Правовое регулирование сделок с земельными участками

Сделки с земельными участками — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в сфере использования и охраны земельных участков. Они должны оформляться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях — и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты или ипотеки земельного участка).

Сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Гражданское законодательство определяет общие правила совершения сделок (государственная регистрация, условия действительности, форма договора и т.д.), которые в полной мере распространяются и на сделки с земельными участками; земельное законодательство регламентирует обороноспособность земельных участков, особенности приобретения права собственности и иных прав на них, включая проведение торгов; градостроительное законодательство определяет параметры и виды разрешенного использования земельного участка, предопределяя тем самым интерес покупателя к тому или иному участку; экологическое законодательство устанавливает экологические требования и ограничения для правообладателей участков.

Сделки с земельными участками должны осуществляться с учетом их оборотоспособности.

Оборотоспособностъ земельных участков — это возможность свободного распоряжения земельными участками их собственниками путем отчуждения в собственность либо передачи во временное владение и (или) пользование другим лицам, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Полностью изъяты из оборота и не подлежат передаче в частную собственность земельные участки, занятые следующими федеральными объектами:

• o государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);
• o зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
• o зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
• o объектами организаций федеральной службы безопасности;
• o объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
• o объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• o объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
• o объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
• o воинскими и гражданскими захоронениями;
• o инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты охраны Государственной границы РФ.

К числу ограниченных в обороте относятся находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки:

• o в пределах особо охраняемых природных территорий, не отнесенные к числу изъятых из оборота;
• o из состава земель лесного фонда;
• o в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• o занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список Всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
• o предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
• o предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
• o предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры;
• o расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
• o предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• o загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению и некоторые другие.

Совершение сделок с земельными участками в самом общем виде имеет следующие особенности:

• o неизменность категории, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при совершении сделки.Это означает, что собственник земельного участка, целевое назначение и разрешенное использование которого предполагает, например, выращивание сельскохозяйственной продукции, не вправе продать его третьему лицу для строительства промышленного объекта. Для этого необходимо предварительно осуществить сложную процедуру изменения категории земель, как это предписывает Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую»;
• o прямой запрет на совершение отдельных видов сделок с земельными участками.Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Как уже отмечалось выше, ст. 27 ЗК РФ устанавливает перечень земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые изъяты или ограничены в обороте;
• o ограничение по субъектам таких сделок.Данный вид ограничений распространяется главным образом па иностранных граждан и юридических лиц, которые не могут обладать па праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях (ст. 15 ЗК РФ), а также ограничены в возможности приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения;
• o необходимость сохранения режима использования земель.Это означает, что должен быть сохранен режим использования земель, установленный в санитарно-защитных зонах, на землях особо охраняемых территорий и объектов, а также сохранено право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, коммуникаций и т.д.

22. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

В ст. 9 Закона «О земельной реформе» предусматривалось, что продажа и иное отчуждение земельных участков возможно только государством.

Однако в 1991 г. Указом Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы» частично мораторий был отменен.

Законом РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан РФ на полу­чение в частную собственность и продажу земельных участков. » разрешалась купля-продажа земель для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» мо­раторий на сделки с земельными участками был отменен вообще и собственникам земли разрешалось совершение любых гражданско- правовых сделок.

В настоящее время полномочия собственников по распоряжению землями определяется ГК РФ. В ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ уста­навливается, что владение, пользование и распоряжение земельны­ми участками возможно в той мере, в какой их оборот допускается законом «О земле».

В ЗК РФ предлагаются ограничения, устанавливаемые в отношении земель, используемых в сельскохозяйственном производстве (ст. 27).

Порядок совершения сделок с земельными участками регулиру­ется нормами ГК РФ, в котором преду-сматривается заключение до­говора в письменной форме. В нем должна быть дана характеристи­ка земельного участка, позволяющая определить: площадь земельного участка; его местоположение; вид прав на земельные участки; целевое использование; кадастровый номер.

Если на земельном участке находятся объекты недвижимости и если установлены ограничения и обременения земельного участка, то они также должны быть описаны в договоре.

Земельно-правовыми нормативными актами устанавливается обязательное нотариальное удостоверение купли-продажи земель- участков, предостав-ленных для ведения садоводства, индиви­дуального жилищного, дачного хозяйств (Закон РФ от 23 декабря 1993 г. «О праве граждан на частную и продажу земельных участ­ков. », Постановление Правительства РФ от 30 мая 1993 г. «Об ут­верждении порядка купли-продажи участков гражданами РФ»).

Порядок проведения государственной регистрации прав на зе­мельные участки урегулирован ФЗ РФ «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Он позволяет определить, какие права могут подлежать государственной регистра­ции: право собственности, право пожизненного наследуемого владе­ния, право постоянного пользования землей, сервитуты, залог и т. д.

В ст. 17 этого Закона определен перечень документов, представ­ляемых на государственную регистрацию. Среди документов назва­ны те, которые устанавливают право на земельные участки: граж­данско-правовые договоры, решения компетентных органов управления о предоставлении земельного участка, решение суда, а также свидетельство о регистрации права на земельный участок. Лредостав-ляется и план земельного участка, оформленный комите­тами по земельным ресурсам в соответствии с техническими требо­ваниями, утвержденными Рос-комземом в году.

ПС РФ предусмотрено, что в отношении отдельных видов имуще­ства может осуществляться специальная регистрация или учет (ст.

ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре» предусматри­вается кадастровый учет земельных участков и осуществляется он путем внесения данных о земельных участков в Единый государст­венный реестр земель.

Правовое регулирование основных сделок с землей

Земельная реформы, проводимая в нашей стране, вовлекает земельные участки в рыночный оборот. В РБ в отношении ЗУ разрешается купля-продажа; дарение; залог; обмен; аренда; наследование. ЗУ могут быть объектами рентных отношений. Рента обременяет землю или иную недвижимость, переданную под ее выплату.

Сделками по ст.154 ГК считаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Воля на совершение сделки должна быть явно выраженной и совпадать с ее внешним волеизъявлением.

К сделкам с землей применимы нормы гражданского законодательства, т.е. сделка считается действительной при условиях: законности ее содержания, дееспособности участников сделки, соблюдения требуемой законом формы сделки, соответствия сделки действительной воле участников.

Вместе с тем сделки с землей имеют ряд особенностей, обусловленных спецификой объекта – земельного участка, а также особыми требованиями к сделкам с недвижимостью. Поэтому существуют специальные правила заключения сделок с ЗУ:

1. Сделки должны быть заключены в письменной форме, нотариально заверены и зарегистрированы специально уполномоченным органом. Госрегистрация обязательна и публична (орган обязан предоставить любому лицу информацию о регистрации прав на конкретный объект недвижимости). Отказ в регистрации может быть обжалован в суде.

2. В процессе совершения сделки не меняется целевое назначение участка. Об этом делается специальная запись в договоре (что продавцу разъяснено содержание ст.93 КЗ).

3. Предметом договора выступает земельный участок, иногда часть участка (она предварительно выделяется в самостоятельный участок).

4. Договоры об отчуждении земельных участков подлежат обязательному нотариальному удостоверению по месту нахождения участка.

5. Объектом сделки может быть только участок установленных размеров. Так, гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений, сдавать их по найму, а размеры земельного участка не должны превышать установленных законом норм.

6. К новому субъекту переходит совокупность правомочий прежнего хозяина со всеми обременениями и ограничениями, имевшимися на данный участок.

7. Согласно ст.93 КЗ жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если они находятся в частной собственности кроме случаев продажи строений под снос. Распоряжение имуществом, находящемся в совместном пользовании, осуществляется только с согласия всех участников, независимо от того, кто совершал сделку.

8. При совершении сделок с землей обязателен учет природоохранных требований.

Купля-продажа земельных участков

Общие положения о купле-продаже земли содержатся в §1 гл.30 ГК РБ, нормы, регулирующие куплю-продажу недвижимости — в §7 гл.30 ГК. Договор купли-продажи – одна из форм, регулирующих земельное обращение. Продавец по договору обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель – принять его и оплатить.

В договоре должны быть указаны данные, четко определяющие недвижимое имущество, его расположение (ст. 525 ГК), т.е. размер ЗУ, его расположение, состав угодий, кадастровую оценку. Такие данные отражаются в регистрационных документах и в плане ЗУ. Если план участка отсутствует, он может быть изготовлен за счет средств продавца или покупателя по договоренности. При отсутствии в договоре данных, позволяющих бесспорно идентифицировать ЗУ, договор считается незаключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать указание цены этой недвижимости. При отсутствии согласованной цены договор считается незаключенным. Цена ЗУ устанавливается участниками сделки. При этом продавец обязан внести земельный налог за все время пользования участком. Закон запрещает отчуждение земли или ее аренду до полного внесения платы за землю.

Земля может сама по себе быть объектом сделки, такая сделка – прямая. Но сделка может быть и косвенной, опосредованной, если объектом договора будут объекты недвижимости, расположенные на земле. При покупке недвижимости на чужой земле покупатель автоматически приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для ее использования (ст. 523 ГК). Продажа недвижимости, находящейся на ЗУ, не принадлежащем продавцу на правах собственности, допускается без согласия собственника участка. При продаже только ЗУ, за продавцом сохраняется право пользования той частью участка, которая необходима для эксплуатации оставшейся у него недвижимости на условиях, определенных договором купли-продажи (ст. 524ГК). Если вам необходима юридическая помощь по ДТП , предлагаем воспользоваться услугами юридической компании «Каскад». Данная компания давно уже себя зарекомендовала в направлениях правовой помощи по гражданским, уголовным делам, а также в оказании помощи юридическим лицам.

При наличии спора о границах с соседними земельными участками совершение сделок по купле-продаже земли не допускается.

Сделки могут заключаться на определенный срок, но обычно – без указания срока.

Основным признаком договора купли-продажи является переход к покупателю прав на ЗУ. Если предметом договора является земля, покупатель должен иметь право на получение земли в частную собственность.

Отчуждение земельных участков разрешается только при сохранении целевого использования земель.

Одним из видов договоров о купле-продаже является договор о продаже ЗУ одним физическим лицом другому. Форма такого договора определяется тремя факторами: потребностями гражданского оборота, необходимостью контроля со стороны государства за законностью совершения сделок, особенностями объекта сделки. Типовой договор должен содержать следующие сведения: данные о сторонах сделки; предмете сделки; указание на правоустанавливающие документы продавца; отсутствие или наличие обременений, лежащих на земельном участке (залог, аренда, особый режим использования, сервитуты); цену сделки (отдельно на участок и строения); отсутствие иных договоров по отчуждению данного участка (он никому не продан, не обменян, нет спора между наследниками). К договору прилагается план ЗУ, без которого нотариальное удостоверение договора не может быть осуществлено.

Договор купли-продажи ЗУ подлежит нотариальному удостоверению и госрегистрации, а переход права собственности на ЗУ – госрегистрации, т.е. внесение записи в земельно-кадастровую книгу. С момента регистрации право собственности продавца прекращается и начинается право собственности покупателя. Правоудостоверяющий документ – госакт – выдается местным органом власти, а справка о регистрации — землеустроительной службой.

Сделки с землей за несовершеннолетних проводят их родители или опекуны. Общая собственность продается только с согласия всех членов. При наличии споров договор купли не осуществляется до урегулирования спорных моментов. Важно помнить, что правом собственности обладают граждане РБ, постоянно живущие на ее территории или приравненные к ним. Если покупатель не имеет такого права, то ЗУ выкупается местными органами.

Договор мены и обмен ЗУ

По договору мены стороны обменивают одно имущество на другое. К этому договору применимы все правила о купле-продаже. Общие положения о договоре мены закреплены в гл.31 ГК, они применимы и для земельных участков. Основные особенности договора мены земельных участков следующие: 1) предметом договора может быть ЗУ или его часть, 2) мена допускается только в отношении ЗУ в частной собственности, 3) участниками договора могут быть только граждане РБ, но не юридические лица, 4) граждане, получающие ЗУ, должны обладать правом частной собственности на землю, 5) площадь полученного участка не должна превышать установленного размера, 6) ЗУ могут обмениваться только на ЗУ. Договор мены ЗУ должен быть зарегистрирован в том же порядке, чтои договор о купле-продаже ЗУ.

Предметом мены может быть как ЗУ, так и строение на нем, что отражается в договоре. При договоре мены обязательно указывается, что передается не только строение, но и земельный участок.

Согласно ст. 92 КЗ граждане РБ по согласию между собой могут осуществлять обмен ЗУ или их частями. Предметом обмена, в отличие от мены, может быть ЗУ в пожизненном наследуемом владении. Так, например, в Типовом уставе садоводческого товарищества 1989 г. закреплено право на обмен садовых участков. Те из членов товариществ, которые не оформили права собственности на участки, могут производить их обмен. Обмен допускается при сохранении целевого назначения обмениваемых участков, а их площадь ограничена установленными нормами. Исключен обмен недвижимости, на которую наложен арест.

27. Правовое регулирование сделок с землей

Условия для оборота земельных участков определены в Конституции РФ, установлены гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм.

Сделки с земельными участками регулируются преимущественно нормами гражданского законодательства. Основные положения гражданского законодательства определяют принципы и источники, правила возникновения гражданских прав и обязанностей, их осуществление и защиту.

Некоторые вопросы сделок с землей, договорных отношений и гражданского оборота регулируются нормами Земельного кодекса РФ, иными федеральными законами, законами субъектов РФ, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ. Вопросы, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.

Большое значение для правового регулирования земельных отношений имеет Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. Земельное законодательство представляет собой систему нормативных актов рФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, который основывается на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить ЗК РФ, федеральным законам. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости. ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природныхтерриторий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Имущественные отношения с земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статья написана по материалам сайтов: all-sci.net, www.bygeo.ru, studfiles.net.

»