Возмещение коммунальных услуг по договору аренды усн

Информационный бюллетень «Экспресс-бухгалтерия», 2012, N 33

«Упрощенец», который уплачивает единый налог с доходов за минусом расходов, в целях налогообложения вправе учесть коммунальные платежи по сданному в аренду помещению. Поэтому в случае, если арендатор возмещает ему «коммуналку», по факту это не приводит к увеличению обязательств перед бюджетом. Однако арендодателю, выбравшему в качестве объекта налогообложения доходы, следует искать иные пути налоговой экономии.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Пунктом 2 ст. 616 Гражданского кодекса предусмотрено, что именно арендатор при этом обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание. Конечно, конкретного определения, что именно считать подобными затратами, Кодекс не дает. Но, по существу, к таковым можно отнести в том числе и коммунальные платежи. Следуя данной логике, по умолчанию уплачивать их должен арендатор, хотя договором аренды могут быть предусмотрены и иные схемы расчетов. Впрочем, как правило, на практике арендодатели не отступают от общего правила и возлагают обязанность по оплате коммунальных услуг на арендатора, по крайней мере в той части, в которой он является их потребителем. Тем не менее непосредственно порядок коммунальных расчетов и в этом случае может быть различным:

арендатор вносит плату за «коммуналку» в составе арендной платы (как часть арендной платы), а с коммунальными службами расплачивается сам арендодатель;
с коммунальными службами опять же расплачивается сам арендодатель, а арендатор возмещает ему соответствующие расходы;
арендодатель выступает посредником арендатора по расчетам за коммунальные услуги;
арендатор оплачивает коммунальные услуги напрямую поставщикам этих услуг — соответствующим коммунальным службам, заключив договор напрямую с ними. В этом случае арендодатель никаких коммунальных платежей от арендатора не получает.

В зависимости от выбранного способа взаиморасчетов будут разниться и налоговые последствия.

Содержание

Когда все включено
Компенсация тоже доход
На условиях посредника
Лучший способ — самоустраниться
Возмещение коммунальных услуг по договору аренды усн
«Коммунальный» учет для арендодателя на УСН
Коммунальные расходы при УСН
Компенсация коммунальных расходов: руководство для арендодателя
Компенсация коммунальных расходов арендаторам: документооборот и правили исчисления НДС
УСН: коммунальные расходы арендаторов — упрощенцев
Что такое договор на возмещение коммунальных услуг арендатором и образец его составления
Компенсация коммунальных расходов: руководство для арендодателя
Возмещение коммунальных расходов арендатором
Проблемы с арендой при «упрощенке»
Коммунальные услуги
«Упрощенку» применяет арендатор
«Упрощенку» применяет арендодатель
Аренда муниципального и государственного имущества
Компенсация коммунальных услуг арендодателю — физическому лицу
Реконструкция арендованных помещений

Когда все включено

Итак, по условиям договора «коммуналка» может быть включена в состав арендной платы. При этом последняя может быть установлена как в фиксированной сумме, так и в разбивке на постоянную (непосредственно плата за аренду) и переменную (стоимость фактически потребленных коммунальных услуг) составляющие. В любом случае соответствующие платежи также в составе арендной платы будут увеличивать доходы арендодателя при расчете единого налога на дату поступления на его расчетный счет (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК).

Таким образом, коммунальные платежи, включенные в состав арендной платы, увеличат налоговые обязательства арендодателя перед бюджетом лишь в том случае, если даты поступления платы за аренду и оплаты «коммуналки» придутся на разные отчетные (налоговые) периоды, да и то лишь временно.

Вместе с тем, очевидно, что для арендодателей, применяющих УСН с объектом обложения «доходы», озвученный способ «коммунальных» расчетов с арендатором, что называется, не самый оптимальный, поскольку какие-либо расходы при исчислении единого налога они не учитывают.

Компенсация тоже доход

Коммунальные расходы могут оплачиваться арендатором и отдельно от арендной платы. В частности, договором аренды или дополнительным соглашением к нему может быть предусмотрена его обязанность ежемесячно возмещать таковые пропорционально площади арендуемых помещений на основании счетов, выставленных арендодателем.

Согласно ст. 41 Налогового кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить в соответствии с главами Кодекса «Налог на доходы физических лиц» и «Налог на прибыль организаций». Учитывая, что доходы «упрощенцы» определяют как раз согласно ст. ст. 249 и 250 гл. 25 НК, к ним данное правило относится в полной мере (п. 1 ст. 346.15 НК).

Обратите внимание! Коммунальные платежи не могут заменять арендную плату. Они лишь увеличивают ее размер. В противном случае соответствующий договор аренды может быть признан в суде незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК, п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Более того, прошло то время, когда точку зрения чиновников можно было оспорить в суде. Точки на i, как водится, расставил Президиум ВАС РФ. В Постановлении от 12 июля 2011 г. N 9149/10 высшие судьи отметили, что, оплачивая коммунальные и иные связанные с содержанием сданного в аренду помещения услуги, арендодатель исполняет собственную обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению. Исходя из этого, напрашивается вывод, что оплата таких услуг, пусть и потребляемых фактически арендатором, является затратами налогоплательщика, необходимыми для ведения деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду. В свою очередь, если таковые компенсируются арендатором, указали арбитры, то у арендодателя возникает экономическая выгода, а вместе с ней и налогооблагаемый доход.

Таким образом, данный вариант коммунальных расчетов для арендодателя на УСН с объектом налогообложения «доходы» ничем не лучше того, когда «коммуналка» включена в состав арендной платы.

На условиях посредника

Расчеты между арендодателем и арендатором за коммунальные услуги можно оформить и посредством посреднического договора — договора комиссии или агентского договора (ст. ст. 990, 1005 ГК). Впрочем, условие о посредничестве допустимо включить и непосредственно в договор аренды. Пункт 3 ст. 421 Гражданского кодекса позволяет хозяйствующим субъектам заключать смешанные договоры, содержащие элементы различных договоров (п. 3 ст. 421 ГК).

Тем не менее у приведенного способа расчетов по коммунальным услугам есть и маленький, и большой недостатки.

Во-первых, посреднические договоры являются возмездными (ст. ст. 991, 1006 ГК). Иными словами, следует определить хотя бы символическую сумму вознаграждения арендодателя за услуги посредника, которую ему также придется включать в состав доходов (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК).

Лучший способ — самоустраниться

Иногда договор аренды помещения заключается с условием, что арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги непосредственно поставщикам этих услуг — различным коммунальным службам. Иными словами, арендатор заключает договор напрямую со снабженцами и сам рассчитывается за потребленные им услуги. Очевидно, что для любого арендодателя этот вариант является наиболее простым и безопасным с точки зрения налогообложения, поскольку все расчеты по коммунальным платежам осуществляются без участия арендодателя, поэтому у него данные операции в налоговом учете не отражаются. Очевидно, что оптимальным он будет и для арендодателя на УСН с объектом налогообложения «доходы».

Вместе с тем следует учитывать, что для заключения такого договора необходимо соблюдение двух условий. Во-первых, следует получить согласие собственника помещения. А во-вторых, у арендатора должно быть энергопринимающее устройство, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (п. 2 ст. 539 ГК).

Возмещение коммунальных услуг по договору аренды усн

Тематики: Упрощенная система налогообложения

Показано только начало документа. Для просмотра всего текста необходимо оформить подписку на журнал АМБ-Экспресс:

Договор аренды. Мы арендодатели. Выставляем счета арендатору за коммунальные услуги. Если в договоре аренды это обозначить как «арендатор компенсирует коммунальные услуги», будет ли это являться доходом по УСН для нас? Прочитали, что если в договоре аренды будет звучать «компенсация коммунальных услуг», то в доходы это не идет. Так ли это?

В соответствии со ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения в составе доходов учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

При определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.

Согласно ст. 249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Это интересно: Срок исковой давности по договору дарения

По мнению Минфина РФ, суммы платежей, поступающие арендодателю от арендатора в оплату коммунальных платежей, должны учитываться в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Чиновники указывают, что ст. 251 НК РФ не предусматривает исключение из доходов возмещения стоимости коммунальных расходов (потребленных электроэнергии, отопления и т.п.), поступающего арендодателю от арендатора.

Налоговые органы также настаивают на включении сумм полученного от арендатора возмещения в доходы, а сумм оплаты коммунальных услуг специализированным организациям – в расходы арендодателя.

При этом размер таких доходов равен размеру расходов на оплату коммунальных услуг.

То есть доходы и расходы, как правило, перекрывают друг друга и не увеличивают налоговую базу по налогу при УСН при применении объекта налогообложения «доходы минус расходы».

Однако если арендодатель применяет УСН с объектом налогообложения «доходы», то он не сможет учесть в составе расходов затраты по оплате специализированным организациям стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг, но должен будет учесть доход в размере полученного от арендатора возмещения.

Разумеется, это невыгодно арендодателю, ведь сумма налога к уплате в данном случае возрастает.

Ранее суды при рассмотрении налоговых споров по подобным вопросам часто принимали сторону нало.

Данный раздел/документ открыт только зарегистрированным пользователям, которые оформили подписку на журнал АМБ-Экспресс!

«Коммунальный» учет для арендодателя на УСН

Как правило, компании, арендующие помещение, не разбираются с поставщиками услуг напрямую, а компенсируют сумму коммунальных платежей арендодателю. Минфина настаивает, что сумму подобного возмещения арендодатель, применяющий УСН, должен включать в состав доходов, но…

По общему правилу, заключая договор аренды, компания берет на себя обязанность нести расходы на арендованное имущество (п. 2 ст. 616 ГК). Следовательно, плата за коммунальные услуги ложится именно на арендатора. Собственно говоря, он вполне может оплачивать «коммуналку» самостоятельно, подписав соглашение напрямую с поставщиком подобных услуг. Однако довольно часто фирмы предпочитают оставить эти хлопоты собственнику помещения, лишь возмещая ему соответствующие затраты. Сумма компенсации при этом может как включаться в арендную плату, так и перечисляться отдельно, сверх цены договора аренды. В любом случае, по мнению специалистов Минфина, в целях применения УСН ее необходимо учитывать в доходах.

Такие разные объекты…

Иными словами, в рассматриваемом случае стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором, «упрощенцы» учитывают как в доходах, так и в расходах, а значит, соответствующая сумма не влияет на величину налоговых обязательств арендодателя. Однако если речь идет о фирмах, применяющих УСН с объектом налогообложения «доходы», картина меняется, поскольку учитывать при расчете единого налога какие-либо расходы помимо уплаченных пенсионных взносов и «больничных» пособий, они не вправе. Посему подобным «упрощенцам» предлагаемый финансистами порядок учета сумм возмещения коммунальных платежей более чем невыгоден. Впрочем, если компания готова отстаивать свою позицию в суде, то с представителями Минфина вполне можно поспорить.

«Невыгодный» доход

К примеру, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 21 апреля 2008 года по делу № А39-362/2007 арбитры указали, что возмещение арендаторами сумм коммунальных платежей, перечисленных арендодателем соответствующим поставщикам, не является доходом налогоплательщика-арендодателя. Речь в данном случае идет, подчеркнули они, именно об оплате арендаторами услуг сторонних организаций, а не о перепродаже части услуг арендодателем арендатору. Кроме того, с данным решением впоследствии согласился и Высший Арбитражный Суд, отказав налоговикам в пересмотре дела в порядке надзора (определение ВАС от 7 августа 2008 г. № 10079/08).

Коммунальные расходы при УСН

Компенсация коммунальных расходов: руководство для арендодателя

Компенсацию арендатором коммунальных платежей, платы за услуги связи можно оформить одним из следующих способов:

1. Установить в договоре аренды арендную плату, состоящую из фиксированной и переменной частей, что соответствует положениям ст. 614 ГК РФ. Переменная часть арендной платы может включать платежи, величина которых основывается на расходах, понесенных арендодателем в связи с имуществом, сданным в аренду. В такой форме стороны договора согласовывают компенсацию арендатором, например, налога на имущество, земельного, транспортного налогов, коммунальных платежей по арендованному имуществу. Условия договора аренды могут включать компенсацию таких услуг, как горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, плату за телефон и за пользование Интернетом.

2. Предусмотреть компенсацию в отдельном договоре сверх фиксированной суммы арендной платы, установленной договором аренды.

Важно запомнить

Коммунальные платежи могут входить в фиксированную сумму арендной платы. В этом случае арендодатель производит предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи. Порядок отражения операций в бухгалтерском учете идентичен порядку учета арендной платы у арендодателя.

Арендодатель определяет порядок расчета коммунальных платежей, подлежащих оплате арендатором.

Компенсация коммунальных расходов арендаторам: документооборот и правили исчисления НДС

Расчет может осуществляться:

·на основании показаний отдельно установленных счетчиков;

·пропорционально занимаемым арендатором площадям;

·пропорционально мощности приборов, установленных на арендованных площадях.

Арендодатель перечисляет поставщикам услуг плату за коммунальные услуги, арендатор, в свою очередь, возмещает арендодателю расходы после предоставления документов, подтверждающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату.

Порядок отражения в бухгалтерском учете арендодателя хозяйственных операций по возмещению платы за коммунальные услуги и услуги связи приведен в журнале.

Операции по передаче электроэнергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации услуг для целей налогообложения НДС, поскольку арендодатель сам не оказывает (не производит) услуги.

На основании п. 1 ст. 539 ГК РФ абонентом энергоснабжающей организации является арендодатель, с которым заключен договор энергоснабжения. Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5905/98, где сказано, что абонентом является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию. Кроме того, согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99 арендодатель не может являться энерго-снабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у этой организации.

Важно запомнить

Поскольку правила договора энергоснабжения применяются к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, тепловой энергией, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ), то и в этих случаях арендодатель не является снабжающей организацией. Поэтому операции по поставке (отпуску) любых коммунальных услуг, совершаемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров (работ, услуг) и, как следствие, объектом налогообложения НДС.

Таким образом, арендодатель фактически осуществляет функции по сбору коммунальных платежей от арендатора и перечислению их организациям, оказывающим коммунальные услуги, т. е. является посредником. Речь идет не о перепродаже коммунальных услуг арендаторам, а о компенсации затрат арендодателя по их оплате.

Порядок налогообложения налогом на прибыль сумм компенсации коммунальных платежей, поступивших арендодателю от арендатора, является неоднозначным.

По мнению Минфина России, такие суммы должны учитываться в составе внереализационных доходов в соответствии с положениями ст. 250 НК РФ (письма Минфина России от 24.03.2009

ВАС РФ в своем Определении от 29.01.2008 № 18186/07 также указал, что суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя. В данном случае компенсируются расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расходами собственника — они не приводят к уменьшению его экономических выгод, т. к. компенсируются арендатором.

По мнению автора, полученная от арендатора компенсация расходов по оплате коммунальных услуг не приводит к увеличению доходов арендодателя, соответственно, не учитывается при исчислении налога на прибыль ввиду отсутствия объекта налогообложения (ст. 247 НК РФ). В таком случае и оплата коммунальных услуг, перечисленная учреждением с лицевого счета снабжающим организациям, не учитывается для целей исчисления налога на прибыль, т. к. фактически является расходами арендатора.

Однако если учреждение примет решение не включать в состав внереализационных доходов суммы компенсации коммунальных платежей, полученные от арендаторов, нельзя полностью исключить возможность возникновения споров с налоговым органом.

УСН: коммунальные расходы арендаторов — упрощенцев

В наше время свое помещение для многих организаций — недоступная роскошь. Вот и прибегают они к аренде. Кроме арендной платы, арендатор, как правило, оплачивает еще и коммунальные услуги. В статье речь пойдет о том, что нужно сделать упрощенцу-арендатору (естественно, с объектом «доходы минус расходы»), чтобы учет коммунальных платежей в расходах не обернулся налоговыми проблемами.

Это интересно: Договор о распределении прибыли

Арендатор может оплачивать коммунальные услуги по-разному. Все зависит от того, как оформлены его отношения с арендодателем. Основные варианты, примерные формулировки, которые можно использовать в договорах, а также виды налоговых расходов, которые появятся в каждом случае, приведены в таблице. Отдельный столбец посвящен документам (помимо платежных (Пункт 2 ст. 346.17 НК РФ)), которыми можно будет подтвердить обоснованность учета коммунальных платежей в расходах (Пункт 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Вариант оплаты
коммунальных
услуг

Примерные записи об
оплате коммунальных
услуг в договорах

Вид расходов,
в составе
которых
учитываются
затраты на
коммунальные
услуги

Коммунальные платежи включаются в состав арендной платы

Коммунальные
платежи —
фиксированная
часть арендной
платы

Из договора аренды:
«Арендная плата
устанавливается в
размере ____ руб., в том
числе НДС ____ руб.,
за месяц и включает
стоимость потребляемых
Арендатором коммунальных
услуг»

Арендные
платежи (Подпункт 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)

— договор аренды;
— счет
арендодателя на
арендную плату
(если его
выставление
предусмотрено
договором
аренды)

Коммунальные
платежи —
переменная
часть арендной
платы

Из договора аренды:
«Арендная плата
устанавливается в виде
фиксированного платежа в
размере ____ руб., в том
числе НДС ____ руб.,
за месяц и переменного
платежа в размере
стоимости коммунальных
услуг, потребленных
Арендатором за этот
период. Сумма
переменного платежа
определяется на
основании счетов
коммунальных служб
пропорционально
занимаемой Арендатором
площади и уплачивается
на основании счета,
выставляемого
Арендодателем с
приложением копий счетов
коммунальных служб»

Арендные
платежи (Подпункт 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)

— договор аренды;
— счет
арендодателя
на арендную
плату;
— копии счетов
коммунальных
служб

Коммунальные платежи уплачиваются отдельно от арендной платы

Коммунальные
платежи
уплачиваются
арендодателю
по его счету

Из договора аренды:
«Арендная плата
устанавливается в
размере ____ руб., в
том числе НДС ____ руб.,
за месяц.
Арендатор обязан
компенсировать
Арендодателю стоимость
коммунальных услуг,
потребленных Арендатором
за этот период.
Соответствующая сумма
определяется
на основании счетов
коммунальных служб
пропорционально
занимаемой Арендатором
площади и уплачивается
на основании счета,
выставляемого
Арендодателем с
приложением копий счетов
коммунальных служб»

Материальные
расходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ)

— договор аренды;
— счет
арендодателя
на коммунальные
платежи;
— копии счетов
коммунальных
служб

Коммунальные
платежи
уплачиваются
арендодателю по
посредническому
договору

Из агентского договора
с арендодателем:
«Агент обязуется:
— заключать договоры
с поставщиками
коммунальных услуг:
______________ в целях
обеспечения
электричеством,
отоплением,
водоснабжением
помещения, арендуемого
Принципалом по договору
аренды N _________
от _________;
— перечислять указанным
организациям принятые у
Принципала денежные
средства в качестве
оплаты оказанных ими
услуг;
— не позднее чем
через _______ дней после
окончания каждого месяца
направлять Принципалу
отчет о выполнении
поручения,
предусмотренного
настоящим Договором.
Принципал обязан
выплачивать Агенту
вознаграждение за
совершенные по
настоящему Договору
действия в размере
_________ руб.

Что такое договор на возмещение коммунальных услуг арендатором и образец его составления

Материальные
расходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
Вознаграждение
посреднику
учитывается в
расходах как
выплаты
комиссионных,
агентских
вознаграждений
и
вознаграждений
по договорам
поручения (Подпункт 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)

— договор аренды;
— посреднический
договор с
арендодателем;
— счет
посредника на
коммунальные
платежи;
— отчет
посредника (Статьи 974, 999, 1008 ГК РФ);
— копии счетов
коммунальных
служб

Коммунальные
платежи
уплачиваются
поставщикам
коммунальных
услуг

Арендатор сам заключает
договор с поставщиками
коммунальных услуг (Статьи 539, 548 ГК РФ)

Материальные
расходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ)

— договор аренды;
— договоры с
поставщиками
коммунальных
услуг;
— счета
поставщиков

Объем потребленных арендатором услуг может определяться по отдельным счетчикам, пропорционально арендуемой площади, в процентных долях расходов на коммунальные услуги (например, 40% расходов на электроэнергию).

Компенсация коммунальных расходов: руководство для арендодателя

Важно запомнить

Арендодатель определяет порядок расчета коммунальных платежей, подлежащих оплате арендатором. Расчет может осуществляться:

·на основании показаний отдельно установленных счетчиков;

·пропорционально занимаемым арендатором площадям;

·пропорционально мощности приборов, установленных на арендованных площадях.

Важно запомнить

Возмещение коммунальных расходов арендатором

Расходы учреждения по оплате коммунальных услуг при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ, также учитываются в целях налогообложения прибыли.

Это интересно: Договор о создании снг

Проблемы с арендой при «упрощенке»

Когда один из участников сделки работает по упрощенной системе налогообложения, у бухгалтеров нередко возникают трудности. Яркий тому пример — договор аренды. Самая распространенная проблема связана с расходами на коммунальные услуги. Наиболее типичные вопросы здесь таковы. Может ли арендатор-«упрощенец» включить «коммуналку» в расходы? Вправе ли арендодатель, работающий по «упрощенке», перевыставить арендатору счет-фактуру, полученный от «коммунальной» организации?

Немало вопросов возникает у фирм, работающих по упрощенной системе, когда они арендуют государственное или муниципальное имущество. Нужно ли платить в этом случае в бюджет НДС? А если нужно, то можно ли принять его к вычету?

Еще одна проблема — расходы на реконструкцию арендованных помещений. Можно ли их учесть при исчислении единого налога?

В этой статье мы подробно расскажем обо всех нюансах аренды, когда один из участников такой сделки применяет упрощенную систему налогообложения.

Коммунальные услуги

Расчеты по коммунальным платежам часто становятся камнем преткновения и у тех организаций, которые платят «обычные» налоги. Но проблемы значительно обостряются, если арендатор или арендодатель применяют упрощенную систему.

«Упрощенку» применяет арендатор

С арендными платежами у фирмы, работающей по «упрощенке», проблем нет. В пп.4 п.1 ст.346.16 Налогового кодекса РФ прямо сказано, что такие платежи можно включить в расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход. А вот про коммунальные услуги эта статья Кодекса умалчивает. Зато по этому поводу не раз высказывались чиновники.

Итак, получается, что теперь арендатор-«упрощенец» может учесть коммунальные платежи при расчете единого налога и в том случае, когда они входят в арендную плату, и тогда, когда они перечисляются отдельно. Тем не менее первый вариант гораздо удобнее. Чтобы его реализовать, нужно прописать в договоре с арендодателем, что стоимость коммунальных услуг входит в состав арендной платы. Причем коммунальная составляющая необязательно должна быть фиксированной — Гражданский кодекс РФ на этот счет ограничений не содержит. В результате арендатор сможет списать в уменьшение налогооблагаемого дохода всю сумму коммунальных платежей, не рискуя вступить в конфликт с налоговиками.

«Упрощенку» применяет арендодатель

У арендодателя, работающего по упрощенной системе, проблемы с коммунальными услугами возникают, если он считает единый налог по доходам, а также если арендатор платит НДС.

Начнем с первой проблемы. Если у арендатора нет прямых договоров с коммунальными службами, то он перечисляет деньги за электричество, воду, тепло и т.д. арендодателю — либо в составе арендной платы, либо в качестве транзитных платежей. В любом случае деньги, поступившие на расчетный счет арендодателя, считаются его доходом. Если арендодатель рассчитывает единый налог с разницы между доходами и расходами, большой проблемы нет. Ведь, оплатив коммунальные услуги, он сможет потом включить в расходы их стоимость.

Гораздо хуже обстоит дело у арендодателей, рассчитывающих единый налог по доходам. Получая транзитные деньги, им приходится начислять налог с сумм, которые потом перечисляются коммунальным службам и, по сути, являются именно их доходом. Однако есть способ, позволяющий избежать этой неприятности. Для этого нужно заключить с арендатором посреднический договор — агентский или комиссии. По этому договору арендатор (комитент) поручает арендодателю (комиссионеру) покупать для него от своего имени услуги коммунальных служб. Вознаграждение арендодателя можно установить в виде фиксированной суммы, уменьшив на нее размер арендной платы.

Такая схема позволит арендодателю не учитывать в доходах деньги, полученные за «коммуналку» от арендатора и перенаправленные специализированным организациям. Дело в том, что посредники не должны включать в доходы суммы, которые они получили от принципалов или комитентов для того, чтобы расплатиться за приобретенные для них услуги. Это прописано в пп.9 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ, которым руководствуются и фирмы, работающие по упрощенной системе (п.1 ст.346.15 Налогового кодекса РФ).

Вторая проблема арендодателей-«упрощенцев», как мы уже сказали, связана со счетами-фактурами. Естественно, арендаторы — плательщики НДС хотят получить счета-фактуры по коммунальным услугам, чтобы принять налог к вычету. Но если эти услуги оплачивает арендодатель, то коммунальщики выставляют счета-фактуры на его имя. На основании таких документов арендатор принять НДС к вычету не сможет.

Обычно в таких случаях арендодатель перевыставляет арендатору «коммунальные» счета-фактуры от своего имени. Но проблема в том, что ни в Налоговом кодексе РФ, ни в каких бы то ни было других действующих на данный момент нормативных актах такое перевыставление счетов-фактур не предусмотрено. Поэтому у арендодателя могут быть проблемы. Не исключено, что налоговики, сославшись на п.5 ст.173 Налогового кодекса РФ, потребуют от арендодателя заплатить НДС, указанный в счете-фактуре.

Чтобы свести риск к минимуму, также стоит прибегнуть к схеме с посредническим договором. Дело в том, что агенты и комиссионеры могут без проблем выставлять от своего имени счета-фактуры, полученные от продавцов товаров, работ и услуг, приобретенных для комитентов и принципалов. Об этом прямо сказано в Письме МНС России от 21 мая 2001 г. N ВГ-6-03/404. Этот документ по-прежнему действует, и предприятия могут им руководствоваться, не опасаясь санкций со стороны налоговиков.

Аренда муниципального и государственного имущества

Арендуя муниципальное или государственное имущество, предприятие становится налоговым агентом и должно удержать из арендной платы и перечислить в бюджет НДС. Этого требует п.3 ст.161 Налогового кодекса РФ. А распространяется ли эта норма на арендаторов, которые работают по «упрощенке» и, как известно, освобождены от НДС? Да, распространяется: в п.5 ст.346.11 Налогового кодекса РФ прямо сказано, что организации, работающие по упрощенной системе, не освобождаются от обязанностей налоговых агентов.

Сумма НДС, которую нужно удержать из арендной платы, рассчитывается по ставке 18%/118% (п.4 ст.164 Налогового кодекса РФ). А если в договоре аренды плата установлена без НДС, ее сумму нужно умножить на 18 процентов. Налог перечисляют в бюджет одновременно с арендной платой.

Налоговые агенты — плательщики НДС вправе принять удержанный из арендной платы налог к вычету. А вот у «упрощенцев» такого права нет. Зато они могут списать этот налог на расходы (конечно, если рассчитывают единый налог с разницы между доходами и расходами). Об этом сказано в пп.8 п.1 ст.346.16 Налогового кодекса РФ. Это можно сделать, как только НДС будет перечислен в бюджет.

Компенсация коммунальных услуг арендодателю — физическому лицу

Эту сумму он включает в состав расходов, учитываемых при расчете единого налога.

Реконструкция арендованных помещений

Оспорить выводы чиновников сложно. Однако у арендаторов-«упрощенцев» все же есть способ учесть расходы на реконструкцию при расчете единого налога.

Задача состоит в том, чтобы во всех первичных документах, связанных с реконструкцией, это слово не фигурировало. По возможности лучше вести речь о капитальном или текущем ремонте. Дело в том, что затраты на ремонт арендованных помещений в закрытый перечень расходов, уменьшающих налогооблагаемый доход, входят (пп.3 п.1 ст.346.16 Налогового кодекса РФ). А значит, оформив реконструкцию как ремонт, предприятие без труда учтет потраченные средства при расчете единого налога. Но обратите внимание: по общему правилу капитальный ремонт арендованного имущества обязан производить арендодатель (п.1 ст.616 Гражданского кодекса РФ). Поэтому, если расходы по капремонту принял на себя арендатор, это нужно прописать в договоре. В случае же текущего ремонта таких оговорок делать не нужно. По умолчанию его обязан делать арендатор (п.2 ст.616 Гражданского кодекса РФ).

Статья написана по материалам сайтов: www.amb-express.ru, www.audit-it.ru, gragdanskii-advokat.ru.

Отличная статья 0