Оценочная экспертиза недвижимости для суда

При рассмотрении как гражданских, так и уголовных дел достаточно часто судами принимаются решения о установлении рыночной или иной стоимости в отношении имущества, услуг, ущерба, долгов и проведении следующих видов оценки :

В связи с тем, что такие судебные решения практически всегда принимаются на основании результатов судебной оценочной экспертизы (иногда — досудебной), то ответственность экспертов-оценщиков по обоснованному определению рыночной или иной стоимости объектов оценки ( объектов экспертизы) очень высока.

Практика проведения судебных экспертиз по установлению рыночной стоимости показывает, что в настоящее время имеются существенные изъяны в законодательстве, которые позволяют с легкостью проводить оценочные экспертизы с отклонением от реальной стоимости объектов оценки на миллионы рублей.

При этом суды просто вынуждены принимать решения на основании таких заведомо заказных или просто небрежно выполненных оценочных экспертиз, которые затем принимают законную силу и исполняются, тем самым принося ничем не обоснованный ущерб одной из сторон судебного процесса.

К сожалению в результате таких решений страдают как организации, так и граждане.

Проблема заключается в том, что в соответствии в федеральным законом об оценочной деятельности ФЗ 135, результат оценки стоимости любого объекта в обязательном порядке оформляется документом, который называется «Отчет об оценке ».

При этом все требования федеральных стандартов оценки (ФСО), определяющие порядок оценки, принципы оценки, методы оценки, обеспечивающие контроль и проверку результатов оценки объекта относятся к документу «Отчет об оценке».

В судах документом, определяющим результаты оценочной экспертизы (кроме оспаривания кадастровой стоимости), является заключение эксперта, выполненное с учетом требований Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации. ( Утв.приказом Министерства юстиции №346 от 20.12.2002 г.).

В этом документе эксперты при оценке объектов экспертизы обычно ссылаются, как правило, и на федеральный закон об оценочной деятельности ФЗ 135 и на федеральные стандарты оценки (ФСО). Но в отличии от отчета об оценке, указанные нормативные документы не являются обязательными для заключения эксперта, нет ни одного нормативного положения по этому вопросу.

В результате того, что судебная оценочная экспертиза проводится вне рамок и требований федерального закона об оценочной деятельности ФЗ 135 и федеральных стандартов оценки, такую экспертизу может выполнять специалист, не являющийся членом саморегулируемой организации оценщиков и не имеющий страхового полиса профессиональной ответственности, достаточно только соответствующего образования,которое позволяет быть экспертом.

При таких условиях результат судебной оценочной экспертизы может быть абсолютно непредсказуемым.

Если в судебном заседании одной из сторон выдвигаются совершенно обоснованные требования к качеству проведения оценочной экспертизы, то ответ эксперта один — это не отчет об оценке, а заключение эксперта, которое выполнено в соответствии с требованиями указанных выше Методических рекомендаций для судебных экспертов , а требования федеральных стандартов оценки относятся к другому документу- отчету об оценке.

У судьи нет никаких правовых оснований признать такое заключение эксперта не надлежащим доказательством по делу, поскольку формально нарушений нормативных документов нет. Указанная правовая коллизия создает благоприятную почву для различного рода злоупотреблений, когда решения судов принимаются на основании оценочных экспертиз с различными нарушениями к которым невозможно применить требования законодательства об оценочной деятельности.

Однако ,по убеждению автора, выход из такой ситуации есть и он достаточно простой. В определениях судов по назначению судебных оценочных экспертиз по установлению рыночной (или иной) стоимости в обязательном порядке должна быть фраза Установить стоимость в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.»

В этом случае экспертом должен быть в обязательном порядке не просто специалист по оценочной деятельности, но полноценный оценщик, при этом результат экспертизы должен соответствовать требованиям ФЗ 135, а именно это должен быть отчет об оценке.

Процесс оценки при таком определении суда будет соответствовать требованиям стандартов оценки, а экспертизу можно оспорить на основании несоответствия ФЗ 135 и ФСО, у судьи появляются правовые основания в случае нарушения стандартов оценки признать экспертизу ненадлежащим доказательством по делу.

Чтобы совместить требования к содержанию и форме судебных экспертиз по Методическим рекомендациям и требования к содержанию отчета об оценке, последний должен быть представлен суду в качестве приложения к судебной экспертизе. Такие предложения неоднократно делались ответственными оценщиками.

Подводя итог, агентство «ЭКСПЕРТ» рекомендует всем лицам, заинтересованным в объективной судебной оценочной экспертизе требовать включения в определение суда при назначении оценки фразы » Установить стоимость объекта _________в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Ходатайство об оценочной экспертизе

Для определения стоимости вещей, которые являются предметом спора в суде, заявляется ходатайство об оценочной экспертизе.

На оценку могут быть представлены любые вещи, как движимые, так и недвижимость. Оценочная экспертиза назначается судом по ходатайству стороны обязанной доказать стоимость спорного имущества или стороной не согласной с оценкой данной другой стороной.

Наиболее частыми случаями назначения оценочной экспертизы в суде являются дела по следующим спорам:

Как составить ходатайство об оценочной экспертизе

Для составления ходатайства о назначении оценочной экспертизы необходимо определиться с перечнем вещей, которые подлежат оценке, выбрать экспертное учреждение или конкретного эксперта, которые будут проводить исследование, узнать примерную стоимость оценочной экспертизы. Рекомендуем выполнить перечисленные действия перед тем как составить и подать ходатайство об оценочной экспертизе в суд, поскольку в некоторых случаях стоимость исследований может быть выше стоимости спорного имущества. а заключение эксперта может быть как в пользу истца, так и в пользу ответчика.

В ходатайстве об экспертизе укажите, какие предметы подлежат оценке, почему вы не согласны с оценкой этих вещей, данных другой стороной, постарайтесь подробно и мотивированно обосновать свою позицию. В ходатайстве необходимо указать свои кандидатуры экспертов, которые имеют возможность провести оценочную экспертизу.

В ходатайстве о назначении экспертизы следует указать вопросы, которые стоит поставить перед экспертами.

Вопросы по оценочной экспертизе

Представить вопросы, ответы на которые необходимо получить в ходе проведения оценочной экспертизы вправе любое лицо, участвующее в деле. Суд рассматривает представленные вопросы, выбирает те, которые наиболее полно смогут осветить спорный вопрос.

Предлагаем примерный перечень вопросов по оценочной экспертизе:

• какова рыночная стоимость объекта оценки на сегодняшний день
• какова была рыночная стоимость вещи на определенную дату
• соответствует ли стоимость вещи из документа ее действительной рыночной стоимости
• какова стоимость ремонта (восстановления) вещи
• на сколько снизилась товарная стоимость объекта оценки в результате происшествия

Такой перечень не является закрытым, в ходатайстве о судебной оценочной экспертизе можно задавать и любые другие вопросы, относящиеся к стоимости вещей. При формулировании вопроса учтите, что ответ на него должен носить однозначный характер и не допускать различных толкований и предположений. поэтому вопросы нужно ставить предельно четко и конкретно.

Подача и рассмотрение ходатайства об оценочной экспертизе

Ходатайство о проведении оценочной экспертизы подается в суд, который рассматривает гражданское дело. Это можно сделать до начала рассмотрения гражданского дела или в ходе судебного разбирательства, вплоть до удаления суда в совещательную комнату.

Приготовьтесь к тому, что суд может предложить представить доказательства необходимости назначения экспертизы. Чаще всего при заявлении такого ходатайства рассмотрение дела откладывается для подготовки сторон к разрешению ходатайства о назначении оценочной экспертизы.

Оплата на проведение экспертизы возлагается на сторону, которая обязана доказать стоимость спорных вещей.

Суд закрепляет разрешение ходатайства об оценочной экспертизе вынесением определения суда о назначении экспертизы. При удовлетворении ходатайство производство по делу, как правило, приостанавливается до проведения экспертных исследований (статья 216 ГПК РФ). При отказе в удовлетворении ходатайства о назначении оценочной экспертизы определение суда самостоятельному обжалованию не подлежит.

Образец ходатайства о назначении оценочной экспертизы

В ___________________________
(наименование суда)
От __________________________
(ФИО полностью, адрес)
по гражданскому делу № _______
по иску ___________ (ФИО истца)
к ____________ (ФИО ответчика)

Ходатайство о назначении оценочной экспертизы

В производстве суда находится гражданское дело № _______ по иску __________ (ФИО истца) к ____________ (ФИО ответчика) о __________ (указать сущность требований).
С целью устранения возникших противоречий по рассматриваемому судом делу необходимо назначить проведение экспертизы, для подтверждения следующих обстоятельств __________ (перечислить обстоятельства, для подтверждения или опровержения которых назначается экспертиза).
На основании изложенного, руководствуясь статьей 79 ГПК РФ,

1. Назначить проведение экспертизы, на разрешение которой поставить вопросы: __________ (привести перечень вопросов для экспертов).
2. Проведение экспертизы поручить __________ (наименование эксперта).
3. Оплату за экспертизу возложить на __________ (указать плательщика за проведение судебной экспертизы).

Перечень прилагаемых к ходатайству документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

1. Документы, подтверждающие ходатайство о проведении экспертизы

Дата подачи ходатайства «___»_________ г. Подпись _______

Ходатайство об оценочной экспертизе

Оценщик в судебном процессе. Особенности производства экспертизы по оценке недвижимости

Оценка в рамках судебного производства становится все более распространенной в практике имущественных споров. Вопрос статуса оценщика в арбитражном, гражданском и уголовном процессе вызывает много дискуссий в профессиональных кругах, среди оценщиков, юристов и государственных судебных экспертов. Поэтому особенности производства судебных экспертиз, связанных с определением стоимости различных видов активов, имущественных прав являются весьма актуальными.

Наиболее распространенный вид актива, в отношении которого проводятся имущественные споры, это конечно, недвижимость и комплексы имущества. Особенно в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Красноярске, Хабаровске, Краснодаре. В этих городах стоимость недвижимости весьма дорогая и зачастую именно стоимость недвижимости является камнем преткновения, и требует привлечения независимого эксперта сфере оценки недвижимости.

К сожалению, крупные российские и международные консалтинговые компании, оценочные компании, крайне осторожно или даже негативно относятся к выполнению оценки имущества (недвижимости) для судебных разбирательств. А ведь именно в международных компаниях и ведущих российских оценочных компаниях работают наиболее компетентные оценщики, «цвет» российской оценки. Например, в международных и ведущих российских компаниях даже проводится специальная процедура – комитет по рискам, который принимает решение, является ли такого рода работа по оценке в рамках судебного разбирательства риском для репутации компании или нет. В большинстве случаев, комитеты по рискам принимают решение отказаться. Хотя непонятно почему? Боятся ошибок своих сотрудников, либо боятся, что имя компании будет упомянуто в качестве эксперта в суде? А может быть боятся оказаться, как говорят, «не на той стороне»? Хотя ведь эксперт – лицо независимое, которому высказано максимальное доверие по компетенции и назначенное судом.

На самом деле это большое заблуждение. Отчет оценщика может попасть на экспертизу в любой момент и оценщик и оценочная компания даже не будут об этом знать. Ведь переход права на результат проведенной оценки осуществляется от оценочной компании к Заказчику в момент подписания акта об оказанных услугах. Далее Заказчик может делать с этим отчетом все, что угодно. И любые оговорки оценщика, что отчет предназначен только для купли продажи, или только для принятия управленческих решений, в данном случае не работает. Каким образом оценщик (физическое лицо как субъект оценочной деятельности, либо юридическое лицо-работодатель оценщика) может заставить компанию заказчика принять или не принять какое- либо управленческое решение? Например, воспользоваться Отчетом об оценке для начала судебного процесса об оспаривании стоимости имущества?

Таким образом, будет ли проверка результата оценки Саморегулируемой организацией оценщиков или судом – разницы никакой нет. Если оценка выполнена профессионально и обоснованно, не важно, кто ее проверяет – суд, эксперты СРО или коллеги-оценщики из других компаний.

Оценка для судебного разбирательства — это та работа, выполняя которую оценщик подтверждает высшую ступень компетентности и профессионального мастерства. Судебная экспертиза, в отличие от традиционной оценочной деятельности России, существует более 70 лет, зародилась, и была регламентирована еще в дореволюционное время, является совершенно самостоятельной специальностью. Но, поскольку все чаще вопросы стоимости активов являются предметом спора, оценщик, ступая на эту почву, должен строго соблюдать и следовать следующим нормативным актам:

• Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации»;
• «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ;
• «Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 24.07.2002 N 95- ФЗ;
• «Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации» от 18.12.2001 N 174- ФЗ;
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2010 N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам»;
• «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ;
• Постановление Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 N 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»;
• «Уголовный кодекс Российской Федерации» от 13.06.1996 N 63-ФЗ;
• ФЗ-135 «Об оценочной деятельности».

Оценка как процесс определения стоимости для различных целей в бизнесе и судебная экспертиза по определению стоимости имущества, абсолютно разные вещи. Процесс производства экспертизы начинается с момента вынесения определения суда о производстве экспертизы, и заканчивается направлением экспертом в суд Заключения экспертов. Все этапы этого процесса строго регламентированы в части процедур, порядка взаимодействия с судом, получения информации для производства экспертизы, участия сторон процесса в производстве экспертизы (такое возможно) и подготовки и оформления Заключения экспертов.

Обычно, адвокаты, юридические компании, представляя интересы своих клиентов, либо ходатайствуя в суде о производстве экспертизы по вопросам оценки стоимости спорного имущества, предлагают суду кандидатуры тех экспертов, в компетенции которых и возможности выступить в суде, чтобы прокомментировать свои выводы, они уверены, либо уже имеют опыт сотрудничества. Таким образом, оценщик становится экспертом. Экспертизу, как известно, назначают либо в государственное экспертное учреждение, либо в любую коммерческую организацию, сотрудником которой является эксперт. В первом случае, об ответственности за отказ от дачи заключения и заведомо ложное заключение предупреждает руководитель государственной экспертной организации, во втором случае об этом эксперта предупреждает суд.

Давая подписку экспертов, оценщик (после вынесения судом определения он становится экспертом, и мы называем его далее не иначе как эксперт) понимает все процессуальные процедуры, его права и обязанности в ходе производства экспертизы, принципиально отличные от обычных этапов оценки, и несет ответственность. А ответственность нематериальная – здесь не работает полис страхования оценщика, свидетельство о членстве в оценочной Саморегулируемой организации (СРО) и компенсационный фонд этого СРО и прочие атрибуты, гарантирующие профессиональную ответственность оценщика. Здесь работает только Уголовно-процессуальный кодекс, а также Уголовный кодекс в части заведомо ложного заключения.

Зачастую оценщики ставят формально свою подпись, даже не задумавшись над тем, что именно стоит за этими статьями: а ведь за дачу заведомо-ложного заключения – до 7 лет лишения свободы. И никакое СРО или страховая компания не помогут, потому что это не оценка, это судебная экспертиза, это другой уровень ответственности и подчинение совершенно другому закону.

Взаимодействие эксперта с судом также строго регламентировано. Если предоставленных для производства экспертизы материалов суда недостаточно, эксперт направляет Ходатайство в суд, суд запрашивает документы у сторон, и напрямую направляет их эксперту. Если в предоставленных документах эксперту что-либо неясно, какие-либо интервью, которые обычно проводят оценщики для разъяснения документов, в рамках судебной экспертизы категорически запрещены. Эксперт может ходатайствовать в суд о допросе свидетелей, которые могут дать в судебном заседании пояснения по документам, предоставленным в распоряжение суда, после чего эксперту будет предоставлен протокол судебного заседания, из которого он возьмет необходимые для него данные.

Эксперт – лицо абсолютно независимое, вступать в какие-либо контакты со сторонами процесса эксперту категорически запрещено. Закон позволяет сторонам процесса присутствовать при производстве экспертизы, представители сторон могут даже сидеть в офисе оценщика и смотреть, как он выполняет анализ документации, три подхода к оценке, присутствовать при изучении и освидетельствовании имущества, стоимость которого определяется при производстве экспертизы. Но все это до того момента, когда эксперт приступает к выработке выводов. С этого момента стороны присутствовать при производстве экспертизы не вправе, иначе это будет расценено как давление на эксперта.

И, наконец, самый главный для эксперта (он же оценщик) вопрос: Заключение экспертов никогда не согласовывается ни со сторонами процесса, ни с судьей, ни с представителями сторон, адвокатами, прокурорами, следователями. Ни с кем и никогда! На практике оценщик обычно направляет клиенту проект отчета для изучения и согласования. При производстве экспертизы Заключение экспертов согласовывать категорически запрещено. Это сразу же ставит под сомнение независимость эксперта и противная сторона вправе поднять вопрос о том, что эксперт был «ангажирован» другой стороной и на эксперта оказано давление.

Судебная экспертиза по оценке объектов недвижимости имеет свои особенности. Привычный для оценщиков раздел описания рынка, макроэкономической ситуации выполняется в Заключение экспертов в максимально сжатом виде. Несмотря на то, что эксперт не вправе самостоятельно собирать исходные данные для производства экспертизы, это не означает, что эксперт не вправе пользоваться интернетом и информацией в открытом доступе. Конечно, необходимо давать кратко обзор рынка, например, складской недвижимости (если оценке подлежит складское здание), ее тенденции и прогнозы. При этом необходимо ссылаться на надежные и достоверно признанные источники – информационно-аналитические бюллетени рынка недвижимости (например, RWAY), информацию аналитических агентств недвижимости, официальную статистику, публикуемую в информационных источниках. Все эти документы и данные должны быть распечатаны и лежать в архиве эксперта, т.к. относятся к документам, фиксирующим ход, условия и результаты исследований. По требованию органа или лица, назначившего судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу. А при вызове эксперта в суд лучше захватить их с собой

Важный аспект касается раздела «Наилучшего и наиболее эффективного использования». При производстве экспертизы эксперт рассматривает актив в состоянии «как есть», т.к. в большинстве случаев суд ставит вопрос: «Какова рыночная стоимость актива». Никакие вопросы, связанные даже с потенциальным перепрофилированием, изменением наилучшего использования, улучшением состояния, альтернативным использованием, никакие возможные инвестиционные проекты, которые могли бы быть реализованы, например, с использованием этого актива, эксперт рассматривать не имеет права. Кроме, конечно, случаев, когда это является вопросом экспертизы, например,

«Какова была бы рыночная стоимость актива при условии перепрофилирования здания продуктового магазина в автосалон».

Внутри исследовательской части привычные для оценщиков разделы доходного, затратного и сравнительного подхода оформляются в привычном виде, включая раздел «согласование результатов».

Есть особенность оценки недвижимости в рамках доходного подхода. Если при производстве экспертизы стоимость недвижимости определяется не на текущую дату, а на дату, предшествующую дате определения суда, например, три года назад, эксперт строит модель денежного потока не на своих прогнозах, а принимает фактические данные от даты оценки до текущей даты.

Например, эксперт не должен прогнозировать доход от аренды объекта как если бы он оценивал объект три года назад, не должен прогнозировать какие могли бы быть темпы роста ставок аренды недвижимости, загрузка площадей объекта от даты оценки до текущей даты. Все эти данные берутся по факту за период от даты оценки до текущей даты.

Осмотр объекта оценки при производстве экспертизы, также имеет свои особенности. Для проведения осмотра объекта экспертизы эксперт направляет уведомления сторонам (обычно, в виде телеграммы), о дате, времени осмотра, просьбой обеспечить пропуска на территорию (если речь идет об имуществе на закрытой территории). По результатам осмотра эксперт составляет документ — Акт осмотра, в котором указывается, присутствовали или не присутствовали стороны при осмотре, какое оборудование (включая фотоаппараты каких марок) были использованы при осмотре и изучении объекта и пр.

Формат представления результатов производства экспертизы строго регламентирован законодательством, поэтому результат экспертизы не может быть оформлен никак иначе, чем Заключение эксперта, структура и содержание которого строго определены следующими нормативными актами:

• статья 86 Арбитражно-процессуального Кодекса Российской Федерации и статья 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации» — в арбитражном судопроизводстве;
• статья 86 Гражданско-Процессуального Кодекса РФ и статья 25 ФЗ Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации» — в гражданском судопроизводстве;
• статья 80 УПК РФ и статья 25 25 ФЗ Федерального закона от 31.05.2001 N 73- ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» — в уголовном судопроизводстве.

Все известные попытки заставить экспертов оценочной специальности оформлять Отчет об оценке вместо Заключения экспертов, или же стандартный оценочный отчет сделать Приложением к Заключению экспертов, является нарушением, и может явиться основанием для непринятия судом результатов произведенной экспертизы.

Итак, формат результата производства экспертизы – только Заключение экспертов (не Экспертное заключение, не Заключение по оценке, не Заключение по производству экспертизы, не Заключение специалистов – только Заключение экспертов).

Документ – результат экспертизы, начинается с подписки экспертов, в которой эксперт подтверждает, что ему разъяснены права и обязанности эксперта, в гражданском, арбитражном или уголовном процессе, соответственно, и эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Далее следуют три больших раздела, которые нельзя менять местами, путать, перемешивать или интерпретировать, заменять синонимами или иначе трансформировать:

1. Введение (или Вводная часть).
2. Исследовательская часть.
3. Выводы.

Общая беда оценщиков при написании Заключений экспертов заключается в том, что оно написано таким образом, что его невозможно понять, если потребитель Отчета не оценщик, или хотя бы не экономист. Последнее время Отчеты оценщиков зачастую напоминают многотомные научные монографии, и с каждым годом, с ужесточением контроля над оценочной деятельностью, становится все сложнее разобраться в этих Отчетах, и понять их. По аналогии эксперты оформляют и Заключение экспертов. В результате применяемая терминология, обороты речи настолько запутаны и сложны, что непонятны ни суду, ни сторонам процесса. Именно это, по мнению автора настоящей статьи, является причиной того, что назначается одна экспертиза, затем повторная экспертиза, затем может быть третья экспертиза и так до бесконечности.

После направления Заключения экспертов в суд начинается следующий этап экспертизы, а именно, оценка судом заключения эксперта. И не только судом – после получения Заключения эксперта стороны, обычно, имеют не менее 7 дней для ознакомления с результатами экспертизы, и, поверьте, они готовы приложить все усилия, дабы убедить суд в том, что результаты экспертизы носят ошибочный характер. Поэтому то, что написано в Заключении экспертов, и как это написано – однозначно может сыграть решающую роль в споре сторон, а также определить дальнейшую судьбу негосударственного судебного эксперта.

По правилам оформления Заключения экспертов в Приложение к заключению экспертов выносят только фотоматериалы. Все расчетные таблицы должны быть представлены по тексту заключения экспертов. Мы, зачастую, сталкиваемся с такими Заключениями экспертов, по которым приходится прыгать – то в начало, то в конец, то в приложение. Например, оценку недвижимости включая анализ рынка, выносят в приложение, во второе приложение – оценку движимого имущества (а анализ вторичного рынка технологического оборудования могут включить в основную часть Исследования). Это неправильно, вводит в заблуждение, и не дает возможности проследить логику эксперта при оценке заключения эксперта судом.

Поэтому, эксперт при написании заключения должен помнить, что один из критериев оценки заключения эксперта – проверка логики эксперта и соответствия сделанных выводов этой логике. Все должно быть последовательно изложено и вытекать одно из другого, либо ссылаться на соответствующую литературу.

Особенно хотелось бы подчеркнуть, что при оценке заключения эксперта судом, уделяется внимание не только итоговому результату экспертизы, но и дается оценка промежуточных результатов. Поэтому эксперт должен быть готов к тому, что у суда и сторон процесса будут вопросы в части результатов по разным подходам к оценке и даже отдельным цифрам.

Пример, эксперт К. был назначен судом для производства экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости (торговый центр в городе Курск). Эксперт выполнил экспертизу, проведя оценку тремя подходами, при этом результаты оценки в рамках затратного подхода составили 14 млн. рублей, доходного подхода – 6,8 млн. Рублей, сравнительного подхода – 6,3 млн. рублей. При согласовании результатов эксперт затратному подходу придал весовой коэффициент 0,в результате чего итоговая стоимость объекта была определена путем сопоставления данных сравнительного и доходного подхода. Эксперта пригласили в суд для пояснения Заключения эксперта. Одна из сторон процесса настаивала на том, что эксперт занизил стоимость. В судебном заседании доводы эксперта о причинах исключения результатов затратного подхода не убедили суд, и он назначил повторную экспертизу.

В заключение хотелось бы отметить, что почетное звание «эксперт» предполагает не только знание своей специальности, трех подходов к оценке и прочих тонкостей оценки различных видов собственности. Эксперт должен отлично ориентироваться в процессуальных вопросах назначения и производства экспертизы, понимать права эксперта в арбитражном, гражданском и уголовном процессах, знать правила оформления Заключения эксперта и порядок и критерии его оценки судом, дабы избежать ошибок, отвода экспертов сторонами процесса или даже судом и других неприятностей в виде статей уголовного кодекса.

Экспертная деятельность существует уже более 70 лет и экспертам по специальности «оценка» нужно лишь учиться, перенимать опыт и повышать свою квалификацию, чтобы чувствовать себя уверенно при производстве экспертизы, написании Заключения экспертов и выступлении в суде.

Судебная оценочная экспертиза

Оценка недвижимости для суда

Процедура оценки недвижимости в рамках судебного разбирательства имеет своей целью, в первую очередь, определение стоимости того или иного объекта, являющегося, как правило, предметом спора.

Что такое оценка недвижимости для суда и что об этом необходимо знать

Сразу отметим, Вас также может заинтересовать снос пятиэтажек в Москве, ссылка ведёт на сайт http://artelshik.com/, узнайте подробности сейчас.

Оценка может проводиться в следующих целях:

• определение цены иска, и, как следствие, суммы подлежащей уплате госпошлины;
• установление подлежащей взысканию с ответчика суммы;
• определение суммы имущественного ущерба, причиненного стороне спора;
• расчёт стоимости общего имущества супругов при расторжении брака и разделе имущества;
• определение налоговой базы при разрешении налоговых споров, касающихся правильности расчёта подлежащей уплате суммы налога и т.д.

Кто может проводить оценку

Оценка недвижимости требует специальных знаний, как в области экономики и права, так и в сфере строительства. Именно поэтому указанную процедуру проводят специалисты-оценщики, имеющие специальное образование и получившие право осуществлять оценочную деятельность.

Согласно нормам действующего законодательства, сегодня недвижимости, в том числе и для судебного разбирательства, могут проводить оценщики, имеющие соответствующую лицензию, являющиеся членами саморегулируемых организаций и застраховавшие свою ответственность в установленном порядке. Оценщиком при этом может выступать как юрлицо, так и гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя.

Суд может принять результаты оценки только при наличии всех документов, подтверждающих компетенцию организации или предпринимателя, проводивших эту процедуру.

Как проводится оценка

Оценка, то есть определение стоимости объекта недвижимости, проводится после обязательного очного осмотра имущества независимо от его состояния. Визуально оценщик может определить состояние квартиры или постройки, наличие ремонта, пригодности для проживания или ведения в помещении какой-либо деятельности.

Кроме очного осмотра, заключение об оценке даётся и на основании правоустанавливающих и технических документов, в том числе:

• документы, свидетельствующие о собственнике или нанимателе: свидетельство о госрегистрации права, договор аренды или купли-продажи, документы о собственнике земельного участка и т.д.;
• выписка из госреестра прав на недвижимое имущество, в частности, для установления наличия или отсутствия обременения в виде залога или ипотеки;
• кадастровый паспорт;
• технический план, поэтажная экспликация и другие технические документы;
• справка из органов технической инвентаризации о балансовой стоимости объекта;
• другие документы, которые могут быть необходимы оценщику, исходя из специфики и назначения помещения.

Заключение о стоимости объекта составляется на основании анализа указанных выше документов, визуального осмотра помещения, имеющих место рыночных цен на недвижимость в регионе. Обязательным для суда является и наличие договора, заключённого стороной судебного разбирательства с оценщиком – при отсутствии такового результаты оценки могут быть не приняты судом во внимание и не признаны допустимыми.

Главная > Библиотека > Статьи об оценке > Судебная оценка

Судебная оценка недвижимости, ущерба, автомобилей

Во многих судебных процессах требуется установить стоимость какого-либо имущества. Для этого суд по собственной инициативе или или же по ходатайству одного из участников процесса назначает, так называемую, судебную оценку, которую также принято называть судебной экспертизой стоимости.

Обычно такая ситуация возникает при необходимости разделить те или иные материальные блага между исцами, а также выделить для кого то долю в имуществе в денежном эквиваленте. В последнее время, участились случаи, когда судебной оценке подвергаются предметы нематериального права и интеллектуальной собственности.

Необходимость в её проведении возникает обычно в тех судебных спорах, где фигурируют материальные и личные интересы различных сторон. Такая процедура является фактически обязательной, когда в судебном заседании разбирают дела о купле-продаже, договорах аренды, ссудно-залоговом обеспечении, внесении в уставный капитал и многих других ситуациях, тесно связанных с ценой иска. Также такая процедура проводится для оценки ущерба, причиненного имуществу.

Такая позиция юридических органов и лиц, участвующих в деле, вполне понятна — гораздо легче что то поделить или взыскать в денежном эквиваленте. Экспертное заключение обязательно учитывается судьей при вынесении решения по делу и во многом на нем он строит свое решение. Поэтому недооценивать этот документ нельзя ни в коем случае! Независимая судебная оценка обязательно поможет вам грамотно отстоять свои права и материальные интересы.

Для проведения этой процедуры наш центр располагает опытными экспертами по оценке всех видом материальных и нематериальных объектов права.

Виды судебной оценки и экспертизы

Наш центр проводит следующие виды судебной оценки и экспертизы

• Бизнеса
• Недвижимости, квартир, зданий и сооружений.
• Земли
• Автомобилей
• Машин и оборудования (оценка всех видов движимого имущества)
• Определение ущерба имущества (при заливах, пожарах, незаконных или неосторожных действиях третьих лиц)
• Любые другие судебные экспертизы, целью которых является установление стоимости любого объекта материального или нематериального права.

Особенности судебной экспертизы и оценки

Обязательным условием проведения судебной экспертизы является то, что специалист при проведении оценки для суда должен подходить к вопросам, порученным ему для разрешения без предубеждения, без давления на него со стороны участников процесса, в условиях полной независимости. Довольно часто, одна из сторон в суде имеет четко выраженный интерес в увеличении, либо, наоборот, в уменьшении итоговой суммы оценки. Разумеется, предоставляя исходные данные для процедуры, стороны могут давить на эксперта или же подтасовывать исходные данные.

Судебно-оценочная экспертиза

Заметьте, если вы играете честно, то это совсем не значит, что также честно будет вести себя противная сторона. И вполне возможно, что такие усилия приведут к тому, что оценочная экспертиза окажется не в вашу пользу или не будет справедливой. Поэтому мы рекомендуем после получения такого экспертного заключения, критически отнестись к нему, и если вас что-то не устраивает, то можете обратить на это внимание суда, допросив эксперта в ходе судебно заседания. Правда часто для этого необходимо обладать специфическими знаниями в области оценки. Более подробно об этом написано в статье независимая оценочная экспертиза.

Грамотный допрос эксперта позволяет «развалить» его заключение, но только на словах. Которые к делу, как говорится, не пришьешь. Помните о том, что судья — не специалист в области оценочной деятельности, а протокол допроса ведется весьма формально и не является основанием для того, чтобы судья затем отклонил представленную экспертизу только потому, что эксперт путался в показаниях. Вам понадобится более весомое доказательство вашей правоты — новый отчет об оценке. В такой ситуации мы можем рекомендовать провести экспертизу оценки в нашей компании, которая восстановит «статус кво» между участниками процесса и защитит ваши права и интересы.

Эксперты оценщики нашей компании располагают достаточным опытом для проведения судебной оценки недвижимости, ущерба, автомобилей и другого имущества и нематериальных активов, а также готовы оказать вам услуги по защите своей экспертизы и представлению ваших интересов в суде. Поэтому, если вам необходима помощь в данном вопросе – обращайтесь к нам, в центр оценки и экспертизы.

Оценка недвижимости для суда

Процедура оценки недвижимости в рамках судебного разбирательства имеет своей целью, в первую очередь, определение стоимости того или иного объекта, являющегося, как правило, предметом спора. Сразу отметим, Вас также может заинтересовать снос пятиэтажек в Москве, ссылка ведёт на сайт http://artelshik.com/, узнайте подробности сейчас.

Оценка может проводиться в следующих целях:

• определение цены иска, и, как следствие, суммы подлежащей уплате госпошлины;
• установление подлежащей взысканию с ответчика суммы;
• определение суммы имущественного ущерба, причиненного стороне спора;
• расчёт стоимости общего имущества супругов при расторжении брака и разделе имущества;
• определение налоговой базы при разрешении налоговых споров, касающихся правильности расчёта подлежащей уплате суммы налога и т.д.

Кто может проводить оценку

Оценка недвижимости требует специальных знаний, как в области экономики и права, так и в сфере строительства. Именно поэтому указанную процедуру проводят специалисты-оценщики, имеющие специальное образование и получившие право осуществлять оценочную деятельность.

Согласно нормам действующего законодательства, сегодня недвижимости, в том числе и для судебного разбирательства, могут проводить оценщики, имеющие соответствующую лицензию, являющиеся членами саморегулируемых организаций и застраховавшие свою ответственность в установленном порядке.

Оценка недвижимости для суда

Оценщиком при этом может выступать как юрлицо, так и гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя.

Суд может принять результаты оценки только при наличии всех документов, подтверждающих компетенцию организации или предпринимателя, проводивших эту процедуру.

Как проводится оценка

Оценка, то есть определение стоимости объекта недвижимости, проводится после обязательного очного осмотра имущества независимо от его состояния. Визуально оценщик может определить состояние квартиры или постройки, наличие ремонта, пригодности для проживания или ведения в помещении какой-либо деятельности.

Кроме очного осмотра, заключение об оценке даётся и на основании правоустанавливающих и технических документов, в том числе:

• документы, свидетельствующие о собственнике или нанимателе: свидетельство о госрегистрации права, договор аренды или купли-продажи, документы о собственнике земельного участка и т.д.;
• выписка из госреестра прав на недвижимое имущество, в частности, для установления наличия или отсутствия обременения в виде залога или ипотеки;
• кадастровый паспорт;
• технический план, поэтажная экспликация и другие технические документы;
• справка из органов технической инвентаризации о балансовой стоимости объекта;
• другие документы, которые могут быть необходимы оценщику, исходя из специфики и назначения помещения.

Заключение о стоимости объекта составляется на основании анализа указанных выше документов, визуального осмотра помещения, имеющих место рыночных цен на недвижимость в регионе. Обязательным для суда является и наличие договора, заключённого стороной судебного разбирательства с оценщиком – при отсутствии такового результаты оценки могут быть не приняты судом во внимание и не признаны допустимыми.

В текущих экономических условиях количество судебных дел, в которых требуется участие судебного эксперта – специалиста-оценщика, возрастает с каждым годом.

Оценочные, по сути своего исследования, экспертизы назначаются также в Арбитражных судах в делах о банкротстве, при определении стоимости выкупа нежилых помещений, в судах общей юрисдикции при определении стоимости имущества при разделе по суду, в делах о наследстве и во многих иных случаях.

Требования к оценщику и к судебному эксперту – равны ли они?

Согласно статье 41 Федерального закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (N 73-ФЗ от 31 мая 2001 года):

«В соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно — экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Все процессуальные кодексы также указывают только одно основание для назначения лица судебным экспертом — наличие специальных знаний (ст. 57 УПК РФ, ст. 85 ГПК РФ, ст. 55 АПК РФ).

Таким образом, для проведения судебных экспертиз в области оценки судебному эксперту достаточно подтвердить наличие специальных знаний, указав наличие диплома в области оценочной деятельности.

Получается, что на сегодняшний день требования Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к эксперту-оценщику, который занимается оценочной деятельностью гораздо выше, нежели требования к эксперту-оценщику, который занимается судебно-экспертной деятельностью по ФЗ-73.

Особенно актуальным на сегодняшний день является требование о наличие квалификационного аттестата, который получают оценщики, сдавшие квалификационный экзамен по одному из трех направлений: «оценка бизнеса», «оценка недвижимости», «оценка движимого имущества» и подтвердившие стаж работы по специальности 3 года.

Данный квалификационный экзамен был введен Министерством экономического развития с целью очистки рынка оценочных услуг от непрофессионалов и некачественной оценки. В интервью ТАСС министр экономического развития России Максим Орешкин высказал мнение, что «введение (квалификационного) экзамена — это базовая страховка от дилетанта».

Согласно официальным «Сведениям из реестра квалификационных аттестатов на 01.03.2018», опубликованным на сайте Росрееста, сегодня выдан 3171 квалификационный аттестат. При этом надо учесть, что на одного оценщика может приходиться от 1 до 3 аттестатов, в зависимости от того, сколько направлений он сдал.

Переквалификация из оценщика в судебные эксперты – в чем угроза?

Введение квалификационного экзамена вызвало оживленную дискуссию в профессиональном оценочном сообществе. Кто-то уже решил для себя бойкотировать экзамен, кто-то не сдал с первого раза и опустил руки, кто-то просто устал и решил уйти из профессии.

От многих коллег слышится решение переквалифицироваться из оценщиков в судебные эксперты, и на сегодняшний день законодательство, регулирующие судебно-экспертную деятельность, это позволяет.

Тот, кто вчера делал отчеты об оценке по 135-ФЗ, завтра будет составлять заключения эксперта по 73-ФЗ.

Но так ли это правильно доверять вопросы определения рыночной стоимости, т.е. вопросы из оценочной деятельности тем специалистам, которые не смогли или не захотели сдать квалификационный экзамен оценщика и подтвердить свой профессиональный уровень?

С одной стороны суды, которые рассматривают имущественные споры, должны оценивать заключения эксперта как один из видов доказательств (ч. 3 ст 86 АПК РФ, ч.2 ст.74 УПК, ч. 1 ст. 55 ГПК РФ), но на практике, например при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, судебные решения выносятся в большинстве случаев на основании мнения, изложенного в заключении эксперта. И тогда получается, что последнее профессиональное слово в суде будет за судебным экспертом, который может оказаться гораздо менее квалифицированным, нежели оценщик.

В чем проблема?

Мы все являемся свидетелями того, что в оценочной деятельности происходит процесс огосударствления, например, кадастровую оценку будут с этого года проводить не независимые оценочные организации, а государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Следующим шагом может стать огосударствление судебной экспертизы. Оценщикам просто перестанут доверять проведение судебных экспертиз и будут назначать экспертизы только, к примеру, в Федеральное бюджетное учреждение Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации.

Что предлагается сделать?

Важными шагами к решению этой проблемы я, как Председатель подкомитета МТПП по судебно-оценочной экспертизе, вижу следующие действия:

1. Разработка и продвижение профессионального стандарта «Специалист в области судебно-оценочных экспертиз».

Основной задачей формирования профессионального рынка судебно-оценочной экспертизы должна стать разработка и внедрение профессионального стандарта «Специалист в области судебно-оценочных экспертиз», в котором будут установлены квалификационные требования к эксперту на уровне не ниже, чем к оценщику.

2. Внедрение обучающих программ в области судебной экспертизы.

Моя практика работы судебным экспертом показывает, что именно по оценочным экспертизам, куда повально перетекают оценщики, которые не прошли соответствующей переподготовки, качество экспертиз находятся на очень низком уровне. Неправильно оформленная подписка об уголовной ответственности, игнорирование общепринятых оценочных методик, исследования, основанные на допущениях, неумение работать с документами — это едва ли не повсеместные ошибки, встречающиеся сегодня.
Поэтому важной задачей формирования профессионального рынка судебно-оценочной экспертизы должно стать массовое внедрение обучающих программ в области судебной экспертизы.

3. Выделение оценочной экспертизы в самостоятельный род судебных экспертиз.

И в качестве следующего шага я вижу выделение судебно-оценочной экспертизы в отдельный род судебных экономических экспертиз.
На сегодняшний день перечень судебных экспертиз утвержден Федеральным межведомственным координационно-методическим советом по проблемам экспертной деятельности в целях осуществляемой паспортизации экспертных методик.

Согласно этой классификации экономические экспертизы подразделяются на следующие роды (виды):

2. Финансово – экономическая.

Если проанализировать рода (виды) судебных экономических экспертиз, то ни одна из них в чистом виде не включает в себя оценочную экспертизу. Бухгалтерская экспертиза – это исследование записей бухгалтерского учета с целью установления наличия или отсутствия в них искаженных данных. Финансово – экономическая экспертиза – это исследование показателей финансового состояния и финансово-экономической деятельности хозяйствующего субъекта.

Учитывая массовое назначение в судах оценочной экспертизы, по аналогии предлагается сформировать самостоятельный род (вид) судебных экономических экспертиз – оценочная экспертиза. Таким образом, классификация будет иметь следующий вид:

Судебные экономические экспертизы:

Судебная оценка недвижимости: стоимость экспертизы ремонта квартиры для суда

2. Финансово – экономическая.

И уже в рамках этого нового рода экспертиз в соответствии со своими задачами и спецификой исследования целесообразно выделить следующие основные виды:

— оценка бизнеса и НМА.
— оценка недвижимости.
— оценка движимого имущества.

С помощью этих шагов профессиональное оценочное сообщество оградит судебную экспертизу от лавины некачественных экспертиз, мы сможем повысить доверие к судебно-оценочной экспертизе, в которой специалистом выступает оценщик и, как следствие, укрепим доверие к самой профессии оценщика.

Комар Ирина, управляющий партнер ООО «Профессиональная Группа Оценки», вице-президент СРО «СФСО», вице-президент МОО «Деловые люди», член Правления RICS в России и СНГ, Председатель подкомитета МТПП по судебно-оценочной экспертизе, член Судебно-экспертного научного общества (Великобритания), к.э.н., MRICS.

Статья написана по материалам сайтов: vseiski.ru, berkshire-ag.com, astbusines.ru.

»

Другое

Как проверить штрафы гибдд по фамилии водителя

Читать далее

Другое

Как прописать доп соглашение не имеет силы

Читать далее

Другое

Как рассчитывается ндс к уплате

Читать далее

Другое

Как сдать декларацию по ндс

Читать далее

Другое

Как уволиться по соглашению сторон

Читать далее

Другое

Как узнать свой военкомат

Читать далее