Управление многоквартирным жилищным фондом

Общие положения об управлении многоквартирными домами

К состоянию жилищного фонда, обеспечению комфортных условий и безопасности проживания человека, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются достаточно высокие требования.

В связи с этим эффективное управление многоквартирным домом является основным вопросом жилищно-коммунального хозяйства.

В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие «управление многоквартирным домом», несмотря на то, что данной деятельности посвящен раздел VIII кодекса.

Дать понятие какому-либо явлению можно путем выделения его основных признаков. Так, управление многоквартирным домом отличают:

• прежде всего деятельность. Об этом сказано в п. 2 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Управление — это всегда система тесно взаимосвязанных мероприятий организационного и материально-технического характера, имеющая определенные временные рамки. Период управления конкретным многоквартирным домом зависит от жизненного цикла дома: с момента его постройки и до момента сноса;
• объект. Управление всегда направлено на какой-либо объект. В случае управления многоквартирным домом объектом является многоквартирный дом как сложный имущественный комплекс;
• субъект. Субъект управления, т.е. лицо, оказывающее воздействие на объект управления. В случае управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ субъектами управления могут быть собственники помещений в многоквартирном доме, созданные ими специализированные потребительские кооперативы или лица, привлеченные ими для управления домом, в том числе специализированные организации. В некоторых случаях субъекта управления многоквартирным домом могут выбирать органы местного самоуправления. Например, когда собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления;
• согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, в котором жилые и нежилые помещения принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых, согласованных ими условий. Собственники могут вырабатывать эти условия сами либо передать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями. Один многоквартирный дом может управляться только одним выбранным способом;
• целенаправленность. Управление многоквартирным домом направлено на достижение целей, указанных в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ.

На основании перечисленных признаков можно предложить следующее определение управления многоквартирным домом — это согласованная, постоянная деятельность собственников жилых помещений в многоквартирном доме или уполномоченных ими лиц, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В Жилищном кодексе РФ также отсутствует дефиниция многоквартирного дома. Этот пробел устранен Министерством юстиции. В части 2 п. 2 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав установлено, что многоквартирным домом признается совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещении общего пользования в таком доме. Однако существует и иной подход. В частности, представители Минстроя считают, что если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.

Представляется, что последняя позиция является не бесспорной, так как даже в таком доме имеется общее имущество в виде чердачных помещений, коммуникаций и общего фундамента.

Таким образом, можно выделить следующие признаки, характеризующие объект управления — многоквартирный дом:

• состоит не менее чем из двух квартир, предназначенных для проживания разных семей;
• наличие общего имущества, предназначенного для использования собственниками или нанимателями жилых помещений в этом доме и принадлежащего на праве долевой собственности собственникам жилых помещений или находящееся в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от вида жилищного фонда (ст. 19 ЖК РФ);
• располагается на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности или в общей долевой собственности собственников жилых помещений.

Цели управления многоквартирным домом определены в ст. 161 ЖК РФ. К одной из целей относится обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

Указанные цели достигаются осуществлением комплекса мероприятий.

Так, безопасные условия проживания граждан, если многоквартирный дом газифицирован, могут быть обеспечены путем осуществления комплекса работ по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.

При этом работы по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования выполняются только специализированной организацией в порядке, предусмотренном Правилами2, на основании договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, заключенного между заказчиком (субъект управления многоквартирным домом) и исполнителем (специализированная организация).

Также безопасные условия создаются соблюдением мер пожарной безопасности.

Благоприятные условия проживания достигаются соблюдением требований федеральных законов от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании», Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг населению гражданам, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, а также других норм и правил.

Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме обеспечивается выполнением работ и оказанием услуг. Перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом. Причем, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме является основой безопасных и благоприятных условий проживания.

Для достижения указанные ранее целей и создания благоприятных и безопасных условия для проживания в процессе управления многоквартирными домами прежде всего необходимо подобрать надежных поставщиков жилищно-коммунальных услуг и организовать качественное обслуживание многоквартирного дома. Этими вопросами занимаются сами собственники жилых помещения многоквартирного дома, либо они выбирают иные способы управления этими домами.

Способы управления многоквартирным домом

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от различных обстоятельств.

Например, если в доме более шестнадцати квартир, собственники уже не могут осуществлять непосредственное управление таким домом. Позиция законодателя по вопросу оптимального количества квартир для непосредственного управления многоквартирным домом неоднократно изменялась. Первоначально было установлено, что жилых помещений должно быть не более четырех1, потом в ч. 1 ст. 164 ЖК РФ (в редакции от 30.11.2010) все ограничения по количеству квартир были сняты.

Однако в 2011 г.2 ст. 164 ЖК РФ была дополнена ч. 1.1, в которой было установлено ограничение в количестве не более 12 квартир. И наконец, последнее количественное ограничение квартир (не более 16) было установлено в 2014 г.3 Позиция законодателя по количественному ограничению числа квартир при непосредственном управлении многоквартирным домом объясняется трудностью решения организационных вопросов при большом количестве квартир.

Если в доме менее 16 квартир и отсутствует большинство желающих самостоятельно заниматься управлением дома, то также не будет выбран такой способ, как непосредственное управление собственниками помещений.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Порядок проведения такого собрания должен соответствовать требованиям, закрепленным в ст. 44—48 ЖК РФ. Решение общего собрания о выборе способа управления оформляется протоколом1 и является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если собственники помещений в многоквартирном доме в течение года самостоятельно не выбрали способ управления этим домом, или принятое на общем собрание решение о способе управления не было реализовано в указанный срок, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Порядок управления многоквартирным домом, где помещения находятся в собственности государства либо муниципалитета, устанавливается постановлением Правительства РФ, органом государственной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления.

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений

Непосредственное управление домом заключается в том, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме самостоятельно осуществляют деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и создания специализированных потребительских кооперативов.

Собственники помещений в многоквартирном доме не создают никакой управленческой надстройки для управления домом, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций — собственники берут эти функции на себя на добровольных началах. С финансовой точки зрения данный способ управления является малозатратным, но это касается только расходов на управление домом, другие расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке.

Реальная эффективность непосредственного управления лучше проявляется в условиях небольшого количества собственников помещений в многоквартирном доме (не более 16). Небольшое количество собственников жилых помещений могут выступать в качестве одной стороны заключаемых договоров. Преимущества такого способа управления особенного проявляются в сельской местности, когда отсутствует многоквартирная застройка, а в домах насчитывается от 2 до 16 квартир.

Одним из недостатков такого способа управления является отсутствие права на получение бюджетных средств на проведение капитального ремонта. Возможно, это связано с отсутствием расчетного счета, на который бы перечислялись целевые бюджетные средства, и отсутствием ответственного лица, который мог бы отчитаться за расходование бюджетных средств.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, органами управления являются общее собрание собственников помещений в доме и совет многоквартирного дома (далее — Совет). Поэтому все вопросы, касающиеся управления многоквартирным домом решаются на общем собрании и часть вопросов отнесена к компетенции Совета.

Один из собственников помещений в многоквартирном доме должен подготовить проект перечня услуг и работ и представить другим собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения.

На общем собрании принимаются все решения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в доме, предоставлением коммунальных услуг, распоряжением общей долевой собственностью в доме.

Собственники помещений на основании решения общего собрания вступают в договорные отношения с лицами, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом в качестве одной стороны в договорах с поставщиками жилищных услуг выступают все или большинство собственников.

Лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (теплоснабжение), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами. Также, указанные лица несут ответственность перед собственниками жилых помещений, соответствии с установленными Правительством РФ Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме,

Правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

При обслуживании любого дома возможны непредвиденные аварии, то необходимы соответствующие аварийные службы. Поэтому при заключении договоров с организациями, осуществляющими холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в них должны быть включены положения об осуществлении аварийно-диспетчерского обслуживания.

Подрядные организации, оказывающие услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, выбираются всеми собственниками помещений в доме или их большинством, участвующими в непосредственном управлении, на общем собрании собственников. Перед выбором подрядной организации собственники определяют потребность в поведении работ, направленных на содержание и ремонт дома, в частности, они должны определить, например какие мероприятия по ремонту и по содержанию общего имущества они будут проводить в текущем году.

Однако практическая реализация решений и взаимодействие с третьими лицами может осуществляться по-разному. Возможны три способа разделения обязанностей, представления интересов между собственниками:

1. все обязанности распределяются между собственниками помещений и выполняются ими на добровольной основе, в том числе и представительство в отношении с третьими лицами;
2. решением общего собрания уполномочивается один из собственников жилых помещений на инициирование всех решений по управлению многоквартирным домом, в том числе с правом представлять интересы собственников перед третьими лицами;
3. на основании решения общего решения собрания от имени собственников вправе действовать иное лицо, не являющееся собственником помещений, но имеющее доверенность от всех либо большинства собственников жилых помещений.

В учебной литературе высказана вполне правильная точка зрения, что этап реализации непосредственного управления многоквартирным домом заканчивается с момента заключения договоров с подрядными организациями, оказывающими услуги по содержанию и выполняющими работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома’.

В случае если собственники помещений не выбрали подрядную организацию из списка предложенных на голосование, им дается возможность выбрать подрядные организации на конкурсной основе. Для этого участники общего собрания определяют повестку дня следующего собрания, на котором будет определен порядок и условия проведения конкурса по выбору подрядных организаций и состав конкурсной комиссии.

Этап выбора подрядчиков завершается этапом заключения договоров.

Договоры с подрядчиками, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, должны заключаться в следующем порядке.

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении. При утверждении условий заключения договора на общем собрании возможно присутствие представителя от выбранной подрядной организации. После утверждения условий и оформления протокола общего собрания договор оказания услуг и оформления протокола общего собрания договор на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме составляется подрядной организацией с учетом условий, утвержденных на общем собрании.

2. Все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика.

3. Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, намеренный оказывать соответствующие услуги и выполнять работы, подписывает договор на стороне подрядчика.

4. Договор вступает в силу и стороны приступают к исполнению взаимных обязанностей.

Размер платы каждого собственника за предоставленные по договору подряда услуги определяется расчетным путем. Вся сумма договора должна быть распределена между всеми собственниками помещений, заключившими договор подряда, пропорционально их доле в праве общей долевой собственности. От собственников не участвующих в заключении договора подряда, подрядчики не вправе требовать каких-либо платежей, но собственники помещений, участвующие в договорных отношениях с подрядчиком, вправе требовать от них возмещения части средств, выплаченных подрядчику.

Часть 2 ст. 164 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения договоров предоставления коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме отдельно. В данном случае не действует правило о том, что стороной договора являются все или большинство собственников помещений. Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени.

Собственники помещений в многоквартирном доме, управляющие домом непосредственно, плату за коммунальные услуги вносят на основании и в соответствии с договорами, заключенными с лицами, предоставляющими коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Таким образом, непосредственное управление многоквартирным домом представляет собой деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленную на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества на основании решений общего собрания собственников и заключения договора с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, когда одной из сторон договора являются все или большинство собственников, при условии, что вопросы предоставления коммунальных услуг собственники решают самостоятельно, заключая договоры от своего имени.

Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

В соответствии с ч. 1 ст. 163 ЖК РФ порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, её субъекта или муниципального образования, устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта и органом местного самоуправления. При этом согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ управление МКД, в котором доля Российской Федерации, субъектов РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора управления домом, заключенного с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Вместе с тем в настоящее время порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации,

Правительством Российской Федерации не установлен и соответствующего нормативного правового акта, регулирующего указанный порядок, не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Правоотношения по выбору управляющей организации путем проведения открытого конкурса урегулированы ст. 161 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

В 31 субъекте федерации приняты нормативные правовые акты, устанавливающие порядок управления МКД, в которых все или более 50% помещений находятся в собственности субъектов. Также, в 248 муниципальных образованиях приняты соответствующие нормативные правовые акты, устанавливающие порядок управления МКД, в которых все или более 59% помещений находятся в собственности органов местного самоуправления.

Анализ принятых «положений» и «порядков» на региональном и муниципальном уровнях показывает, что везде управляющая организация выбирается по результатам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, в которых все или более чем 50% помещений находятся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, для МКД, помещения в которых все или более 50% принадлежат государству или муниципальным образованиям, предусмотрен только один способ управления — управляющая организация, избираемая на конкурсной основе.

Совет многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома (далее — Совет МКД) обязательно создается в многоквартирных домах, в которых не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК или иные специализированные потребительские кооперативы, при условии, что в доме более 4 квартир (ст. 161.1 ЖК РФ).

Таким образом, Советы МКД пришли на смену таким общественным формам контроля и управления домами, как домовые комитеты и старшие по подъезду и этажам.

Цели создания Совета МКД заключаются в осуществлении общественного жилищного контроля (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ), обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в МКД и разработка предложения для принятия общим собранием решений по вопросам пользования общим имуществом в МКД и управления МКД (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет МКД избирается из числа собственников жилых помещений в многоквартирном доме сроком на два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников. Общее собрание собственников помещений вправе в любое время переизбрать Совет МКД в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

В статье 161.1 ЖК РФ упоминается и о квартирах, и о помещениях, что создает неопределенность в вопросе о том, кто имеет право избирать Совет МКД и кто может войти в состав совета. В юридической литературе была высказана точка зрения, что этими правами обладают только собственники квартир. Действительно, в ч. 4 ст. 161.1 ЖК указывается, что количественный состав членов Совета МКД определяется с учетом квартир. Но такая позиция не соответствует другим нормам ЖК РФ.

Прежде всего в ч. 1 ст. 161.1ЖК РФ установлено, что Совет МКД избирается на общем собрании собственников помещений в данном доме.

Из этого следует, что таким правом обладают собственники жилых и нежилых помещений. В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК, к жилым помещениям относится и комната в жилом доме. В свою очередь, на основании ст. 42 ЖК РФ собственник такой комнаты имеет долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. На основании ч. 1 и 3 ст. 48 ЖК РФ правом голоса на общем собрании обладают собственники помещений, причем, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, пропорционально его доле в праве общей площади на общее имущество в данном доме. В этом вопросе необходимо учесть также ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, где говорится о праве каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом как лично, так и совместно с другими лицами. Поэтому собственник нежилого помещения и собственник комнаты в многокомнатной квартире имеет право принимать участие в общем собрании, избирать и быть избранным в Совет МКД. В связи с этим в юридической литературе высказана точка зрения, что Совет МКД должен представлять интересы всех жителей дома’.

Количество членов Совета МКД устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. По общему правилу количество членов Совета МКД устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир, но общее собрание вправе установить и иные критерии определения количественного состава Совета. В отличие от прежнего законодательства, в котором определялась, что численность домового комитета не может быть менее 7 человек, в действующем жилищном законодательстве такое право предоставлено общему собранию собственников помещений.

Совет не подлежит регистрации в органах местного самоуправления или иных органах. Можно согласиться с точкой зрения, что отсутствие хотя бы упрощенной регистрации в органах местного самоуправления не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с третьими лицами.

Руководство деятельностью Совета МКД осуществляет председатель Совета МКД, выбираемый из членов совета, являющихся собственниками помещений в таком доме.

В случае, если в течение календарного года собственники не приняли решение о создании Совета МКД или принятое решение не реализовано в этот срок, орган местного самоуправления, в трех месячный срок, должен созвать общее собрание собственников, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании Совета МКД, в том числе председателя Совета МКД или о создании ТСЖ. Однако в кодексе не предусмотрены последствия неизбрания Совета МКД на собрании, созванном по инициативе органа местного самоуправления. Такая ситуация часто возникает в связи с отсутствием кворума, предусмотренного ст. 45 ЖК РФ, или большинства голосов при принятии решения в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Совет избирается только применительно к одному дому. Компетенция Совета МКД определена частью 5 ст. 161 ЖК РФ. В частности, Совет МКД как исполнительный орган общего собрания собственников помещений МКД прежде всего обеспечивает выполнение решений, принимаемых общим собранием; разрабатывает предложения для принятия решения общим собранием по вопросам о порядке пользования общим имуществом МКД, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД; о проекте договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг.

Также Совет МКД вносит на рассмотрение общего собрания предложения по вопросам компетенции избираемых комиссий (ч. 11 и 12 ст. 161.1 ЖК РФ).

Следует отметить, что в компетенцию Совета МКД не входит право принимать решение о проведении капитального ремонта. Такое право в соответствии со ст. 44 и 189 ЖК РФ предоставлено только общему собранию собственников помещений в МКД.

Вместе с тем, если капитальный ремонт осуществляется в рамках договора управления МКД (договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества МКД), а не в рамках реализации региональной программы капитального ремонта, то председатель совета многоквартирного дома в соответствии с п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, вправе заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, такой договор.

Из числа членов Совета МКД на общем собрании собственников помещений в МКД избирается председатель Совета. Председатель Совета МКД осуществляет руководство текущей деятельностью Совета и подотчетен общему собранию собственников помещений в доме.

Полномочия председателя Совета МКД определены ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, согласно которой он, представляя интересы дома, вправе вести переговоры по условиям договора управления многоквартирным домом, поставке коммунальных услуг, осуществлять контроль по договорам на выполнение работ, оказание услуг, а также на основании доверенности, выданной собственниками, может заключать договор управления многоквартирным домом либо договоры, связанные с содержанием и текущим ремонтом общего имущества, поставкой коммунальных услуг, и представлять интересы собственников в суде, а также органах исполнительной власти.

Доверенность председателю Совета МКД должна оформляться в соответствии с требованиями ст. 185—189 ГК РФ, поэтому протоколы собраний ее не заменяют.

Вместе с тем большинство полномочий, указанных в ст. 161.1 ЖК РФ, председатель Совета МКД вправе осуществлять без доверенности.

В ЖК РФ отсутствует какое-либо упоминание о материальных основах деятельности председателя Совета МКД. Иначе говоря, вправе ли он получать плату за свою работу, или это осуществляется на безвозмездной основе. В юридической литературе была высказана позиция, что это вправе решить общее собрание собственников помещение в МЖД1.

Однако с такой позицией нельзя согласиться, так как компетенция общего собрания закреплена в ст. 44 ЖК РФ, и в ней отсутствует указание на решение вопроса о порядке и размере оплаты работы председателя Совета МКД. Кроме этого, в п. 5 ч. 2 этой же статьи предусмотрено, что общее собрание вправе рассматривать другие вопросы, но при условии, что они отнесены ЖК РФ к компетенции общего собрания. Следовательно, общее собрание не вправе по своему усмотрению рассматривать и принимать любые решения, а только в пределах правовых норм.

На практике были попытки общего собрания решать этот вопрос за счет увеличения платежей по статьям расхода на содержание жилого дома или за счет управляющей компании. Даже в юридической литературе было высказано предложение о включении соответствующего пункта в договор управления МКД, на основании которого управляющая организация станет начислять вознаграждение председателю. Но суды признавали подобную практику не основанной на законе. Очевидно, чтобы не было в дальнейшем неопределенности в этом вопросе, необходимо в ЖК РФ урегулировать основание и порядок оплаты работы председателя Совета МКД.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме. Количество таких комиссий также не регламентировано. Эти комиссии могут избираться на общем собрании собственников помещений или по решению Совета МКД.

Совет МКД действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в МКД или в случае принятия решения о создании ТСЖ до избрания правления ТСЖ.

Создание условий для управления многоквартирными домами

В статье 165 ЖК РФ определены субъекты, сроки и порядок создания условий, необходимых для управления МКД.

Органы местного самоуправления вправе провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации в 5-дневный срок со дня поступления информации от собственников помещений в МКД, председателя совета МКД, органа управления ТСЖ либо органов управления специализированного кооператива в жилищной сфере, общественных объединений, иных некоммерческих организаций, осуществляющих общественный жилищный контроль, о невыполнении управляющей организацией услуг и работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, не предоставлении коммунальных услуг.

Если результаты внеплановой проверки подтвердят факт невыполнения управляющей организацией обязательств по надлежащему оказанию коммунальных услуг и выполнению работ по содержанию общего имущества в МКД, то орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня такого обращения должен созвать общее собрание собственников помещений для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и выборе новой управляющей организации или об измени способа управления домом.

Для того чтобы граждане информировали о нарушениях органы местного самоуправления и органы жилищного надзора, проводится информационно-разъяснительная работа по вопросам прав и обязанностей потребителей коммунальных услуг. В этих целях организуются и проводятся пресс-конференции, даются интервью, презентации, публикуются в печатных периодических изданиях, готовятся новостные сюжеты в телепрограммах (телепередачах) и радиопрограммах (радиопередачах), посвященные деятельности поставщиков коммунальных услуг.

Создание и деятельность Общественного совета позволят улучшить качество рассмотрения обращений граждан и организаций по вопросам функционирования жилищно-коммунального хозяйства, в том числе своевременно реагировать на обращения, анализировать существующие проблемы и нарушения в этой сфере, не допускать или своевременно минимизировать социальное напряжение и протестные настроения населения.

В состав Общественных советов могут включаться представители наиболее авторитетных общественных организаций, активно занимающихся защитой прав граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства, организаций коммунального комплекса, управляющих организаций (при наличии ассоциаций или иных объединений управляющих организаций — представителей таких объединений), правоохранительных органов, региональной общественной палаты, представительных и исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления.

Организационная и материально-техническая поддержка деятельности Общественного совета осуществляется субъектом Российской Федерации.

Органы местного самоуправления, управляющие организации, ТСЖ либо специализированные потребительские кооперативы в жилищной сфере обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты эти услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в МКД.

Информация предоставляется в форме электронного документа, подписывается лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени организации, либо лицом, уполномоченным на подписание указанного документа доверенностью, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронного паспорта многоквартирного дома или электронного паспорта жилого дома.

Управление жилищным фондом

Общие положения об управлении жилищным фондом

Жилищный фонд в силу своей сложности и многоаспектности нуждается в специальном управлении, а его деятельность – в координации с деятельностью многочисленных организаций (канализационных, газовых, энергетических, санитарнотехнических и др.). Последние вместе с собственно жилищным фондом образуют самостоятельную отрасль экономики – жилищно-коммунальное хозяйство.

Понятие управление» – категория, характерная для административного права, называемого «правом управления». Любое управление осуществляется в соответствии с определенными принципами, определенными субъектами путем выполнения определенных функций определенными методами.

К принципам управления жилищным фондом можно отнести следующие:

• а) основным субъектом управления является государство;
• б) все субъекты права обязаны соблюдать нормативные акты, регулирующие деятельность жилищного фонда;
• в) управление жилищным фондом децентрализовано – основные правомочия предоставлены органам местного самоуправления.

Субъектами управления жилищного фонда согласно п. 2 ст. 4 ЖК РФ являются:

• а) Российская Федерация;
• б) субъекты РФ;
• в) муниципальные образования;
• г) юридические лица;
• д) граждане.

Под функциями управления понимают содержание деятельности субъектов управления. В управлении жилищным фондом можно выделить следующие функции:

• а) организация жилищного фонда (создание, пополнение, сохранение жилищного фонда);
• б) контроль за использованием и сохранением жилищного фонда.

Названные выше функции можно детализировать. Так, управление созданием жилищного фонда осуществляется путем планирования, строительства новых жилых домов, обеспечения финансирования строительства, организации строительства и т.п.

Методы управления – это способы и приемы реализации функций управления. Методы управления жилищным фондом делятся на два вида:

• а) административные методы – предписания, обязательные для их адресатов; это могут быть как санкции, так и меры материального поощрения [1] ;
• б) экономические методы – способы, обеспечивающие объекту управления выбор оптимального варианта поведения; при этом используются такие экономические рычаги, как цена, прибыль, кредит и др.

Методы, применяемые в управлении жилищным фондом, должны быть разнообразными, экономически обоснованными и целесообразными.

Вопросы управления жилищным фондом подробно рассмотрены лишь в одном нормативном правовом акте, посвященном непосредственно жилищным отношениям,– в ЖК РСФСР (ст. 16–27), принятом в доперестроечный период. В дальнейшем об управлении жилищным фондом в той или иной форме говорилось в следующих нормативных правовых актах:

• – ГрК РФ;
• – Федеральном законе от 6 октября 2003 г. № 131-ΦЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;
• – Законе РФ от 14 июля 1992 г. № 3297-ΦЗ «О закрытом административно-территориальном образовании»;
• – Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики»;
• – Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» и др.

Следует отметить, что два последних закона утратили силу в связи с принятием ЖК РФ.

Компетенция органов государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, местного самоуправления в области жилищных отношений

В отличие от ЖК РСФСР (ст. 16–27) в ЖК РФ рассматриваются положения об управлении не жилищным фондом, а жилищными отношениями, касающимися многоквартирных домов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья. Однако отсутствие в ЖК РФ соответствующих статей об управлении жилищным фондом не снимает необходимости рассмотрения этого вопроса в данном пособии. Поэтому он будет изложен путем рассмотрения компетенции управомоченных органов: государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ и местного самоуправления согласно действующему законодательству, а других субъектов управления жилищным фондом – в соответствии с положениями ЖК РСФСР, поскольку на практике эти положения еще продолжают действовать с некоторыми изменениями.

В управлении жилищным фондом Российской Федерации следует выделить следующие направления:

• а) создание и пополнение жилищного фонда (строительство новых жилых помещений);
• б) учет жилищного фонда;
• в) распределение жилых помещений;
• г) сохранение жилищного фонда;
• д) контроль за распределением, использованием и сохранением жилищного фонда.

3. Управление жилищным фондом

Раздел VIII ЖК РФ посвящен вопросам управления многоквартирным домом, требованиям к договору управления, принципам управления многоквартирными домами, собственниками которых являются государство или муниципальные образования.

ЖК РФ не регулирует вопросы управления жилыми домами, не являющимися многоквартирными, поскольку собственники индивидуальных жилых домов строят свои отношения по вопросам оказания им различного рода коммунальных услуг как индивидуально, посредством заключения соответствующих гражданско-правовых договоров, так и создавая различного рода некоммерческие организации (например, товарищества собственников жилых помещений), которые представляют их интересы во взаимоотношениях с органами местного самоуправления и организациями, оказывающими коммунальные услуги. Указанные отношения по своей природе являются гражданско-правовыми. В ЖК РСФСР управлению жилищным фондом был посвящен разд. II, статьи которого определяли централизованную систему органов, наделенных управленческими полномочиями, отношения между отдельными звеньями которой строились не столько на гражданско-правовых, сколько на административно-правовых началах.

ЖК РФ к жилищным отношениям относит в числе прочих отношения, касающиеся управления многоквартирными домами; предоставления коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 4). Таким образом, только сфера управления многоквартирными домами является предметом жилищных правоотношений (об этом будет сказано ниже).

Управление многоквартирным домом. Оно предназначено для решения следующих задач:

— обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

— надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;

— решение вопросов пользования указанным имуществом;

— предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно на своем общем собрании выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Управление в этом случае осуществляется общим собранием собственников и его управомоченными органами, которые в своей деятельности руководствуются правилами разд. II ЖК РФ;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (например, жилищно-накопительным кооперативом);

3) управление управляющей организацией, которой может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель.

Собственниками помещений являются граждане и юридические лица (частный жилищный фонд), Российская Федерация и ее субъекты (государственный жилищный фонд), муниципальные образования (муниципальный жилищный фонд).

Множественность вариантов управления имеет целью демонополизировать хозяйственную и управленческую деятельность в данной сфере и создать правовые условия для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами в целях стимулирования их заинтересованности в повышении качества обслуживания. Если собственники помещений многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его (ч. 3 ст. 160 ЖК РФ).

Управление управляющей организацией. Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие ЖК РФ (1 марта 2006 г.) не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о последующем выборе способа управления этим домом. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Таковыми являются конкурсы, в которых участвовал только один участник (ст. 447 ГК РФ).

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Договор управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Понятие договора управления содержится в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Юридическая характеристика договора управления многоквартирным домом: это договор консенсуальный, взаимный, двусторонний, возмездный. Указанный договор не является публичным, правовой режим которого определяется ст. 426 ГК РФ, поскольку выбор управляющей организации происходит в результате конкурса, участие в котором зависит от самой управляющей организации, т.е.

Существенные условия договора:

1) предмет — состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором, т.е. договор пролонгируется на новый срок.

К выполнению договора управляющая организация должна приступить не позднее чем через 30 дней со дня его подписания, если договором не установлен иной, более короткий, срок.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора.

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разд. V («Жилищные и жилищно-строительные кооперативы») и разд. VI («Товарищество собственников жилья») ЖК РФ.

Управляющая организация обязана:

— за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме;

— ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

Статья 163 ЖК РФ регулирует вопросы управления многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, т.е. все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования. Порядок управления устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления. При этом управление осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса. Таким образом, следует отметить отход от административных механизмов регулирования в указанной сфере, переход к рыночным договорным отношениям в целях создания условия для свободной конкуренции в сфере эксплуатации и обеспечения сохранности дома, что в конечном счете призвано реально обеспечить жизненные интересы граждан, проживающих в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Непосредственное управление. Статья 164 ЖК РФ определяет принципы непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме:

— при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров;

— договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени;

— на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг (ст. 165 ЖК РФ).

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья по жилищному законодательству Российской Федерации

Права, обязанности и ответственность товарищества собственников жилья при управлении многоквартирным домом. Порядок создания, функции, основные преимущества, реорганизация, ликвидация ТСЖ. Обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья по жилищному законодательству Российской Федерации

Глава 1. Общая характеристика товарищества собственников жилья

1.1 Понятие, функции и порядок создания ТСЖ

1.2 Реорганизация и ликвидация ТСЖ

Глава 2. Управление товариществом собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

2.1 Права, обязанности и ответственность товарищества собственников жилья при управлении многоквартирным домом

2.2 Права, обязанности и ответственность членов ТСЖ

Глава 3. Особенности управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в свете жилищного законодательства Российской Федерации

3.1 Основные преимущества товарищества собственников жилья

3.2 Проблемные аспекты функционирования товарищества собственников жилья в свете современного законодательства Российской Федерации

Жилищный фонд является одной из наиболее крупных материальных ценностей, определяющих благосостояние общества. Вот почему к его состоянию, обеспечению комфортных условий и безопасности проживания, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются сегодня достаточно высокие требования. Поэтому вопрос управления жилыми многоквартирными домами становится особенно актуальным. Долгое время не существовало нормативной базы, полностью отвечающей современным требованиям функционирования системы ЖКХ. Вступивший в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) ввел ряд новшеств.

Данный закон практически полностью изменил представление об управлении многоквартирным домом. Произошло разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживания, развиваются принципы конкуренции в сфере обслуживания жилья.

Теперь у жителей — собственников многоквартирных домов появляется реальная возможность реализовать свои права и обязанности в отношении общего имущества. Для собственников это в чем-то еще и бремя: они несут ответственность за содержание не только своих квартир, но и остального имущества в многоквартирном доме. Собственники обязаны поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Но существует проблема еще и в том, что не все собственники знают о существовании у них данных прав и обязанностей. Жильцы мало проинформированы о способах управления жилыми домами и имеющихся у них правах, предусмотренных новым ЖК РФ. ЖК РФ устанавливает, что жители могут образовывать товарищества собственников жилья и управлять своим имуществом самостоятельно либо нанять управляющего.

Эффективное управление многоквартирным домом является едва ли не основным вопросом жилищно-коммунального хозяйства в настоящее время. Вопросом новым в нашей жизни и поэтому сложным и неоднозначным.

Важнейшей целью развития эффективной системы управления многоквартирным домом является повышение качества жизни населения путем улучшения жилищных условий, обеспечение сохранности жилищного фонда, уровня жилищного обслуживания населения в соответствии с действующими стандартами качества.

Управление многоквартирным домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление иных жилищных и коммунальных услуг гражданам. Выполнение данных условий возможно лишь при эффективной работе лиц, осуществляющих управление домом.

При этом, с точки зрения развития жилищного самоуправления, понимания ответственности за свое имущество, оптимальным является товарищество собственников жилья, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации предоставляет возможность практически каждому гражданину, проживающему в многоквартирном доме, стать организатором товарищества собственников жилья. Это позволяет жильцам дома встать у руля и самим решать проблемы, не прибегая к помощи коммунальных служб. Как показывает практика, после перехода бюджета, состоящего из фонда оплаты содержания жилья в руки ТСЖ, денег становиться достаточно для всех мероприятий, направленных на обеспечения жизнедеятельности.

С учетом изложенного следует констатировать, что вопрос управления многоквартирным домом является актуальным, что определило выбор темы дипломной работы.

Целью работы является исследование товарищества собственников жилья как субъекта жилищных отношений.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть общую характеристику товарищества собственников жилья.

2. Рассмотреть функции, порядок создания, реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья.

3. Проанализировать права, обязанности и ответственность ТСЖ и членов ТСЖ.

4. Выявить особенности функционирования товарищества жилья как способа управления многоквартирным домом.

5. Выявить основные проблемы и пути их решения деятельности товариществ собственников жилья.

Значительный вклад в исследование проблем управления многоквартирным домом внесли такие авторы как В.Н. Субботин, С.А. Лушкин, С.И. Федоров, А.В. Шанталей, И.В. Генцлер, О.К. Калинина, М.А. Коломейцева, В.И. Кульков, В.Н. Лисица, А.П. Мудрый, А.А. Титов, О.А. Городов, О.Э. Бессонова, П.Г. Грабовый, П.А. Ореховский, Т.К. Руткаускас, Ю.Ф. Симионов, Л.Н. Чернышов, В.С. Боголюбова, Р. О’Салливан, С.Г. Кирдина, Н.Н. Минаев, И.Г. Минц, Е.Ф. Петрова, А.С. Пузанов, С.Б. Сиваев, Р. Страйк, А.В. Черняк, В.З. Черняк, М.Д. Шапиро, В.М. Яковлев.

Глава 1. Общая характеристика товарищества собственников жилья

1.1 Понятие, функции и порядок создания ТСЖ

Жилищный кодекс Российской Федерации законодательно закрепил передачу полномочий по управлению многоквартирными домами собственникам помещений в них. В результате собственники получили право определять цели управления домом, желаемый уровень качества проживания в нем и размер платы за содержание и ремонт общего имущества, а также выбирать способ управления домом и тех, кто будет оказывать услуги и выполнять работы по управлению, обслуживанию и ремонту. Законодательство принципиально изменило роль муниципалитетов в отношении управления многоквартирными домами: орган местного самоуправления теперь лишь один из собственников помещений и не имеет преимуществ перед другими собственниками при решении вопросов управления домом.

Согласно ЖК РФ предусматривается три способа управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление;

2) управление через товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК), жилищно-строительный кооператив (ЖСК);

3) управление через управляющую организацию.

Главное различие между способами управления состоит в том, что для решения задач управления в одном случае собственники создают собственное юридическое лицо, в другом — привлекают стороннее юридическое лицо, специализированную организацию, в третьем — по договоренности друг с другом сами выполняют функции управления. В зависимости от способа управления по-разному решаются вопросы содержания общего имущества (включая ремонт), предоставления коммунальных услуг (а также заключения договоров на поставку коммунальных ресурсов) и их оплаты.

Одним из самых распространенных способов управления многоквартирным домом является управление объединением собственников помещений в доме: чаще ТСЖ, реже ЖК и ЖСК.

Понятие ТСЖ определено ЖК РФ. Так, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Из данного определения следует, что ТСЖ — это юридическое лицо, которое относится к некоммерческим организациям. Цели создания и деятельности этой некоммерческой организации:

— совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

— обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме;

— владение общим имуществом в многоквартирном доме;

— пользование общим имуществом в многоквартирном доме;

— в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

На рис. 1.1 представлена схема управления многоквартирным домом ТСЖ, либо ЖСК, ЖК.

Учредительным документом ТСЖ является устав, который принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

Рисунок 1.1 Схема взаимоотношений при способе управления товариществами собственников жилья (жилищными кооперативами) многоквартирным домом

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Отношения в ТСЖ строятся на основании добровольного членства, которое возникает у собственника помещения в доме после заявления о вступлении в ТСЖ. Отношения ТСЖ с собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, строятся на основании договора о содержании и ремонте общего имущества.

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества. Руководство текущей деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества, которое избирается общим собранием членов ТСЖ.

Управление многоквартирным домом, на базе которого создано ТСЖ, может осуществляться:

1) членами правления во главе с председателем, избранными из числа членов ТСЖ;

2) профессиональным управляющим, привлеченным членами правления товарищества из внешней среды.

Реализация такого способа управления многоквартирным домом, как управление товариществом собственников жилья после принятия решения о выборе способа управления включает следующие этапы:

1) утверждение устава ТСЖ и выбор органов управления ТСЖ;

2) государственная регистрация ТСЖ;

3) оформление членства в ТСЖ;

4) оформление договорных связей с собственниками, не являющимися членами ТСЖ.

Вопросы утверждения устава ТСЖ и выбора органов управления ТСЖ могут решаться на первом или на втором общем собрании собственников помещений, принявших решение о создании ТСЖ. Вопросы создания ТСЖ и утверждения его устава могут решаться на одном собрании или на разных собраниях, то есть на первом собрании собственники помещений в многоквартирном доме выбирают способ управления домом и голосуют за ТСЖ. До второго собрания собственники готовят проект устава ТСЖ и знакомят с ним всех остальных собственников помещений, предлагают кандидатуры в органы управления ТСЖ, а на втором собрании утверждают устав и кандидатуры в органы управления.

Однако, если большинство собственников помещений (по результатам опроса общественного мнения) изначально согласны на создание ТСЖ, то на первое собрание предлагается создание товарищества собственников жилья в доме.

Под государственной регистрацией ТСЖ понимается внесение ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц и присвоение ему основного государственного регистрационного номера — ОГРН. Для этого необходима сдача установленного пакета документов в компетентные органы (в настоящий момент это органы Федеральной налоговой службы).

При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляются:

а) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Правительством РФ;

б) решение о создании ТСЖ в виде протокола общего собрания собственников помещений;

г) документ об уплате государственной пошлины.

После государственной регистрации, которая должна быть осуществлена в течение пяти дней с момента сдачи документов, товариществу собственников жилья выдается свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

После государственной регистрации товарищества собственников жилья новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений. Процедура вступления в члены товарищества, а также то, к компетенции какого органа относится прием новых членов, подробно расписывается в уставе ТСЖ. Поскольку порядок приема в члены ТСЖ заявительный и не требует согласия какого-либо органа ТСЖ, то собственники помещений, сдавшие заявления, сразу становятся членами ТСЖ.

Между товариществом собственников жилья и собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом ТСЖ, заключаются договоры на содержание и ремонт общего имущества и на предоставление коммунальных услуг.

При управлении многоквартирным домом ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом с управляющими организациями, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, могут иметь место две схемы договорных взаимоотношений между ТСЖ и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

1. Заключение договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ (рис. 1.2).

Рис. 1.2 Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ

2. Собственники помещений в многоквартирном доме (члены ТСЖ) делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ, а ТСЖ в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков ЖКУ и заключает с ними договоры от имени ТСЖ (рис. 1.3).

Рис. 1.3 Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ

Таким образом, управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья — это деятельность указанного юридического лица, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, которая осуществляется товариществом собственников жилья самостоятельно либо с привлечением специализированных организаций (управляющих компаний).

1.2 Реорганизация и ликвидация ТСЖ

Реорганизация ТСЖ — это прекращение или иное изменение правового положения ТСЖ, влекущее отношения правопреемства юридических лиц. Она осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством, и может быть произведена в форме слияния (два и более юридических лица превращаются в одно), присоединения (одно или несколько лиц присоединяются к другому), разделения (юридическое лицо делится на два или более юридических лиц), выделения (из состава юридического лица выделяются одно или несколько юридических лиц, при этом первое юридическое лицо продолжает существовать) и преобразования (юридическое лицо одного вида — ТСЖ трансформируется в юридическое лицо другого вида — жилищный или жилищно-строительный кооператив).

Реорганизация ТСЖ включает в себя следующие этапы:

1) принятие решение о реорганизации общим собранием членов ТСЖ;

2) уведомление в письменном форме кредиторов о реорганизации ТСЖ в соответствии со статьей 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является ТСЖ, и возмещения убытков. Если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного ТСЖ, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного ТСЖ перед его кредиторами;

3) заключение договора о слиянии (при реорганизации в форме слияния), а также составление передаточного акта или разделительного баланса, который должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Он утверждается общим собранием членов ТСЖ;

4) государственная регистрация юридического лица, создаваемого путем реорганизации, изменений в учредительные документы других юридических лиц, а также внесение в единый государственный реестр юридических лиц изменений, касающихся сведений о юридическом лице, но не связанных с внесением изменений в учредительные документы юридического лица.

При государственной регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации (преобразования, слияния, разделения, выделения), в регистрирующий орган представляются следующие документы:

— подписанное заявителем заявление о государственной регистрации каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации, по форме № Р12001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

— учредительные документы каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— решение о реорганизации юридического лица, принимаемое общим собранием членов ТСЖ;

— договор о слиянии (при реорганизации в форме слияния);

— передаточный акт или разделительный баланс;

— документ об уплате государственной пошлины.

При реорганизации ТСЖ в форме присоединения к нему другого юридического лица в регистрирующий орган по месту нахождения ТСЖ представляются:

— подписанное заявителем заявление о внесении записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица по форме № Р16003, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

— решение о реорганизации юридического лица, принимаемое общим собранием членов ТСЖ;

— договор о присоединении и передаточный акт.

При реорганизации в форме присоединения или выделения в учредительные документы юридического лица, к которому присоединяется реорганизуемое юридическое лицо или из которого выделяется вновь возникающее юридическое лицо, вносятся необходимые изменения. Для их государственной регистрации в регистрирующий орган представляются:

— подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме № Р13001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

— решение о внесении изменений в учредительные документы юридического лица;

— изменения, вносимые в учредительные документы юридического лица;

— документ об уплате государственной пошлины.

Для внесения в единый государственный реестр юридических лиц изменений, касающихся сведений о юридическом лице, но не связанных с внесением изменений в учредительные документы юридического лица, в регистрирующий орган представляется подписанное заявителем заявление о внесении изменений в государственный реестр по форме № Р14001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей».

Государственная регистрация осуществляется регистрирующими органами по месту нахождения реорганизуемых юридических лиц в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов.

ТСЖ считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица.

Ликвидация ТСЖ включает в себя следующие этапы:

1) принятие решение о ликвидации. ТСЖ может быть ликвидировано:

— по решению общего собрания членов ТСЖ;

— по решению суда на основании требования органа государственной власти в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции Российской Федерации, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.

ТСЖ ликвидируется также в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127_ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» вследствие признания его несостоятельным (банкротом);

2) формирование ликвидационной комиссии (назначение ликвидатора). Общее собрание членов ТСЖ назначают ликвидационную комиссию (ликвидатора), устанавливают порядок и сроки ликвидации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами и направляют в регистрирующий орган уведомление о формировании ликвидационной комиссии юридического лица, назначении ликвидатора по форме № Р15002, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей». С момента назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора) к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого ТСЖ выступает в суде;

3) публикация сообщения о ликвидации и составление промежуточного ликвидационного баланса. Ликвидационная комиссия в целях выявления кредиторов, а также уведомления их о принятом решении о ликвидации юридического лица в соответствии со статьей 63 Гражданского кодекса Российской Федерации помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами.;

4) осуществление расчетов с кредиторами и составление ликвидационного баланса. Согласно пункту 4 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации выплата денежных сумм кредиторам ликвидируемого ТСЖ производится ликвидационной комиссией в порядке очередности, установленной статьей 64 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с промежуточным ликвидационным балансом начиная со дня его утверждения, за исключением кредиторов пятой очереди, выплаты которым производятся по истечении месяца со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса. Расчеты с кредиторами пятой очереди производятся по истечении месяца со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации при ликвидации юридического лица требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

— в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей;

— во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам;

— в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица;

— в четвертую очередь погашается задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;

— в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с законом.

В случае, если при осуществлении расчетов с кредиторами имеющиеся у ликвидируемого ТСЖ денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества ТСЖ с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений, а также производит выплату денежных сумм кредиторам ликвидируемого ТСЖ.

После расчета с кредиторами ТСЖ и проведения инвентаризации оставшегося имущества ликвидационной комиссией составляется в простой письменной форме ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов ТСЖ. В ликвидационном балансе должны быть отражены сведения о составе оставшегося после удовлетворения требований кредиторов имущества;

5) государственная регистрация юридического лица в связи с ликвидацией. Для государственной регистрации в связи с ликвидацией юридического лица в регистрирующий орган не ранее чем через два месяца с момента помещения в органах печати ликвидационной комиссией (ликвидатором) публикации о ликвидации юридического лица представляются следующие документы:

— подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме № Р16001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

— документ об уплате государственной пошлины.

Ликвидация ТСЖ считается завершенной, а ТСЖ — прекратившим свою деятельность, после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.

Глава 2. Управление товариществом собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

2.1 Права, обязанности и ответственность товарищества собственников жилья при управлении многоквартирным домом

Органами управления многоквартирным домом при наличии в нем созданного ТСЖ являются: общее собрание собственников помещений в доме, общее собрание членов ТСЖ, правление ТСЖ.

Компетенции каждого органа управления закреплены в ЖК РФ. Перечни вопросов, относящихся к компетенциям органов управления, не являются исчерпывающими.

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом ТСЖ цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ также вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава ТСЖ;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами ТСЖ;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

2.2 Права, обязанности и ответственность членов ТСЖ

Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ — собственников помещений в многоквартирном доме, являющихся учредителями, а также вступивших впоследствии в ТСЖ. Членство в ТСЖ является добровольным и возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами ТСЖ после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме.

В соответствии с уставом ТСЖ члены ТСЖ имеют право:

1) участвовать в управлении ТСЖ и быть избранными в его органы;

2) получать от органов ТСЖ информацию о деятельности ТСЖ;

3) обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов ТСЖ и правления ТСЖ;

4) приобретать иные права, предусмотренные федеральными законами и уставом ТСЖ.

Члены ТСЖ обязаны:

1) соблюдать устав ТСЖ, выполнять решения, принятые органами ТСЖ в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные федеральными законами и уставом ТСЖ;

2) своевременно вносить членские взносы в соответствии с уставом ТСЖ;

3) не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами ТСЖ и органами ТСЖ;

4) исполнять иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и уставом ТСЖ.

Согласно части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся:

1) внесение изменений в устав ТСЖ;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;

5) образование специальных фондов ТСЖ, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности ТСЖ и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления ТСЖ, председателя правления ТСЖ и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13) другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также уставом ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ созывается в порядке, установленном уставом ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют более половины членов ТСЖ или их представителей. Решения общего собрания членов ТСЖ по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов ТСЖ. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ или их представителей.

Ряд правомочий отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). Это:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исполнительным органом ТСЖ является правление ТСЖ. Оно осуществляет текущее руководство деятельностью ТСЖ и подотчетно высшему органу управления — общему собранию членов ТСЖ. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Глава 3. Особенности управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в свете жилищного законодательства российской федерации

3.1 Основные преимущества товарищества собственников жилья

Прежде чем приступить к более детальному анализу управления многоквартирным домом с помощью ТСЖ следует определить основные отличия данной некоммерческой организации от ЖСК и ЖК.

В соответствии с частью 1 статьи 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и/или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Жилищный кодекс не дает четкого разграничения между ЖК и ЖСК, однако, из смысла статьи 110 ЖК РФ можно сделать вывод, что при создании ЖК его члены приобретают, реконструируют и содержат уже готовый многоквартирный жилой дом, а члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании дома. Целями создания ЖК и ЖСК являются удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Создание ЖК, ЖСК возможно при наличии не менее пяти членов кооператива, но их количество не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Органы управления ЖК, ЖСК: общее собрание членов жилищного кооператива, конференция, если число участников общего собрания членов ЖК более 50 и это предусмотрено уставом ЖК, правление ЖК и председатель правления ЖК.

Таким образом, и ТСЖ, и ЖК, и ЖСК являются юридическими лицами и относятся к некоммерческим организациям. Однако правовое регулирование указанных лиц несколько различается (приложение 1). На ТСЖ наряду с нормами ЖК РФ и ГК РФ распространяются нормы Федерального закона от 12.01.1996 № 7_ФЗ «О некоммерческих организациях». Некоммерческие организации создаются для достижения самых разнообразных целей, среди которых цель получения прибыли и распределения ее между участниками в качестве основной отсутствует.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы создаются в форме потребительских кооперативов, деятельность которых регулируется нормами ЖК РФ, положениями Гражданского кодекса РФ, законами о потребительских кооперативах и иными нормативно-правовыми актами. Закон № 7_ФЗ на указанные кооперативы не распространяется.

В соответствии со статьей 14 Закона № 189_ФЗ жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в ТСЖ или ликвидации.

Бесспорно, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает сильное влияние, образно говоря, сложившаяся атмосфера вокруг способов управления. Имеется в виду качество законодательства, уровень правовой культуры, практика работы ресурсоснабжающих субъектов-монополистов, государственная политика и идеология, позиции должностных лиц, чиновников, политиков и общественных лидеров всех уровней, характер воздействия средств массовой информации и т.д. Смешение всех этих перечисленных компонентов образует в конечном итоге относительно каждого способа управления многоквартирным домом хорошее или плохое общественное мнение.

В тоже время, по мнению экспертов такая форма управления, как ТСЖ, представляется наиболее оптимальной, так как позволяет осуществлять все необходимые функции по эксплуатации дома оперативно и централизованно в интересах собственников жилья данного дома. Этот способ имеет богатую практику существования и в виде жилищно-строительных кооперативов зародился в СССР в 60-е годы. В 90-е годы ТСЖ получили широкое распространение в России и к настоящему времени показали себя как эффективный инструмент решения проблем жилищного хозяйства, действующий исключительно в рыночном поле и обладающий достаточными преимуществами для дальнейшей эволюции.

Опыт многих ТСЖ показывает, что многоквартирные дома, которыми они управляют, находятся в лучшем состоянии, чем аналогичные, управляемые муниципальными организациями.

Говоря о преимуществах ТСЖ, целесообразно выделить основные из них.

Во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов — профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, не выполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

Во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ.

Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации и др.). Прозрачность бюджета — это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.

В-третьих, к ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

В-четвертых, в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий.

В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. Как следствие, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.

Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги

Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.

Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные вопросы деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая тем самым благоприятную атмосферу в доме и комфорт совместного проживания.

При этом, можно выделить ряд преимуществ ТСЖ в сравнении с управлением с помощью управляющей организации в таких областях, как организация взаимоотношений с собственниками недвижимого имущества, ведение управленческого учета, построение внутренних бизнес-процессов и многих других (приложение 2).

Таким образом, можно сказать, что, несмотря на имеющиеся плюсы в управляющей организации, с точки зрения развития жилищного самоуправления и реального контроля за использованием денежных средств и выполнения работ по ремонту и содержанию многоквартирного дома, ТСЖ имеет ряд преимуществ перед этим способом.

Тем не менее, ТСЖ, несмотря на его преимущества, зачастую вызывает опасения у собственников помещений. Очевидно, потому, что преимущества товариществ все еще недостаточно известны населению, вследствие распространенности заблуждения, что при создании товарищества все вопросы управления и содержания дома собственники обязаны взять на себя. Вместе с этим ТСЖ сталкиваются с рядом проблем, имеющих во многом характер законодательного казуса, что значительно затрудняет функционирования товарищества.

3.2 Проблемные аспекты функционирования товарищества собственников жилья в свете современного законодательства Российской Федерации

Управление товариществом собственников жилья, как один из способов управления многоквартирным домом в настоящее время на организационно-правовом уровне испытывает ряд проблем, которые в совокупности существенно затрудняют его правильную реализацию.

1. Товарищество собственников жилья представляет собой одну из форм некоммерческой организации. На данный социальный институт распространяется весь комплекс российского законодательства: в зависимости от реализуемой деятельности в отношении товарищества собственников жилья прямым образом действует та или иная отрасль (подотрасль) законодательства. Общий же правовой статус ТСЖ определяется гражданским и жилищным законодательством.

Неизбежно возникают коллизии (противоречия) между гражданским и жилищным законодательством в отношении товарищества собственников жилья. Данные коллизии (противоречия) не лучшим образом влияют на реализацию способа управления — ТСЖ.

Так, согласно гражданскому законодательству реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, а также в случаях, предусмотренных законом, реорганизация проводится по решению (при участии) государственных органов или суда. Согласно ЖК РФ к компетенции общего собрания членов также ТСЖ отнесен вопрос о реорганизации ТСЖ. Однако, согласно ЖК РФ «товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив». Получается, что жилищное законодательство создает условия, в которых вопрос относительно реорганизации ТСЖ решается по большому счету посторонними к нему лицами — собственниками помещений, не являющимися членами (учредителями) данного юридического лица.

В итоге, наблюдается объективное столкновение норм гражданского и жилищного законодательства. Положение усугубляется тем, что гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, а жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Проблема в корне может быть решена только на уровне совершенствования федерального законодательства. Выходом же из такого положения на практике может быть положительное рассмотрение вопроса о преобразовании ТСЖ в кооператив на двух общих собраниях — общем собрании членов ТСЖ и общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Другим примером противоречия между гражданским и жилищным законодательством является вопрос установления правового положения ТСЖ. Согласно ГК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. В развитие этих положений Гражданского кодекса РФ был разработан Федеральный закон «О товариществах собственников жилья». Новый ЖК РФ в разделе VI включает в себя статьи, определяющие порядок создания и деятельности товарищества собственников жилья, тем самым указав на ненадобность специального федерального закона о товариществе собственников жилья. Поэтому Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» признан утратившим силу с 1 марта 2005 года. Однако при этом не были внесены поправки в статью 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой по-прежнему делается ссылка на закон о товариществах собственников жилья.

Устранить возникшую коллизию возможно тремя способами:

— принять на федеральном уровне новый федеральный закон о товариществах собственников жилья;

— отменить пп. 19 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 189_ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и соответственно придать юридическую силу Федеральному закону от 15.06.1996 № 72_ФЗ «О товариществах собственников жилья», одновременно осуществив действия по приведению его в соответствие с ЖК РФ;

— изменить редакцию п. 2 ст. 291 Гражданского кодекса РФ, заменив слова «в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья» на слова «в соответствии с Жилищным кодексом РФ», «в соответствии с жилищным законодательством» или «в соответствии с законодательством».

Другая значительная проблема законодательства заключается в следующем. Товарищество собственников жилья обязано в своей деятельности учитывать присутствие (решения, интересы) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. На это указывает ЖК РФ, где сказано: «…Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья». К тому же известно, что собрание собственников помещений — в единственном виде законный орган управления многоквартирным домом, что собственник помещения не обязан быть членом ТСЖ и членство в ТСЖ возникает на добровольной основе. В этой связи возникают трудности взаимодействия органа управления многоквартирным домом и способа управления многоквартирным домом, которые институционально разделены, но по субъектному составу могут пересекаться. Эти трудности кратно усложняются тем, что на основании ЖК РФ возможно создание ТСЖ на базе нескольких многоквартирных домов. Это означает, что управление единым предметом — комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах — будет осуществлять одно общее собрание членов ТСЖ и несколько (от двух и более) общих собраний собственников помещений в доме.

ЖК РФ недостаточно четко разделил управленческие функции между товариществом собственников жилья и общим собранием собственников помещений в доме, особенно, в части полномочий по распоряжению общим имуществом дома. Так, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

— принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

— принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

Товарищество собственников жилья вправе:

— предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

— в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

— получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

Статья написана по материалам сайтов: studme.org, lawbook.online, knowledge.allbest.ru.

»