Как грамотно продать квартиру самостоятельно

В этой статье вы можете прочитать советы юриста и инвестора на рынке недвижимости о том, как грамотно продать квартиру,
как правильно продать квартиру самому, какие документы для этого необходимы, каких ошибок следует избегать и т.д.

Довольно часто в своей практике я встречаюсь с вопросами
клиентов о том, как купить и продать квартиру без риска. О том, как купить квартиру мы поговорим в другой раз, а сегодня я бы хотел более подробно остановиться на теме, как грамотно продать квартиру и как продать квартиру без помощи агентства.

Обычно все подобные статьи сводятся к тому, что правильно продать квартиру самому очень сложно и рискованно. Это, на мой взгляд, не так. Ведь оформлять квартиру совсем не обязательно самому, можно это поручить специалистам.
Если у вас возник вопрос о том, как продать квартиру без риэлтора и вы уверены, что сможете все сами сделать, то часто вы можете заработать или сэкономить сумму, сравнимую со средним доходом за полгода. Есть ведь смысл немного поработать?

Поскольку я сам пару раз продавал квартиру без помощи агентства, то хочу поделиться с вами основными правилами и предостеречь от ошибок. Самый главный вопрос, а почему нужно продать квартиру без риэлтора, мы обсудим как-нибудь в другой статье. А сейчас советы о том, как грамотно продать квартиру самому.

Совет № 1. Продать квартиру без помощи агентства недвижимости просто, а купить — гораздо сложнее.
О чём это правило. Если вы просто хотите продать квартиру и получить деньги, то всё относительно просто. Оцениваете квартиру, рекламируете, оформляете и т.д., но об этом в следующих правилах.
А если вам нужны не деньги от продажи квартиры сами по себе? Если вы хотите в дальнейшем купить другую квартиру, здесь вас может ожидать неожиданность. Оказывается, практически никто не продает квартиры без риэлторов. Если не верите, то можете посмотреть несколько квартир, где как вам кажется, люди дают частное объявление. Окажется, в 80 % случаев, что это объявление дано риэлтором, а в оставшихся 20 % большинство квартир продается по таким завышенным ценам, что купить через Агентство недвижимости окажется дешевле.

Вот вы можете и влипнуть, как один раз получилось у меня. Например, вы продали квартиру и у вас на руках деньги. Но ведь вы продавали квартиру сами не просто так, а с целью экономии денег, либо получения большей цены за свою квартиру. А теперь, если вы захотите купить квартиру, то вы заплатите Агентству недвижимости примерно 6 % от суммы покупки. А если бы был обменный вариант, то вы заплатили бы 4% от суммы покупки, а свою квартиру продали без процентов. Где выгода то?

Поэтому выводы из первого правила такие:

— продавайте квартиру без агентства тогда, когда вам нужны только деньги, а не обмен квартиру на другую.
Или даже если это обмен, но вам нужны только деньги, т.к. вы переезжаете в другой город, либо покупаете квартиру в новостройке у Заказчика строительства. В этом случае вам так же выгодно продавать квартиру самостоятельно.

— если у вас обменный вариант, то будьте готовы к тому, что на рынке практически нет Продавцов квартир, которые бы продавали их самостоятельно. Соответственно, вам придется самостоятельно искать их. Искать их по объявлениям практически бесполезно. Необходимо будет самостоятельно давать объявления в газеты, Интернет, журналы, то есть нести расходы как времени, так и денег. Кроме этого, на растущем рынке недвижимости есть риск того, что если вы протянете, то на ваши деньги вы уже не сможете купить квартиру, которую планировали. Если вы к этому готовы и у вас есть время, деньги, то вперед. При самостоятельной продаже квартиры и покупке другой квартиры вы сможете заработать или сэкономить довольно приличную сумму. Если не готовы, то обращайтесь к Агентствам недвижимости.

Совет № 2. Оцените свою недвижимость.

Это довольно просто. Но еще раз хочу вернуть вас к правилу № 1. Все остальные правила – это техника. Их выполнение при надлежащем понимании очень простое. Многое можно за совершенно небольшие деньги поручить другим. Но выработка стратегии – это ваше дело.

Итого, определение цены недвижимости. Алгоритм примерно следующий. Берем журналы и газеты с ценами на недвижимость. Откидываем крайние варианты цен. Из оставшихся, на падающем рынке — берем цены ближе к нижним. При растущем рынке — ближе к верхним ценам. Вот ваша цена.

Если вы не торопитесь, то ставьте цену побольше. В крайнем случае, если вы ошиблись, то пару месяцев без одного звонка, или потенциального покупателя, поставят вас на место.

Если вы торопитесь, то конечно, ставьте цену немного ниже рыночной. А кроме этого ищите покупателей с простыми сделками. То есть тех, у кого на руках деньги, а не тех, кому нужно для того, чтобы расплатиться с вами, продавать свою квартиру, на которую еще даже нет покупателя.

Совет № 3. Приведите документы на свою квартиру в полный порядок.

Ваши документы на квартиру должны быть в максимальной степени готовности. В противном случае от 20 до 70 % покупателей будут «испаряться», так как у них нет времени, или желания ждать, когда вы всё доделаете. Мне это правило, как и многим из вас, наверное, покажется очевидным. Однако, как показывает практика – то, что очевидно для вас, не всегда очевидно для других людей. Что я подразумеваю под максимальной степенью готовности документов:

— Если необходимо, то обновите техническую документацию, то есть документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации). По существующим правилам эти документы действительны 5 лет с момента инвентаризации. Достаньте, посмотрите на них. Если необходимо, то обновляйте, не тяните. Срочная беготня потом – это в 2-3 раза дороже, и как я уже говорил, большая вероятность потери покупателя. Тем более, что при инвентаризации может всплыть перепланировка квартиры, о которой вы могли уже и забыть. А чтобы её узаконить, потребуется так же время и деньги;

— Зарегистрируйте свои документы в Юстиции (Федеральной регистрационной службе), даже если в этом нет необходимости. Например, если вы купили, получили в наследство, выплатили пай в ЖСК на квартиру в 1993 году, то у вас нет необходимости по закону регистрации документов в Учреждении юстиции. Однако, я вам рекомендую всё таки пройти эту процедуру. Многие из людей вообще не понимают, что документы на квартиру бывают без Свидетельства о регистрации и соответственно, боятся сделок, где документы не зарегистрированы. А если вы продаете без риэлтора, то страх будет еще больше;

— Выпишите всех и получите согласие у всех людей (если продаете комнату), которых потом будет сложно собрать. А лучше и у тех, которых просто собрать. Например, вы когда-то давно прописали в квартиру родственника, который готов в любое время выписаться. Пускай выписывается сейчас. Потом всякое может случиться. Он может заболеть, уехать в длительную командировку и т.д. По возможности, выписывайтесь сами. Получайте согласие всех людей. Например, ваша жена живет в Германии и нужно получить её нотариальное согласие на продажу (покупку) квартиры. Теоретически, ничего сложного нет. Идем в суд в Германии, заверяем, переводим, высылаем, проставляем здесь Апостиль и т.д. Но сделайте это лучше заранее. А то я видел, как от одного слова Апостиль сбежал потенциальный покупатель. И даже если ваша жена не в Германии, а рядом с вами, то так же лучше сделать всё заранее. Мне сложно, не зная вашей ситуации, сказать точно, какие еще документы нужно сделать, может быть обменять паспорт, срок которого истекает, получить отказ от покупки долевых собственников и т.д. и т.п. Еще раз просто повторю, сделайте всё заранее.

Совет № 4. Активно ведите рекламную компанию.
Одна из главных ошибок тех, кто хочет продать свою квартиру самостоятельно, состоит в том, что они всё знают, но мало делают. Можно написать советы, они прочитают и скажут: «Да в этих советах мы не нашли для себя ничего нового». А когда начинаешь спрашивать: «А это сделано, а это, а это?», — то оказывается, что одно сделано наполовину, второе — вообще не сделано, а третье «вот — вот начнем делать». А это «вот — вот начнем» длится уже с месяц.

Поэтому не думаю, что в методах проведения рекламной компании я открою для вас что-то новое, просто действуйте, и не на половину, а в полном объеме. Ведь если вы решили продать квартиру без помощи агентства недвижимости, то нужно взять его работу на себя.

Как действовать? Вот обычно применяемые методы рекламы:
— Разместите свое объявление в Интернете. Этот метод в последнее время набирает обороты и поэтому я поставил его на первое место. При его относительной дешевизне, простоте использования — эффективность от него практически максимальная. Куда размещать? Здесь в каждом городе свои правила. Там, где я живу, есть два-три крупных сайта, куда можно бесплатно поместить объявления. Потом объявления нужно периодически обновлять. Эффективность этого метода, как я уже говорил, хорошая. Кроме подобных бесплатных методов, конечно, есть множество предложений по платной рекламе в Интернете. Здесь можно потратить кучу денег впустую. Если решитесь на платную рекламу, то обдумайте, куда и почему вы её решили дать. Давайте всё-таки на минимально возможный срок;
— Объявления в газетах или журналах. Выберите одно или два самых популярных издания и дайте несколько объявлений. Давайте самые дешевые строчные объявления на три-четыре недели вперед. Этого обычно достаточно. Если у вас очень дорогая квартира или коттедж, то конечно можно и нужно делать более активную рекламную компанию. Можно дать фото объявления, баннеры и т.д. Эффект от дачи объявлений достаточно хороший. Конечно, я говорю о хорошем эффекте, если вы не допустили ошибки в определении цены на недвижимость. Если цена сильно завышена, то можно хоть по телевидению рекламировать и не получить отдачи;

Совет № 5. Продумайте сразу, кто будет и как оформлять сделку с недвижимостью, а так же как будет происходить передача денег.
При самостоятельной продаже квартиры кто-то должен будет вам оформить задаток (если он есть), договор купли-продажи и проверить собранный пакет документов,
провести регистрацию недвижимости в Федеральной
Регистрационной службе и т.п.. Хотя обычно в этом нет ничего особенно сложного, и если вы в этом разбираетесь, то можете всё сделать и сами. Однако, для большинства людей нужна консультация и человек, который бы всё оформил.

Найдите этого человека и заранее узнайте стоимость и подробную процедуру сделки.
Второй важный вопрос – это порядок передачи денег за квартиру. В Юстиции (Федеральной регистрационной службе) вам никто не даст пересчитывать деньги. Однако, как правило, вы уже должны подписать документ о том, что деньги получили в полном объеме. Если после выхода из Юстиции Покупатель не отдаст вам деньги, а такие случаи бывали, то вы ничего не сделаете ни через суд ни через милицию – это я вам гарантирую.
Если Покупатель согласен отдать деньги до Юстиции, то отлично, берите деньги. Если квартира дорогая, и вы согласовали использовать Банковскую ячейку, то отлично. В других случаях для оформления сделки я рекомендую воспользоваться услугами Агентства недвижимости.

Помните, что 90 % комиссионных денег Агентство недвижимости берет за поиск Покупателя или Продавца и 10 % — за оформление. Поэтому, если вы нашли Покупателя сами, то часто за символическую сумму, около 10 % от суммы, которую бы они взяли за свои услуги обычно, они могут вам помочь оформить все документы и обеспечат расчеты. Есть смысл искать Покупателя самому, но оформлять самому довольно рискованно и я бы вам этого не советовал.

Вот, собственно, и все советы о том, как правильно продать квартиру самому. Если у вас есть немного свободного времени и желания, то вы обязательно разберетесь и у вас всё получится.

Обучение мастерству быстро продать свою квартиру

Чтобы продать квартиру, а не просто заниматься процессом продажи, нужно правильно определиться с ее стоимостью. Для того,чтобы продать квартиру быстро, цену устанавливают на уровне цены аналогичных квартир региона, чтобы продать очень срочно, назначают самую низкую стоимость на рынке предложений определенного сегмента. Далее надо провести комплекс мероприятий для поиска покупателя.

1. Размещение рекламы в специализированных изданиях. Она должна выходить регулярно, быть достаточно заметной по форме, ее содержание должно вызывать у потенциального покупателя желание позвонить, еще лучше – прийти на переговоры.
2. Расклейка объявлений работает вполне эффективно, поскольку многие в своих поисках по старинке ориентируются не на интернет, а на доски объявлений.
3. Присутствие информации о вашей недвижимости во всемирной сети обязательно. Объявление должно включать планировку, фотографии, видеоролик.
4. Размещение баннера на фасаде дома хорошо помогает в поиске выгодного и реального покупателя.
5. Распространение рекламных буклетов и листовок.
6. Наработанная база покупателей – самое мощное средство продажи, доступное, скорее специалистам.

Как заинтересовать покупателя?

Найти покупателя – полдела, важно уметь его заинтересовать. Иногда продавец так ведет переговоры, что просто отпугивает претендентов. Чтобы знать, как продать квартиру , очень важно приобрести некоторые навыки ведения переговоров. Вот несколько правил эффективной презентации объекта продажи:

• выяснить потребности покупателя, то есть именно то, что важно для него;
• признавать недостатки объекта, превратив их их в преимущества (например, окна во двор – можно комфортно выспаться);
• при любых обстоятельствах оставаться спокойным и уверенным, а также доброжелательным даже при некорректных замечаниях по поводу дефектов квартиры;
• владеть техническими и юридическими вопросами, касающимися вашего объекта продажи;
• обсудить впечатления и мнение покупателя, оставить ему презентационные материалы, наметить с ним дальнейшие совместные действия;
• перед началом продажи принять решение о самостоятельном выполнении всех перечисленных этапов или привлечении профессионалов.

Основные факторы, влияющие на продажу недвижимости

• владелец хорошо подготовлен к продаже;
• объект часто показывают реальным покупателям – риелторы выбирают квартиры, чаще всего попадающиеся на глаза: именно эти объекты воспринимаются как новые поступления;
• покупатель из 7 — 10 предложенных вариантов выбирает не самый подходящий по параметрам объект, а тот, который оставил у него самое приятное впечатление;
• мало просто презентовать квартиру – надо делать это так, чтобы осталось у покупателя максимально благоприятное мнение как о квартире, так и о владельце – покупатель должен буквально влюбиться в вашу квартиру.

Этапы продажи квартиры самостоятельно

Как вести переговоры, чтобы продать квартиру быстро и дорого? Главная позиция продавца на переговорах: моя квартира самая лучшая для этого покупателя, просто он об этом еще не в курсе. Чтобы продать квартиру, одного желания мало, надо предпринимать еще и активные действия:

• подготовка к продаже;
• реклама и продвижение своего объявления на рынке недвижимости;
• презентация и показ своего объекта;
• переговоры, в том числе и о цене.

Подготовка к продаже

Важно знать не только параметры объекта и вид, в котором он находится, но и состояние, в котором находятся документы. Первое – проверить документы, подтверждающие ваше право на эту собственность, иногда на финальной стадии обнаруживаются какие-то недочеты или нехватка каких-то бумаг. Примерный список:

• договор купли-продажи или документы его заменяющие (решение суда, договор дарения, приватизация);
• технический паспорт;
• свидетельство о подтверждении права собственности;
• документы о семейном статусе и согласии всех собственников на продажу квартиры, заверенные нотариусом;
• разрешение опекунского совета (если в квартире прописаны несовершеннолетние совладельцы жилья);
• справка с ЖЭУ об отсутствии задолженности за квартиру;
• выписка их домовой книги о прописанных жильцах;
• отчет о рыночной стоимости (для ипотечных квартир);
• паспорт.

С учетом нашей бюрократической системы некоторые документы могут готовить полгода, и не всякий, даже реальный, покупатель проявит желание ждать, пока вы приведете документы в порядок. Если покупатель и не откажется от сделки, то в цене уж точно придется уступить.

Грамотная реклама и продвижение

Если решили осилить этот этап самостоятельно, надо:

• знать популярные для покупателя квартир газеты и журналы ;
• знать интернет-ресурсы, которые активно посещают покупатели;
• уметь составлять короткие объявления (длинные – проще, но неэффективно);
• уметь управлять спросом на свой объект (где и с какой периодичностью размещать информацию, чтобы реклама была эффективной). Тезис «чем больше – тем лучше» здесь не работает: можно затратить на рекламу значительные средства и не получить ожидаемого результата;
• понимать объективную стоимость вашей квартиры и не строить иллюзий. Все понимают, что квартиру в Мурино никогда нельзя будет продать дороже аналогичной по площади в Центральном районе.
• главный ресурс – время, которое надо потратить на этот объем работы;

Презентация квартиры

Если на этапе рекламы от продавца зависит не так уж и много: поместил информацию и ждет, то на этапе переговоров можно сделать очень много, чтобы ускорить продажу квартиры. Сначала определяемся с ценой в трех вариантах – минимальная, приемлемая и максимальная. Максимальная – с ориентиром на рынок недвижимости, та, которую в объявлении указываете, минимальная цена – та, за которую можно продать квартиру, если она год находится в состоянии продажи, приемлемая цена – их среднее арифметическое. Это нужно для правильного торга.

Нужно подготовиться к презентации: провести репетицию, озвучив вслух возможные вопросы покупателя (в том числе и неудобные). Тогда на переговорах будете чувствовать себя уверенно. При появлении клиента важно расположить его к себе – не спешите рассказывать о квартире: поздоровайтесь, познакомьтесь, поговорите минуту на отвлеченные темы.

Не начинайте презентацию, пока прямо об этом не попросят. Первый вопрос после этого: «С чего вы хотите начать?» поможет узнать предпочтения покупателя и сориентировать в акцентах, которые нужно расставить при показе. Если он говорит о спальне – его скрытый интерес будет отдых и покой; начинает с зала – гостеприимство, общение, престиж, статусность; начинает с кухни – домовитость, уют; с ванной, туалета – высокие требования к чистоте; с балкона – соседи, простор, окружение. Проводить экскурсию надо с короткими комментариями, задавая вопросы покупателю о том, зачем он покупает квартиру. Рассказывайте не о преимуществах ремонта, а о том, какую выгоду – безопасность, комфорт, удобство – получит новый владелец вашей квартиры.

Кстати, профессиональные брокеры многочисленных агенств, выкупающие квартиры в срочном порядке, советуют благоустраивать перед продажей квартиру по минимуму. Особенно, если нужно быстро продать квартиру в Москве не элитную, а из вторичного жилого фонда в обычном состоянии. Потратив солидные суммы на ремонт, при продаже вернуть их нереально, поэтому достаточно освежить объект, переклеив новые дешевые обои и подкрасив облупившиеся окна и двери.

Правила торга

Первое правило: никогда до презентации не говорить о цене, даже если об этом спрашивают. Стоит предложить сначала осмотреть «кота в мешке».

Как называть цену? Уверенно и твердо, без сомнений в ее обоснованности. При вопросах типа «сколько готовы уступить», надо обусловить уступку, связав ее с каким-то требованием: «Это будет зависеть от того, как быстро будет подписан договор, когда нам нужно освободить квартиру и т.п.». Чтобы узнать исходную позицию покупателя, уместен и встречный вопрос: «Сколько вы готовы дать за эту квартиру?». Если вынуждают называть цену, обозначить скидку и сразу узнавать цену, приемлемую для покупателя. Если вы называете цену, а покупатель не назвал свою, торг не имеет смысла. Торговаться нужно, называя скидку в середине диапазона между начальной ценой и приемлемой. Так каждая уступка будет меньше предыдущей, не создавая иллюзии, что торг может быть до бесконечности. Уступки надо делать с трудом, делая большие паузы, комментируя каждую цену как финальную. Активные скидки вызывают сомнения типа «в чем здесь подвох», реального покупателя может оттолкнуть как жесткая позиция, так и быстрые уступки .

Не удивляйтесь, если по вашему объявлению звонить будут, прежде всего, агенты с предложениями о сотрудничестве. Если попался хороший риелтор, он, в любом случае выполнит эту работу лучше, подскажет как правильно взять предоплату и оплату, проверив деньги и обеспечив безопасность, и, вообще согласовать условия предстоящей сделки. Но если хотите продать квартиру быстро и дорого (квартира без посредников) , надо приобрести некоторые навыки. Придется самостоятельно составить договор, оформить передачу денег грамотно и безопасно, договорившись в Регцентре о регистрации сделки. Предварительно надо подготовить и проверить юридическую силу пакета документов для продажи, проверив все возможные ошибки.

Могут приходить не только реальные покупатели, но и праздношатающиеся, а также клиенты «с топором», чтобы получить информацию, какой суммой вы будете в недалекой перспективе обладать. Если человек продает квартиру, это может означать, что у него в жизни что-то происходит: свадьба, развод, рождение ребенка, похороны. Далеко не всегда в таких ситуациях он может быть полностью адекватным для самостоятельных сделок такого уровня. Иногда солидные агентства предлагают бесплатное и бессрочное гарантийное обслуживание с юридической помощью на случай послепродажных инцидентов.

Потратив силы, время и нервы, приобретаете бесценный опыт, который поможет стать не только самому себе риелтером, а, возможно, и частным маклером. Удачной продажи!

Как грамотно продать квартиру самостоятельно: особенности сделки

Практически каждый человек в течение жизни сталкивается с вопросом продажи или покупки недвижимости. На начальном этапе процесса важно принять решение: доверить оформление риэлтору или взяться за дело самостоятельно. Второй вариант требует тщательного подхода к делу и определенной юридической грамотности. Тому, кто всё же решил брать процесс в свои руки, важно разобраться: как грамотно продать квартиру самостоятельно без обмана и последствий.

Как купить квартиру самостоятельно?

Самостоятельная покупка квартиры

Риэлторы существенно облегчают поиск идеального жилья, взяв на себя обязанности по подбору вариантов с нужными параметрами. За эффективную помощь придется заплатить от 1 до 3 процентов от стоимости покупки. Тем, кто желает сэкономить, могут понадобится долгие месяцы на рассмотрение всех приглянувшихся предложений. Чтобы рационально потратить время и деньги, стоит заранее тщательно подойти к покупке жилья на всех уровнях. Первым делом нужно четко сформировать список приоритетов. То есть, выделить те особенности квартиры, которые должны присутствовать обязательно и те, без которых можно обойтись.

К примеру, будущая жилплощадь обязательно должна находиться вблизи школы, обустроена детской площадкой, располагаться не выше 4 этажа и иметь не более 2 комнат. Четко выделенные параметры помогут сразу отбросить лишние варианты.
Второй важный шаг — определить, какую сумму допустимо потратить на покупку. Это может быть определенный числовой интервал, в который необходимо уложиться. Важно понимать, что варианты по самой низкой цене на рынке вряд ли оправдают ожидания покупателей.

Определившись с приоритетами, можно подобрать несколько подходящих вариантов. Страницы газет и интернет-ресурсов ежедневно пополняются объявлениями о продаже. Выделив 3-5 вариантов, можно приступить к осмотру. Даже если самая первая квартира кажется идеальной, стоит посмотреть и остальные.

При осмотре важно уделить внимание таким моментам:

• насколько развита инфраструктура района. Есть ли вблизи метро или автобусная станция, школа, больница;
• общее состояние дома — чистота двора и подъездов, год постройки;
• электропроводка, водопровод, сантехника в квартире.

Важный момент — знакомство с соседями. Не стоит пренебрегать этим советом. Неблагополучная семья по соседству может испортить жизнь даже в самом идеальном районе.

Когда выбор совершен, стороны часто приходят к соглашению о выдаче задатка. Это взнос небольшой суммы денег, которая компенсирует ущерб продавца, если сделка будет расторгнута.

Убедившись, что у квартиры «чистая» история и владелец имеет на руках необходимые документы, можно приступать к оформлению договора купли-продажи. На этом этапе необходимо тщательно проверить права собственности хозяина квартиры — данные правоустанавливающих актов должны в точности повторять данные из паспорта.

Подписывая договор, не будет лишним еще раз проверить реквизиты и сумму.

Покупка без риелтора: насколько экономно

В разных регионах работа риелторов оценивается исходя из среднего уровня доходов населения и стоимости жилья. Комиссия за покупку квартиры в Москве или, допустим, в Саратове, может отличаться в 5-10 раз.

Как правило, доход риэлтора колеблется в рамках 1-3% от суммы сделки. В столице, где стоимость жилья достигает 30 миллионов и выше, услуги агента варьируются от 100 до 500 тысяч рублей.

В городах с небольшой численностью, где недвижимость имеет гораздо меньшую цену, комиссия может составить от 25 до 100 тысяч рублей. Соответственно, экономию на самостоятельной сделки нужно рассчитывать исходя из средней цены на квартиры в своем регионе.

Плюсы и минусы самостоятельной сделки

С одной стороны, риелтор — это гарантия безопасной сделки, с другой — лишняя трата денег. Тем, кто не может определиться, стоит взять во внимание другие плюсы и минусы такого сотрудничества.

Плюсы работы без агента:

• экономия средств для обеих сторон. При покупке квартиры цена окажется на 1-3% меньше. При продаже — выручка владельца составит большую сумму;
• нет риска сотрудничества с недобросовестным риелтором;
• варианты, подобранные агентом, могут не соответствовать запросам покупателя/продавца.

Чтобы оградить себя от негативных факторов самостоятельной сделки, стоит придерживаться двух правил:

• Выбирать профессиональных агентов по продаже недвижимости, с многолетним стажем и добросовестной репутацией.
• Сотрудничать с агентствами, которые не снижают стоимость, заявленную клиентом. Они проводят самостоятельную оценку жилья и продают его с надбавкой, которая и служит вознаграждением за услуги риелтора.

Выбирая сделку без участия специалиста, есть риск столкнуться с такими проблемами:

• поиск подходящего клиента может занять несколько месяцев и более;
• вероятность попасться на уловки покупателей и продавцов мошенников;
• при продаже — затраты на рекламу и самостоятельная презентация жилья потенциальным покупателям.

Не каждый продавец жилья знает, как правильно афишировать объявление о продаже и представить «товар» в лучшем свете. Обращаясь к риелтору об этих нюансах можно не думать.

Проверка истории квартиры на «чистоту»

Проверка истории квартиры

К сожалению, мошенничество при сделках с недвижимостью — весьма распространенное явление. Зачастую покупатель бывает обманут, передавая деньги за квартиру людям, которые не являются ее владельцами.

Обычно проверкой документов занимается квалифицированный юрист. Тому, кто решил сэкономить на услугах адвоката и агента, нужно быть осведомленным в вопросах собственности. Чтобы убедиться в легитимности сделки и чистоте покупаемого жилья, следует запросить следующие документы:

1. выписка из ЕГРП;
2. свидетельство о регистрации прав;
3. выписка из домовой книге о лицах, прописанных на жилой площади;
4. информация о коммунальных долгах;
5. справки о вменяемости владельца.

Выписка из единого государственного реестра позволяет установить, действительно ли продавец является единственным и законным собственником жилья. В случае когда недвижимость продает посредник, а не хозяин, стоит связаться с последним напрямую, чтобы уточнить факт сделки.

Также важно обратить внимание на наличие перепланировок в помещении, если они есть. Акты внутренних построек должны быть узаконены.

Другие детали, на которые стоит обратить внимание:

• сколько раз перепродавалось данное жилье и по какой причине;
• не подлежит ли сносу дом, в котором расположена квартира;
• нет ли законных наследников и других претендентов на жилье.

Даже если сделка полностью оформлена и квартира передана в пользование новых хозяев, договор может быть признан недействительным в судебном порядке. Чтобы избежать неприятной ситуации, стоит тщательно проверить подлинность документов на этапе формирования договора.

Оценка стоимости

Есть несколько способов вычислить цену жилья, выставленного на продажу. Можно сделать это самостоятельно или нанять специалистов. В первом случае оценка будет приблизительной. Для определения средней рыночной стоимости понадобиться:

1. В газете или на сайте объявлений своего региона найти варианты квартир, максимально схожих с оцениваемым объектом продажи.
2. Вычислить среднее арифметическое значение.
3. При необходимости сделать скидку на износ здания, отдаленный район города, этаж, отсутствие ремонта.

Полученный результат и будет приблизительной оценкой жилплощади.

Другой способ — использование онлайн калькулятора. Виртуальные площадки в ассортименте предлагают варианты расчета стоимости жилья по заданным параметрам. Работа таких программ основывается на аналитических данных о ценах, полученных с крупных сайтов по продаже недвижимости. Эту оценку нельзя считать полностью объективной, так как она включает в себя только данные о желаемых ценах продавца. Однако реальные суммы, фигурирующие при оформлении сделки, могут быть известны только и государственного реестра.

Третий способ узнать, сколько стоит жилье на рынке недвижимости — воспользоваться услугами оценщика. Плюсы такого метода: клиент получает на руки официальный документ о стоимости объекта. Как правило, бумаги нужны для случаев, когда жилье приобретается в ипотеку. Цель банка и заемщика — убедиться в том, что суммы кредита будет достаточно на покупку недвижимости.

Недостаток оценки подобным способом: полученный результат может оказаться еще более далек от истины, чем при использовании онлайн калькулятора.

Оценщики используют для составления документов данные о ценах, взятые из общедоступных источников — прессы и интернета.

Сумма, наиболее близкая к реальной цене имущества, может быть рассчитана риелтором. Специалисты по договорам купли-продажи всегда в курсе реальной стоимости жилья, ведь регулярно участвуют в заключении сделок. Агенты присутствуют на каждом этапе оформления, поэтому знают и о суммах, указанных в договоре, и о тех, что передаются на руки владельцам по факту.

Подготовка к продаже квартиры и документов

Чтобы продать жилье в короткие сроки, следует грамотно подойти к подготовке. Как известно, первое мнение о товаре покупатель составляет при первом же осмотре. Поэтому значение имеет внешний облик жилища. Чистый подъезд, надежная дверь, сантехника и проводка в хорошем состоянии — все это поднимет рейтинг дома в глазах покупателя.

Хитрый прием, позволяющий визуально увеличить площадь квартиры — минимальное количество мебели. Громоздкие шкафы с антресолями в сочетании с многочисленными диванами и креслами создают иллюзию узкого, замкнутого пространства.

Расположить к себе покупателя поможет доброжелательное общение на этапе договоренности об осмотре. Информация о том, как добраться до объекта и в какие часы наименьшее количество пробок, наверняка пригодится потенциальному обладателю жилья.

Задаваясь вопросом, как законно и грамотно продать квартиру самостоятельно, потребитель имеет в виду не только проблему поиска клиентов, но и правила оформления сделки. В наличии должны быть документы из списка:

1. Технический паспорт.
2. Справка о зарегистрированных лицах по форме №9.
3. Выписка из государственного реестра — ЕГРП.
4. Согласие на продажу других лиц, имеющих право на данную недвижимость — жены/мужа.
5. Разрешение от органов опеки, если в квартире прописан несовершеннолетний.
6. В отельных случаях — справка о вменяемости продавца.

Сбор необходимых документов лучше начать заранее, некоторые из них готовятся в течение месяца. Для покупателя, который ограничен по срокам, этот фактор может играть решающую роль.

Грамотная реклама

Когда в сделке участвует риелтор, заботы о рекламе он берет на себя. Тем, кто решил отказаться от услуг специалиста, нужно тщательно подойти к составлению объявления о продаже.

Для того чтобы реклама оказалась эффективной, следует соблюсти такие правила:

• Выделить преимущества объекта. Если есть свежий ремонт, парковка во дворе, метро поблизости — это нужно отметить;
• Описать как можно точнее. Указать количество комнат, этаж, район, материал стен и состояние коммуникаций;
• Привлечь покупателя бонусом. К примеру, можно указать, что при продаже в квартире остается новый кухонный гарнитур. Или скидка при покупке за наличный расчёт.

Если объявление пишется на обычной бумаге для рассылки по району, необходимо сделать его ярким и выделяющимся. Можно выбрать цветной фон и крупный шрифт, чтобы вывеска бросалась в глаза прохожим.

Для интернет-ресурсов главное правило — как можно больше четких фотографий. Это помогает привлечь сориентированного клиента, который едет на осмотр, четко представляя уровень жилья и внешний вид.

Как правильно демонстрировать квартиру

Когда покупатель уже пришёл, важно грамотно провести презентацию жилья. Нужно подчеркнуть достоинства жилплощади, предоставить полную и четкую картину, но при этом не действуя клиенту на нервы, вываливая на него массу ненужной информации.

• Несколько советов о том, как правильно вести себя владельцу при осмотре:
• Обеспечить хорошее освещение комнат;
• Избавить квартиру от лишнего хлама, нагроможденности. При возможности, освободить площадь от людей;
• Четко и грамотно говорить о достоинствах, но без излишнего энтузиазма. У покупателя не должно сложиться впечатление, что его уговаривают;
• Проявить умеренный интерес. Не ходить по пятам, но всегда быть в зоне видимости клиента, быть готовым отвечать на вопросы;
• Чистота в доме;
• Узнать мнение потенциального покупателя после осмотра.

При демонстрации жилища недопустимо искажать факты и прибегать ко лжи.

Заключение предварительного договора

Предварительный договор на квартиру

Предварительный договор — документ, отражающий обоюдное согласие сторон осуществить сделку. В нем прописываются конкретные условия: объект купли-продажи, его стоимость, права и обязанности сторон.

При наличии лиц, участвующих в сделке, они тоже должны быть прописаны в документе. К ним относятся родственники или наследники, имеющие право собственности. В предварительном договоре указывается перечень лиц, давших согласие на продажу.

Важный пункт оформления — указание сроков, в которые продающая сторона обязуется передать жилплощадь, а покупающая — денежные средства. Иными словами, сроки заключения основной сделки.

• правоустанавливающие документы;
• на какую из сторон ложатся расходы по оплате сопутствующих услуг;
• полные данные о предмете договора.

Оформление договора купли-продажи

Договор купли-продажи — важнейший этап сделки. Переходят к нему лишь в том случае, когда все предварительные проверки оказались успешными. Если стороны достигли соглашения, на руках имеются необходимые документы и сумма денег — происходит оформление.

Обязательные пункты договора о купле-продажи:

• данные об объекте. Адрес, площадь, назначение, согласно ГК РФ;
• стоимость за всю площадь или квадратный метр. Допустимо указание как в рублях, так и в иностранной валюте;
• информация о собственниках и порядке освобождения ими объекта сделки.

Покупателю необходимо предъявить паспорт, свидетельство о браке, при необходимости согласие супруга. Если в сделке участвует банк, могут быть необходимы также документы:

• договор ипотечного кредитования;
• закладная;
• другие документы по требованию.

Передача квартиры и денег

Когда сделка совершена, покупатель и продавец задаются вопросом: как безопасно передать деньги и недвижимость? Для того чтобы расплатиться с собственником, существуют три надежных способа:

• Денежный аккредитив для безналичного расчета;
• Нотариальный депозит;
• Передача через банковскую ячейку.

Последний метод наиболее адаптирован для передачи средств наличными. Банк обеспечивает сохранность содержимого ячейки, в то время как продавец имеет доступ к ней только после соблюдения всех условий договора.

После оформления документальных прав на собственность остается передать их новому владельцу фактически. Это действие происходит после подписания сторонами акта приема-передачи. Он составляется в произвольной форме, но имеет обязательные требования к содержанию. В документе указывается:

• объект;
• кто передает;
• кто принимает;
• сроки передачи.

С момента подписания вся ответственность за жилище лежит на новом владельце.
Самостоятельная продажа жилья — трудоемкий процесс, к которому нельзя подходить поверхностно. Тем не менее, детально изучив правила оформления сделки и особенности поиска покупателя, каждый может грамотно продать квартиру самостоятельно, как это сделал бы профессиональный риелтор.

10 шагов продажи квартиры самостоятельно:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Как правильно продавать квартиру

Продажа недвижимости – дело непростое и ответственное. Один из наиболее надежных вариантов здесь – обращение в риэлторскую контору либо агентство. Данная услуга может стоить от одного до четырех процентов от стоимости объекта. Если вы не готовы нести дополнительные траты при реализации квартиры, внимательно прочтите статью, как продать квартиру без посредников, пошаговая инструкция. Безусловно, каждая подобная сделка индивидуальна сама по себе. Но здесь вы найдете ответы на типичные вопросы по указанной проблеме.

Как самостоятельно продать квартиру выгодно и быстро

Итак, с чего начинать продажу квартиры самостоятельно и как при этом решить следующие вопросы:

• продать быстро;
• не продешевить;
• избежать мошеннических схем при совершении сделки.

В первую очередь, необходимо выяснить, какие документы понадобятся при продаже и выполнить ряд подготовительных действий. Перечислим их:

1. Если вы единственный собственник реализуемой квартиры, положите в папку правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, выписку из Росреестра о регистрации права собственности не более как месячной давности, предыдущий договор купли-продажи, дарственную, свидетельство о праве на наследование, договор приватизации).
2. Найдите технический план квартиры и кадастровый паспорт. Если техпаспорт устарел (срок действия 5 лет) или производилась новая перепланировка квартиры, закажите новый документ в БТИ (срок исполнения – месяц).
3. Подготовьте справку из домовой книги (в ЖЭУ, Управляющей компании), выпишите всех, кто был прописан в квартире.
4. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, понадобятся справки из органов опеки и попечительства о том, что их права не будут ухудшены в результате сделки. К ним прилагается письменное согласие родителей либо опекунов на регистрацию в новом месте жительства.
5. Письменное согласие второго супруга на продажу жилья, если оно приобретено совместно, заверенное нотариусом. Такой документ не потребуется, если квартира приобретена до заключения брака, подарена или перешла по наследству.
6. Свидетельство о заключении брака.
7. Свидетельство о разводе.
8. Справка из налоговой инспекции, в случае если вы наследник квартиры.
9. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, телефонной связи.
10. Справка об уплате госпошлины.
11. Паспорт и копии всех его страниц.

Указанные документы могут понадобиться вам при заключении договора купли-продажи, а также для предоставления покупателю, который захочет убедиться в чистоте сделки. Потребуются оригиналы и копии в трех экземплярах.

Рекомендации специалистов

Как правильно продавать квартиру самому, чтобы не продешевить? Специалисты, которые занимаются этими вопросами профессионально, советуют предварительно перед показом помещения покупателю придать ему презентабельный вид.

При этом не стремитесь делать дорогостоящих ремонтов, они не окупятся. Новый собственник будет переделывать жилье по своему усмотрению и вкусу. Но квартира должна выглядеть просторной, чистой, светлой, ухоженной. Для чего сделайте простой косметический ремонт, покрасьте окна, батареи, полы. Переклейте где надо обои. Вымойте окна, зеркала, почистите ковры. Уберите лишнюю мебель, освободите балкон, уберите кухню, санузел, ванную комнату. Обратите внимание на лестницу, коридор. Не пожалейте банки краски для их покраски. Ибо покупатель тоже придирчиво осмотрит лестничную площадку.

Для того, чтобы определиться по цене, изучите местный рынок недвижимости по аналогичному жилью в интернете, в прессе, объявлениях. Пригласите оценщика из агентства недвижимости, он поможет вам быстрее и точнее оценить квартиру для выгодной продажи. Вам останется выбрать наиболее приемлемый вариант, опираясь на анализ рынка недвижимости и мнение специалиста.

Учтите, что если хотите ускорить процесс реализации, надо цену процентов на десять снизить по сравнению со среднестатической.

Следующий этап – организация рекламных мероприятий. Здесь уместны будут фотографии всех помещений в квартире или видеоролик. Их размещают в интернете вместе с объявлением и указанием верхней ценовой планки и номером телефона, а также в местной прессе, на досках объявлений, в подъездах домов.

Так как вы продаете квартиру самостоятельно, вам придется выезжать вместе с покупателем для ее показа. Какие ошибки нежелательно допускать при торгах:

• не стремитесь умолчать о недостатках объекта, отвечайте по существу, что и как надо исправить;
• одновременно подготовьте аргументы в пользу данного жилья (удобное расположение, близость транспортных линий, поликлиники, школы или детсада, хорошие соседи и др.);
• желательно, чтобы предварительную цену назвал сам покупатель;
• найдите убедительные аргументы вашей цены;
• при принятии окончательного решения по стоимости опирайтесь на реальное положение дел. Если в течение недели у вас бывает до 10 звонков, цену держите. Если один – два обращения, то целесообразно приблизить ее к адекватной для покупателя.

После достижения договоренности о продаже объекта определитесь с задатком. Он может составить до 5 процентов от общей стоимости. Это делается для полной уверенности обеих сторон в совершении будущей сделки. В договоре о задатке указываются паспортные данные обоих его участников, адрес квартиры, ее стоимость, параметры, способ выплаты задатка, сроки заключения сделки и освобождения квартиры. Также прописывается взаимная ответственность сторон за нарушение договора, кто оплачивает расходы по сделке, ставится подписи и дата. Во избежание недоразумений документ выполняется в присутствии свидетелей.

Образцы необходимых документов

После подготовки документов (а вы их сделали заранее), составляется договор купли-продажи и приложение к нему – акт приема-передачи квартиры. Договор заверяется нотариально. Чтобы не допустить ошибок, к его оформлению привлеките юриста или дайте свой вариант ему на проверку.

Примерный договор продажи однокомнатной квартиры в упрощенном виде, когда отсутствует обременение, один собственник, можно скачать здесь.

Бланк подобного договора.

Далее покупатель регистрирует свое право на объект в Росреестре, куда предоставляет:

• заявление;
• справку об уплате госпошлины:
• договор купли-продажи и приложение к нему – акт приема-передачи квартиры;
• согласие супруги на продажу жилья;
• согласование органов опеки и попечительства (в случае наличия несовершеннолетних детей или недееспособных граждан);
• выписка из ЕГРП о регистрации права собственности продавца;
• кадастровый паспорт;
• паспорта продавца и покупателя.

Как избежать мошенничества при заключении сделки

Существуют различные способы расчета за проданную недвижимость, рассмотрим наиболее распространенные и надежные:

1. Расчет наличными деньгами до заключения основного договора. Предварительно купюры пересчитываются и проверяются совместно представителями обеих сторон и запечатываются в конверт. Тогда нет необходимости пересчитывать их в нотариальной конторе. Продавец в присутствии нотариуса подписывает договор и получает конверт с деньгами. Затем расписывается покупатель и заверяет подписи нотариус.
2. Наличный расчет после подписания договора в обмен на акт приема-передачи квартиры. Далее покупатель решает сам вопросы регистрации права собственности на приобретенный объект в Росреестре.
3. Безналичный расчет, при котором риски сведены к нулю. По договоренности в банке приобретается ячейка, в которую покупатель кладет денежные средства. Банк гарантирует их сохранность. Ключ от ячейки может храниться в банке или продавца. После регистрации сделки в ЕГРП при предоставлении справки деньги банк выдает продавцу.
4. Можно также использовать аккредитивный счет в банке, который открывает покупатель и кладет туда средства. Банк также разрешает продавцу снять их или перевести на свой счет после предоставления Росреестром права собственности покупателю.

Как видите, способы расчета обеспечивают полную безопасность финансовых сделок, исключают возможность применения фальшивых банкнот.

Таким образом, вы получили конкретные рекомендации по вопросу продажи жилых помещений без риэлтора. Если квартира не обременена, процедура ее оформления несложная, то вы сэкономите деньги и приобретете опыт в этом деле. Но в более сложных вариантах надо использовать услуги профессионалов. Это ускорит решение проблем и не будет допущено ошибок.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Статья написана по материалам сайтов: domananeve.ru, pravozhil.com, biztolk.ru.

»