально получил при сделке. Чтобы подстраховаться, покупателю нужно взять расписку с продавца о передаче всей суммы денег;
— если сделка будет расторгнута не сразу, а через какое-то время, деньги покупателя могут «подешеветь» из-за инфляции;
— продавец может заявить, что эти деньги он уже потратил. Остается только судиться. При этом суд может вынести решение, где продавец будет годами выплачивать покупателю определенный процент своей зарплаты.

В связи с этим Росреестр Татарсана не рекомендует передавать продавцу деньги за покупку до получения зарегистрированных документов и выписки, подтверждающей регистрацию права за покупателем. Во-первых, можно положить деньги в банковскую ячейку или на депозит нотариусу, обеспечивающий полную финансовую безопасность при расчетах при сделке с недвижимостью — аналог банковской ячейки. Денежные средства до регистрации хранятся на специальном счете нотариуса и передаются после предъявления соответствующих документов новому собственнику. Во-вторых, не нужно отказываться от регистрации залога в силу закона, возникающего при рассрочке платежа. Ведь важным этапом при совершении сделки является проведение государственной регистрации перехода права на ее основании. Государственный регистратор проводит правовую экспертизу всех представленных документов и проверяет юридическую чистоту сделки, в том числе наличие ранее возникшего права, наличие ограничений, обременений прав как на объекте, так и на субъекте (продавце недвижимости), наличие иных обременений недвижимости, которые учтены в Государственном кадастре объектов недвижимости, такие как охранные зоны (зоны газораспределительных сетей, водоохранные зоны и иные зоны ограниченного использования). А это значит, что представленные документы могут не пройти процедуру регистрации, могут быть приостановлены или даже может быть вынесен отказ в регистрации, если причины приостановления не будут устранены. Так что наличие залога в силу закона при рассрочке платежа не позволит сторонам самоустраниться до окончания регистрации сделки, т.к. каждая из сторон заинтересована в осуществлении регистрации: покупатели заинтересованы в получении недвижимости и регистрации за собой права собственности на нее, а продавцы заинтересованы в получении оставшейся суммы цены сделки, которая может быть выплачена только после регистрации права.

Предусмотрев и учитывая хотя бы некоторые из вышеназванных нюансов и тонкостей, можно обезопасить свою сделку от опасностей и рисков.

Статья написана по материалам сайтов: pravozhil.com, justiva.ru, news.ners.ru.

»