Возможно ли продать квартиру по старому документу о приватизации

Приватизация жилья касается тех помещений, которые были получены во владение от муниципалитета, оформив такую недвижимость в собственность, владельцы имеют полное право ее продать. Что включает в себя продажа приватизированной квартиры, сильно ли отличается от реализации недвижимости приобретенной по договору купли продажи?

Большая часть жителей РФ проживает в квартирах, полученных от предприятий работодателей или государства. Такое жилье выдавалось на основании договоров социального найма, аренды, которые заключались между жильцами и муниципалитетом.

Статус приватизированного жилья может быть таких видов:

• индивидуальна подразумевает оформление на одно конкретное лицо;
• общая, которая делится на долевую с указанием равных или каких-то определенных частей или совместную в этом случае нет разделения на доли между владельцами.

Как продавать жилье, полученное в собственность, таким образом, есть ли отличия и особенности? И как быть, если жилье было семьей с несовершеннолетними детьми?

Условия продажи

Реализация приватизированной недвижимости должна проходить в соответствии с требованиями закона.

К таковым относятся:

• отсутствие несогласованных перепланировок помещения;
• продаваемая недвижимость недолжна, иметь обременений;
• при наличии детей, не достигших возраста восемнадцати лет, появляются дополнительные сложности и требования к предоставляемым документам;
• если владельцев не один, то следует учитывать согласие всех сторон.

ВАЖНО . Продажа будет возможна только в случае если имеется вся необходимая документация, соответствующая действительности и отсутствуют проблемы с юридической стороны.

Порядок продажи

Процедура продажи приватизированного жилья осуществляется по стандартной схеме.

Итак, порядок продажи включает в себя такие этапы:

• определить стоимость продающейся квартиры, тут стоит быть объективным и не завышать ее реальную цену. Покупатели всегда сравнивают цены с подобными вариантами на рынке недвижимости;
• следует провести подготовку недвижимости к ее последующей реализации. Для этого нужно не только привести жилье в соответствующий вид, но и пересмотреть все имеющиеся документы, подготовить бумаги, которых не достает и т.д.;
• написать объявление о продаже. Текст его должен включать в себя точную информацию о квартире, описание должно быть красочным чтобы привлечь покупателя. Наличие фото недвижимости и прилегающей к дому территории будет плюсом;
• проведение осмотров квартиры. Тут следует подготовиться к вопросам, которые могут возникнуть со стороны покупателей;
• проведение сделки. Следует заранее выбрать каким образом сделка будет проведена, варианты передачи денежных средств и т.д.

Провести сделку по продаже жилья возможно, как самостоятельно, так и прибегнув к услугам риелтора и юриста. Их помощь обезопасит сделку и снимет с продавцов необходимость в самостоятельном поиске покупателей, встреч с ними и в подготовке ряда необходимых бумаг.

Если во владении менее трех лет

Продать недвижимость после приватизации можно в любой момент на это не требуется каких-то определенных разрешении или дополнительных бумаг. Но существуют некоторые особенности, желая продать квартиру, которая находиться во владении менее 3-х лет НК РФ обязует выплатить налог с продажи имущества размер которого составляет 13% с полученной прибыли.

Но ст.217 НК РФ подразумевает несколько случаев, когда продавцы освобождаются от налогообложения:

• если жилое помещение было приватизировано до 2016г;
• если имущество находиться более 3 лет в собственности.

При наличии несовершеннолетних

Для того чтобы такое разрешение было дано необходимо убедить опеку что права ребенка не будут ущемлены:

• подтвердить, что несовершеннолетнему выделена жилплощадь такого же размера, можно найти родственников и на время зарегистрировать малыша там;
• или предоставить факт того, что подобран вариант аналогичной жилой площади и после продажи одной квартиры сразу будет оформлена новая и выделены метры на дитя. Следует найти покупателя на свою квартиру и одновременно ту которая будет куплена в последующем.

Во втором случае следует подбирать недвижимость идентичную по размерам и качеству, так как если условия для проживания будут хуже предыдущих, то разрешение не будет дано. Тоже произойдет если жилье будет располагаться вдали от школьного или дошкольного учреждения тут возможно получить одобрение, если новая площадь будет по размерам значительно превышать предыдущую.

Если родители решат миновать органы опеки и продать квартиру не получив одобрение, то проведенная сделка будет признана не действительной.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

При нескольких владельцах

В большинстве случаев в качестве собственников приватизированного жилья выступают несколько собственников, как правило, это супруги и их дети. В такой ситуации продать недвижимость без разрешения всех владельцев невозможно.

Собственность, полученная на членов семьи, становится общей и подразделяется на:

• долевую;
• совместную.

Совместная собственность означает, что владельцы не имеют во владении какой-то определенной части имущества. Для реализации квартиры в этом случае, потребуется обращение в суд для того чтобы в судебном порядке владельцам были выделены доли. Распределение, которых будет проведено в соответствии с интересами сторон.

ВАЖНО . Выделение болей может быть совершено как в процентном, так и в натуральном виде. То есть если в помещении имеется несколько жилых комнат, то они могут быть распределены между владельцами, а оставшаяся нежилая, разделена в процентном соотношении.

После того как будут определены доли владения, продажа будет проводиться в соответствии со ст.250 ГК РФ, а она гласит если продажу решила совершить одна из сторон, в первую очередь необходимо предложить ее покупку совладельцам. Стоимость должна соответствовать той, что установлена на рынке.

Итак, закон предусматривает несколько путей продажи приватизированного жилого помещения:

• продажа жилья совершается одновременно всеми владельцами приватизированного жилья, договор продажи может быть составлен как общий или индивидуально для каждого собственника, участвующего в сделке;
• продажа проводиться только одним из собственников, и в соответствии с законом (НК РФ ст.220) доля преимущественно предлагается совладельцам, и они ее выкупают;
• доля также продается только одним из владельцев, но выкупать ее совладельцы отказались, и она продается постороннему лицу.

При совершении сделки с участием нескольких владельцев следует быть внимательным к документам, проверить, чтоб не было граждан, которые не приняли участие в приватизации, чтоб присутствовали согласия всех собственников на проведение сделки это если продажа совершается только одной стороной владельцем.

Прописанные жильцы

Вряд ли найдется покупатель, желающий купить квартиру с прописанными жильцами никто не захочет жить совместно с посторонними лицами. Что же можно сделать при такой ситуации?

Закон допускает выписку подобного лица, но совершить это возможно только при наличии некоторых обстоятельств:

• переезд такого жильца в иное помещение по собственной инициативе;
• если зарегистрированное лицо не проживает на территории длительный период времени и не собирается возвращаться туда, по собственному желанию, а не по причине того, что владельцы этому препятствуют;
• приписанный гражданин не выплачивает свою часть за коммунальные услуги.

Если такие обстоятельства присутствуют, то в судебном порядке, возможно, выписать жильца. Исключениями будут те случаи, когда житель:

• дитя чей возраст менее 18 лет;
• граждане, имеющие ограниченные способности (инвалиды);
• лица преклонного возраста.

Необходимая документация

Как и во всех сделках, особенно касающихся купли-продажи, важным моментом является сбор и предоставление документов.

Список требуемых бумаг будет зависеть от ситуации, тем не менее имеет общий список, который необходимо предоставить не зависимо от ситуации:

• бумаги, удостоверяющие личности всех владельцев;
• подтверждение регистрации прав собственности на продаваемое имущество;
• документ о проведении приватизации жилья (копию, оригинал);
• технический паспорт;
• выписка ЕГРН или кадастровый паспорт;
• справка ф.9;
• подтверждение об отсутствии долгов по жилищно-коммунальным платежам;
• если есть дети, не достигшие возраста совершеннолетия, то потребуется получить разрешение из органов опеки на проведение сделки;
• невозможно провести процедуру без согласия супруга имеющего совместное, общее право владения имуществом;
• если владельцы в разводе, то необходимо предоставить документ о том в каких долях имущество распределено;
• при наличии собственников, относящихся к гражданам, которые признаны недееспособными или имеющие ограничения в дееспособности потребуется предоставить согласие из органов опеки. Так как в сделке будет участвовать представитель недееспособного, потребуется документ удостоверяющий его личность и документ устанавливающий опекунство;
• в случае если кто-либо из владельцев менял личные данные (имя, фамилия) потребуется документ, подтверждающий это.

ВНИМАНИЕ . Основная ответственность на сбор документов ложиться на продавца.

Количество бумаг, которые потребуются, зависит от ситуации, например, количество прописанных жильцов, возраст их, также учитывается факт того что могут быть граждане, отбывающие срок, но имеющие регистрацию в квартире и т.д. Все эти моменты потребуют предоставления различного рода дополнительных справок и документов.

От покупателя лишь необходимо быть финансово способным при заключении сделки.

Продажа приватизированной собственности имеет тот же порядок что и любая другая. Основным пунктом является, то что необходимо учитывать количество зарегистрированных на ней жильцов, которые отказались от приватизации.

Также следует помнить о том, что если квартира находится менее 3 х лет в собственности, то придется уплатить налог с продажи. Для снижения суммы подлежащей налогообложению также можно воспользоваться имущественным вычетом он уменьшит ее на 1 млн.

руб. или дождаться пока пройдут три года и после продавать.

Кому и в каких случаях нужно обновлять документы о праве собственности на жилье

Но не все знают, что у таких бумаг есть срок годности — например, если собственность оформлялась ещё во времена СССР, рекомендуется перепроверить их и обновить.

Какие документы подтверждают право собственности на жилье

Большую часть существования РФ, как государства, перечень документов на жильё любого типа — квартиру, дом или земельный участок, был простым и не имел цифровой системы. Простота механизма, по которому работала система учёта недвижимости, имела как преимущества, так и недостатки.

Ситуации, в которых необходимы документы на недвижимость:

• заключение сделки купли-продажи;
• оформление льгот, прописок и прочих формальных процедур, связанных с конкретной недвижимостью.

Такие бумаги делятся на два типа. Первый — правоустанавливающие (документы основания) не имеют никакого отношения к собственнику, а только показывают, каким образом было приобретено жильё. Более привычные для большинства документы второй категории — правоподтверждающие.

Документы первой категории практически не претерпели каких-либо изменений. А вот со вторыми, которые необходимы для проверки подлинности права на недвижимость, многое изменилось с 2016 года.

Как получать услуги для ребенка-инвалида через личный кабинет родителей на сайте Госуслуг и ПФР (инструкция с фото)

До создания ЕГРН

Главным документом, который подтверждал право собственности на квартиру, дом или участок, до 2016 года было свидетельство о регистрации права собственности. Сейчас эти документы тоже действительны (хотя с их помощью можно совершать не все действия с недвижимостью), но новые не выдаются.

На сегодняшний день (2021 год)

Сейчас основным документом, с помощью которого проходятся практически все бюрократические процедуры, связанные с недвижимостью, является выписка из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости).

• недвижимость действительно существует;
• недвижимость действительно принадлежит лицу, которое об этом заявляет;
• нет никаких правовых нюансов — например, залога.

Инициативе реестра всего 5 лет, а уже ни одна сделка на рынке недвижимости не может быть завершена, пока сторона-продавец не предоставит эту выписку.

Нужно ли обновлять документы о праве собственности

Менять документы точно необходимо, если объект выставляется на продажу — без этого совершить сделку не получится. Аналогичная ситуация будет при намерении провести с недвижимостью ещё какую-либо операцию — например, оформить договор дарения.

Во всех остальных случаях это рекомендация, а не правило. У внесения в единый реестр есть несколько преимуществ помимо необходимости для сделок:

• можно в любой момент проверить статус имущества;
• проверки и незначительные манипуляции с жильём (не уровня передачи прав владения другому лицу) ускоряются;
• в случае с земельным участком занесение в реестр является обязательной частью приватизации.

⚖️ Судебная практика

В судебной практике есть множество случаев, когда нежелание владельцев недвижимого имущества переоформить документы в соответствии с современными стандартами оборачивалось спорными ситуациями с жильём — как для них самих, так и для наследников. Хорошим примером будет дело № 18-КГ20-91-К4, рассматриваемое Верховным Судом.

В качества объекта разбирательства выступал дом с участком. Его престарелая владелица не имела на своё имущество никаких документов, кроме выписки из хозяйственной книги, которая датировалась 1963 годом.

Наследник получил аналогичное решение ещё в двух судебных инстанциях, пока не обратился в ВС. Верховный суд занял другую позицию, опираясь в основном на № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимость» (был действителен с 1998 по 2017 годы).

Основными аргументами Верховного суда были недостаточное расследование предыдущими инстанциями индивидуальных обстоятельств дела, в которых и кроется обоснование правоты покойной владелицы, а сейчас и её наследника. Не было учтено главное обстоятельство — выписка утверждает, что дом с участком находился у владелицы в личной собственности, а законы, действительные на время приобретения и некоторое время позже, гласят, что госрегистрация — добровольное дело.

На основе данных заключений ВС постановил включить объект спора — дом и участок, в список наследуемого имущества, тем самым удовлетворив запрос внука-наследника.

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят.

Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН. Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Налог с каждой доли составит 65 тыс. рублей (500х13%) — то есть всего 260 тыс.

рублей со всех долей вместо 780 тыс. при уплате без вычета.

Но в этом случае также придется заплатить 4 отдельных пошлины нотариусу.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту , составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже.

За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Семья из трех человек — мать, отец и сын — живут в муниципальной квартире.

Сын предлагает выписать их после продажи, но по закону так сделать нельзя — пока они не пропишутся в другом месте они сохранят за собой пожизненное право проживать в квартире.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте. Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В семье Ивановых отец-пьяница Валера отказался от своей доли в пользу дочери. Он выписался из квартиры, но нигде не прописался. После продажи квартиры, Валера обратился в суд, с претензией на то, что его сделали бездомным. Суд решил, прописать Валеру обратно с правом пожизненного проживания и вернул ему долю.

Таких случаев много. У квартиры могут быть все документы, отказы других собственников, никто не прописан, но внезапно объявляется нигде не прописанный бывший собственник и получает право проживания.

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Иван и Борис владеют двумя долями в однокомнатной квартире. Иван предложил Борису купить у него долю за 2 миллиона рублей. Тот письменно отказался, указав цену. Позже Иван продал свою долю стороннему покупателю Василию дешевле — за 1,5 миллиона рублей.

Борис узнал у Василия, что доля продана дешевле цены, которую он указал в отказе — а ведь за 1,5 миллиона он бы и сам купил. Борис обращается в суд, вносит 1,5 миллиона и в судебном порядке становится собственником всей квартиры. Ивану все равно — он ничего не потерял. Борису хорошо — он купил квартиру. Василию плохо — он потерял деньги.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее) это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Квартира после приватизации: через сколько можно ее продать и как лучше это сделать?

Одним из способов приобрести жилое помещение в собственность – это его приватизация. Государство позволяет безвозмездно получить квартиру, занятую по договору социального найма, в собственность.

Что это такое?

Справка: Несмотря на планы Правительства РФ установить предельный срок бесплатной приватизации, этого до сих пор не произошло. Напротив, ФЗ от 22.02.2017 г. № 14 отменил какие-либо сроки, установив бессрочное безвозмездное отчуждение.

Через сколько лет можно реализовать?

После того как право собственности будет зарегистрировано в Росреестре, владелец приватизированной квартиры наделяется всеми правами:

• пользоваться помещением (проживать, хранить свою собственность);
• сдавать под наем или в аренду;
• вкладывать в уставной капитал организации или закладывать по договору ипотеки;
• завещать;
• отчуждать всеми установленными законом способами (продажа, дарение, мена и т.д.).

На вопросы о том, когда можно продавать приватизированную квартиру, через какое время, можно ли это сделать сразу, есть однозначный ответ. Делать приватизированную квартиру предметом ДКП можно с первого дня регистрации в Росреестре.

При продаже приватизированной квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет, собственник обязан уплатить налог 13% с дохода от продажи. Если же после приватизации прошло более 3 лет, продавец освобождается от налогообложения (ст.

217.1 НК РФ).

Продажа приватизированной квартиры с незарегистрированным правом невозможна.

Документы

Для того, чтобы продать квартиру после приватизации понадобится стандартный пакет документов:

• паспорт собственника;
• правоустанавливающий документ на квартиру (в данном случае, договор приватизации);
• свидетельство о праве собственности (если приватизация производилась до июля 2016 года);
• справка ЕГРН, подтверждающая право собственности, отсутствие или наличие обременений и арестов;
• технический паспорт из БТИ (тех. план и экспликация);
• выписка из домовой книги;
• единый жилищный документ из ЕИРЦ;
• нотариально заверенное разрешение супруга (бывшего супруга) на продажу, если квартира является совместной собственностью супругов;
• разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников несовершеннолетний или ребенок просто зарегистрирован в квартире;
• справка из ЖЭК об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

Важно! Дополнительно покупатель может попросить продавца предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров для того, чтобы минимизировать риск признания продавца недееспособным или ограниченно дееспособным.

Как осуществить продажу?

Общие этапы условно можно разделить:

1. Преддоговорная стадия. Продавец показывает покупателю квартиру, рассказывает подробную информацию о ней. Стороны обговаривают условия будущего заключения договора устно или подписывают предварительный договор с предоплатой.
2. Предоставление продавцом необходимых документов в оригинальном экземпляре, либо их нотариально заверенных копий с последующим предоставлением оригиналов.
3. Подписание договора.
4. Нотариальное заверение по желанию сторон или в обязательном порядке, если:

• осуществляется продажа доли несовершеннолетнего;
• или недееспособного (ограниченно дееспособного) лица;
• продается доля из общей долевой собственности.

Только что приватизированной недвижимости

Справка: Закон не запрещает заключать предварительный договор еще до того, как самим продавцом будет подписана сделка о приватизации. Но в таком случае придется заплатить 13% налога от вырученной суммы.

Условно периодом «сразу после приватизации» можно считать налоговые 3 года.

Долевой собственности

При отчуждении доли собственник должен учитывать положения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве ее выкупа владельцами других долей. Для этого продавец должен направить предложение остальным собственником, оставляя установленную рыночную цену.

В данной ситуации возможно три варианта:

1. один из собственников откликается на предложение и выкупает долю;
2. собственники пишут нотариально заверенный отказ или игнорируют предложение в течение 30 дней, что также позволит отчуждать долю иным лицам;
3. собственники договариваются продать квартиру вместе или каждый свою долю одному или нескольким разным лицам.

С прописанным человеком

Сложности при снятии с регистрационного учета возникают, если эти лица попадают в следующие категории:

• несовершеннолетний (для выписки необходимо получение разрешения органа опеки и попечительства);
• лица, добровольно отказавшиеся от приватизации, но сохраняющие право проживания (выписка производится по их согласию);
• наниматели по договору найма жилого помещения (можно снять с учета только после истечения срока, установленного договором);
• арендодатели по договору аренды (тот же принцип, что и наем).

Всех остальных собственник вправе снять с регистрационного учета и без их согласия.

С несовершеннолетним ребенком

Отчуждать долю несовершеннолетнего можно, если:

• приобретается жилье взамен;
• его условия (площадь, внешние характеристики) соответствуют продаваемой квартире или улучшены;
• проведены все средства коммуникации.

Также сам договор купли-продажи такой квартиры должен быть заверен нотариусом.

Основания для снижения налога

Если продавец не хочет ждать трехлетний период, ему придется смириться с уплатой средств в пользу государства. Однако закон устанавливает основания уменьшить довольно крупную сумму.

Уменьшаем базу

2 ч. 2 указанной статьи он может вместо вычета уменьшить сумму налога, если доход от продажи жилой недвижимости составил менее 1 млн рублей.

Сам размер составляет указанную сумму, а значит, платить налог не придется.

Уменьшение на сумму расходов

Также п. 2 ст.

220 НК РФ позволяет вычесть из суммы дохода сумму расходов, которые лицо понес при приобретении собственности. Но так как речь идет о приватизации жилого фонда, которая осуществляется безвозмездно (будущий собственник уплачивал только государственные пошлины и услуги нотариуса или юриста, если они привлекались), о большом уменьшении налога не может идти речи.

Взаимозачет выплат

При продаже квартиры и приобретении новой в одном налоговом году (по сделке альтернативной купли-продажи или отдельным договором), то уплата налога от продажи и налоговый вычет (до 2 млн. рублей) от покупки будут осуществляться не по принципу уменьшения базы, а как самостоятельные процедуры.

• продажа и покупка совершены в один налоговый год;
• лицо ранее не производило налоговый вычет на приобретенное жилье;
• квартира куплена у постороннего лица, а не близкого родственника.

Платят ли пенсионеры?

Налоговое законодательство не освобождает пенсионеров от уплаты подоходного налога в 13%. В такой ситуации лучше подождать с продажей 3 года, когда такая сделка перестанет считаться с точки зрения закона прибылью.

Особенности налогообложения

Внимание! Если приватизированная квартира продается менее, чем через 3 года после получения права собственности, доход от продажи облагается тринадцатипроцентным налогом, и уменьшить его или вернуть часть суммы можно только используя налоговый вычет.

• 20% от его суммы – если лицо забыло оплатить налог, уменьшило его или было произведено неправильное исчисление;
• 40% – если налог не уплачивался умышленно.

Чтобы избежать налогообложения, заключать договор купли-продажи рекомендуется по истечении установленного ст. 217.1 НК РФ срока.

Можно ли реализовать неприватизированную недвижимость?

Формально продать квартиру невозможно, ведь ее собственником до приватизации является муниципальное образование или государство. Однако есть способы, которые помогут передать квартиру в чужие руки и получить за это деньги:

1. Совершение совместной приватизации с будущим покупателем. По сути, это и есть заключение предварительного договора купли-продажи с предоплатой или ДКП будущей недвижимости. В последнем случае продавец обязуется в определенный срок получить квартиру в собственность посредством приватизации, а затем осуществить переход в пользу продавца, который уже уплатил нужную денежную сумму.
2. Совершение обмена. Этот процесс более сложный. От будущего покупателя потребуется приобрести буферное жилье на сумму, которую он бы потратил на квартиру продавца. Делается это с помощью агентства недвижимости.

За кем сохраняется право проживания после продажи?

Жилищное и гражданское законодательство, а также судебная практика ВС РФ оставляет право пожизненного проживания на основании регистрации для лиц, которые добровольно отказались от приватизации по тем или иным причинам. Как правило, суд не удовлетворяет иски о выселении таких лиц без их желания.

В самой продаже уже приватизированной квартиры нет никаких сложностей, за исключением системы налогообложения. Если продавец отказывается подождать установленные законом 3 года, ему придется заплатить налог с полученной суммы в размере 13%.

Как продать квартиру после ее приватизации без налогов?

Передача объекта недвижимости, принадлежащего государству (муниципалитету), в собственность частному лицу называют приватизацией. То есть человек, проживающий в квартире по социальному найму, после бесплатной приватизационной процедуры получает все права на жилой объект.

Он имеет основание дарить, завещать или продать квартиру после приватизации. Хотя у новоявленных собственников нередко возникают вопросы, касающиеся именно реализации жилого объекта, а точнее размера налога.

Содержание статьи:

Каким образом продать квартиру сразу после приватизации?

Если жилой объект по закону подлежит приватизации, то она выполняется по установленному порядку:

• Недвижимость передается в собственность. Основанием для этого служит соответствующий договор, в котором указаны две стороны – жилец (жильцы) квартиры и организация (государственная, муниципальная), передающая объект.
• Далее следует, получение свидетельства, подтверждающее право собственника, и регистрация права на недвижимое имущество. Этим вопросом занимается Росреестр.

Как только новый собственник получил на руки документальное подтверждение своих прав на имущество, он распоряжается квадратными метрами по своему разумению. Закон не ограничивает частных владельцев, кроме тех случаев, когда нарушаются права иных граждан. Что дозволяется делать?

Вот несколько вариантов:

• Жить в приватизированном жилье или продает его.
• Сдать площадь арендаторам.
• Перевести в категорию уставного капитала юридического лица и прочее.

Можно ли продать квартиру после приватизации без налоговых выплат?

Владельцы недвижимого имущества наделяются не только правами, у них появляются обязанности, прописанные на законодательном уровне. В частности, это оплата налога.

Бумага, свидетельствующая о праве собственника, дает возможность осуществить сделку, практически, сразу. Главное в этом вопросе – получение бумаги, подтверждающей имущественное право.

Однако квартира, полученная, так сказать, даром, рассматривается законом в качестве доходного объекта.

Данное условие продажи действует на протяжении трех лет с даты приватизации. По прошествии указанного периода приватизированная квартира не будет относиться к категории чистого дохода.

Вывод. Если не спешить с продажей, а выждать 3 года, можно избежать налоговых выплат.

Можно ли продать квартиру сразу после приватизации с минимальными налоговыми выплатами или без налогов?

• Завершением процедуры приватизации – госрегистрацией имущественных прав.
• Выплатой после продажной налоговой суммы.

Справка. Напоминаем, что если продать квартиру сразу после приватизации, то налог составит 13% от дохода (продажной цены объекта).

Итак, по сути, от налога не уйти, но существует способ для возврата налоговой суммы. Им является приобретение нового жилья с последующим получением налогового вычета. Таким образом государство возвращает налог.

Конечно без ограничений не обходится:

• Вычет – одноразовая мера уменьшения налога.
• Его величина не превышает двухмиллионную рублевую планку.
• Полагается лишь физлицу – плательщику налога от получаемого дохода.

Внимание. Использование вычета – единственный шанс возвратить солидную сумму налога на доход для тех, кто решил оформить договор о продаже приватизированных квадратных метров раньше, нежели истек трехлетний период с дня получения свидетельства о регистрации в госреестре.

Продать квартиру после приватизации – процесс получения налогового вычета

• Приватизированное жилье продается, а новое приобретается в одном налоговом периоде. По факту налоговых выплат нет. Между подоходным налогом физлица и имущественным вычетом происходит взаимозачет.
• При сделках продажи и покупки, разделенных во времени, все несколько иначе. Налоговая сумма выплачивается в текучем налоговом году, затем следует оформление вычета. Затягивать не стоит. Через 24 месяца возвращение становится недоступным.

Долевым собственникам можно продать квартиру сразу после приватизации с наибольшей оптимизацией налогообложения. В данном случае база для расчета налога у каждого продавца доли существенно меньше, нежели у единственного владельца. Всем, купившим новый жилой объект, один раз полагается право вычета.

Как же оформить вычет, если можно продать квартиру сразу после приватизации?

Граждане, в спешном порядке продавшие приватизированные жилье и купившие новое, но еще не использовавшие вычет, собирают документацию для предоставления в налоговую службу по месту проживания.

Какими документами необходимо располагать:

• Декларацией.
• Паспортом, точнее его заверенной копией.
• Справкой, отражающей информацию о доходных источниках (выдается работодателем).
• Соответствующим заявлением о просьбе сделать вычет.
• Договором на покупку жилья с документальным подтверждением оплаты.

Документом, подтверждающим право собственника в отношении нового жилого объекта.

Вероятно, потребуются другие документы.

Полный перечень подскажут сотрудники ФНС при личном обращении. Основная цель – подтвердить факт покупки нового жилья.