Аванс при покупке квартиры возвращается или нет

Внесение денежной суммы продавцу квартиры (аванс или задаток) это некое обязательство для сторон. Это выгодно как продавцу, так и покупателю жилья. После получения денежной суммы продавец может уже не переживать о серьезности намерений покупателя и что его квартиру передумают купить, а покупатель уже не будет беспокоиться по поводу того, что выбранный объект продадут кому-то ещё или вообще не станут его продавать (за исключением форс-мажора). Закрепить выбранную квартиру за покупателем можно, уплатив продавцу аванс или задаток. Некоторые не усматривают разницы между этими видами платежей, но она есть и, причем, существенная.

Особенности внесения предоплаты в виде задатка

Задаток – это определенная сумма, как правило не превышает 30.000 рублей, которая уплачивается покупателем продавцу в счет оплаты за приобретаемый объект как доказательство того, что договор купли-продажи будет заключен и все обязательства по нему будут исполнены. Внесение задатка сопровождается заключением соответствующего соглашения. Следует также учитывать, что он может быть передан только продавцу.

Порядок и условия заключения соглашения о задатке

Соглашение о денежном задатке должно быть оформлено в письменном виде. Размер задатка определяется сторонами самостоятельно. Необходимо помнить, что передача предварительной платы всегда должна подтверждаться документально (расписка продавца о получении денег). В соглашении о задатке в обязательном порядке указывают все основные условия заключения договора купли-продажи квартиры:

• паспортные данные сторон;
• адрес объекта, его стоимость;
• размер предоплаты;
• информация о прописанных в квартире и дата их выписки;
• срок физического освобождения квартиры;
• сроки исполнения договора, ответственность за невыполнение его пунктов.

Заключив соглашение, стороны берут на себя обязательства, связанные с покупкой и продажей объекта. Согласно п.2 ст. 381 ГК РФ при их невыполнении по вине участника сделки, внесшего задаток, он остается у другой стороны. Если сделка сорвалась по вине получателя задатка, он обязан его вернуть в двойном размере.

Аванс при покупке квартиры

Денежная сумма, переданная покупателем продавцу квартиры в счет ее последующего приобретения, называется авансом. В отличие от задатка, предоплата в форме аванса не порождает обязанности сторон заключить сделку. Его получение продавцом достаточно подтвердить распиской, а составление соглашения об авансовом платеже не является обязательным. При заключении письменного соглашения об авансе, размер платежа, обязанности и ответственность за их невыполнение определяются сторонами самостоятельно.

Что выбрать: задаток или аванс?

Нельзя сказать однозначно какой из вышеперечисленных способов предоплаты выгодней. Их выбор зависит от конкретных обстоятельств. Если, например, покупатель не уверен в своих намерениях и есть вероятность того, что от заключения договора он откажется, ему лучше выбрать авансовый платеж. Никаких отрицательных последствий в этом случае для него не последует. В случае же если покупатель действительно заинтересован в приобретении понравившегося ему объекта и опасается, например, чтобы последний не был продан другому лицу по наиболее высокой цене, то с внесением задатка у него будет больше гарантий стать единственным претендентом на покупку.

Возвращается ли задаток в случае отказа от покупки квартиры

Законодательством установлена ответственность за неисполнение обязательств, обеспеченных денежным задатком. Так, покупатель, передумавший приобретать квартиру, но внесший при этом задаток продавцу, не вправе потребовать возврата своих средств. В случае же, когда сделка не состоялась по вине продавца, покупателю выплачивается денежная сумма, эквивалентная двойному размеру задатка.

Возвращается ли аванс в случае отказа от покупки квартиры

Так как авансовый платеж — это не более чем предварительный способ расчетов, расторжение соглашения об авансе не влечет никаких отрицательных последствий для сторон. При отказе покупателя от исполнения обязательств по сделке, продавец возвращает ему предоплату в полном объеме. Аванс не является способом обеспечения обязательств по сделке, и отказ продавца от его выплаты признается неосновательным обогащением, которое должно быть возвращено покупателю (п.1 ст.1102 ГК РФ).

Аванс возвращается или нет при покупке квартиры

Задаток и аванс при покупке квартиры, что надо знать

Это соглашение не требует обязательного нотариального удостоверения. Но при возникновении спора – в случае неисполнения одной из стороны своих обязательств, вам будет легче доказать свою правоту в судебном порядке по нотариально заверенному соглашению о задатке.

Если покупатель отказался от сделки, задаток возвращается или нет

• ФИО или наименование контрагентов;
• место проживания (юридический адрес);
• индивидуализированный предмет сделки (квартира, автомобиль, дом, гараж, земельный участок) с реквизитами;
• величина задатка (цифрами и прописью);
• сроки заключения (исполнения) сделки с датами;
• подписи обеих сторон (с расшифровкой).

Задаток или аванс: в чем разница и что лучше при покупке квартиры? Что возвращается — аванс или задаток

На вторичном рынке соглашение, равно как и договор об авансе, составляют между физическими лицами в произвольной письменной форме, при этом основными участниками сделки являются покупатель и продавец, то же работает и в отношении задатка. Что выбрать, задаток или аванс, решать самим участникам сделки.

Что вносить продавцу при покупке квартиры аванс или задаток

Заключив соглашение, стороны берут на себя обязательства, связанные с покупкой и продажей объекта. Согласно п.2 ст. 381 ГК РФ при их невыполнении по вине участника сделки, внесшего задаток, он остается у другой стороны. Если сделка сорвалась по вине получателя задатка, он обязан его вернуть в двойном размере.

Предоплата при покупке квартиры

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс. Но в Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Как вернуть аванс (задаток) за квартиру у риэлтора по предварительному договору

Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу. Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка. Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

Аванс и задаток: в чем разница

Законодательство не предусматривает определенных сумм по внесению задатка (правомерными являются от 5 до 10%), размер предоплаты устанавливается в двустороннем соглашении. Задаток вноситься только деньгами, долговая расписка не может приняться в качестве вносимой предоплаты.

Чем отличается аванс от задатка при покупке квартиры, что лучше выбрать

• сумма денег, которую покупатель передает продавцу, как доказательство, что сделка купли-продажи будет совершена;
• передача задатка обязательно должна быть сопровождена подтверждающим договором, распиской. Если возникнут сомнения в том, что переданная сумма – это задаток, то будет считаться, что покупатель передал аванс за квартиру или другой объект сделки.

В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры

Причины, по которым сделка не состоялась, могут быть самыми разнообразными и не зависеть от личной воли покупателя или продавца. Но противоположная сторона в любом случае имеет право потребовать исполнения договора задатка, и маловероятно, что она «проникнется» проблемами стороны, которая отказалась от сделки.

Задаток или аванс: в чем разница и что лучше при покупке квартиры? Что возвращается — аванс или задаток?

Предоплата в рамках операции купли-продажи недвижимости, в том числе и квартиры, выражается в виде внесения небольшой части от ее основной цены, которую покупатель направляет продавцу в целях подтверждения тем самым, что он намерен приобрести ту или иную жилплощадь.

Как оплачивается покупка?

Практические приемы по внесению денежных средств при покупке квартиры

На первичном рынке такие вопросы, как внесение предоплаты во время приобретения квартиры, например, срок, сумма, условия передачи денег, целиком решаются девелопером – то есть компанией, занимающейся строительством. В такой ситуации от покупателя ничего не зависит. Чуть ниже будет приведен пример случая, при котором покупатель самостоятельно повлияет на процесс, связанный с внесением предварительной платы, а также сам будет определять условия для совершения сделки.

Срок предоплаты

Любую предоплату за квартиру по совершению сделок купли-продажи вносят на конкретный срок в рамках договора или соглашения, а также засчитывают в сумму предстоящих платежей по осуществляемой сделке. Предварительные денежные средства имеет право получить как собственник квартиры, то есть продавец, так и названное им доверенное лицо, в том числе агентство недвижимости, занимающееся продажей квартиры своего клиента. Это будет задаток или аванс?

Предоплата, осуществляемая во время покупки квартиры, вносится в качестве аванса либо задатка. Итак, каковы основные различия между авансом и задатком при совершении сделок по купле-продаже? А также что наиболее часто используют в практике рынка недвижимости и в каких целях? Речь об этом пойдет ниже.

Передача задатка при покупке недвижимости

Задаток несет в себе форму предоплаты при покупке квартиры, когда в случаях, если по каким-либо причинам и вине со стороны покупателя сделка не была проведена, денежные средства по задатку остаются у продавца недвижимости.

В ситуациях, когда намеченная сделка не была проведена в условленный срок по вине продавца, он должен возвратить сумму внесенного задатка покупателю в двойном размере. Что же применять — задаток или аванс?

Благодаря этим условиям, задаток обладает функцией надежного обеспечения обязательств между обеими сторонами. Таким образом, лицо, которое виновно в срыве сделки, должно понести финансовую ответственность.

Некоторые нюансы

На первый взгляд вышеприведенные условия кажутся вполне логичными, но здесь есть одно «но», которое заключается в том, что именно из-за существующей финансовой ответственности подобные соглашения о задатке используются при покупке квартиры крайне редко. Зачастую агентства, занимающиеся недвижимостью, принимают предоплату за квартиру, но при этом стараются не брать ее в виде задатка, а значит, они не несут никакой финансовой ответственности, когда сделка срывается по вине их клиента, то есть продавца жилого помещения.

Задаток или аванс — в чем разница? Этот вопрос интересует многих.

Понятие задатка и аванса

Задаток как понятие регламентирован законом, суть которого четко прописана в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отличие от задатка, в законодательстве не существует четкого определения для аванса, хотя сам термин там все же упоминается. Принято считать, что если при перечислении предоплаты действующие стороны не прописали в своем договоре задатка при покупке квартиры либо в соглашении, что речь идет именно о задатке, то закон будет трактовать эту сумму как аванс.

Значение аванса при приобретении квартиры

Авансом называют денежные средства, внесенные как предоплата, которые передаются покупателем продавцу в рамках будущих платежей по предстоящей сделке, но при этом отсутствует обеспечительная функция. То есть в ситуации, когда сделка не смогла состояться по какой-либо причине, аванс в обычном порядке возвращается назад к покупателю. Ответственности при этом никто абсолютно не несет. Договор задатка при покупке квартиры предполагает финансовую ответственность.

По своей сути аванс представляет собой то же самое, что и задаток, отличие же заключается в том, что никаких последствий, связанных с ответственностью, для участников сделки быть не может. Как таковой он особого значения не имеет, так как не обеспечивает каких-либо обязательств.

Продавцам нравится аванс

Практически же продавцы недвижимости стараются избегать получения предоплаты по условиям задатка, им больше нравится брать аванс. Но в договорах об авансе предусмотрены штрафные санкции для покупателей. То есть в случае, когда они отказываются от покупки недвижимости без всяких оснований. В подобной ситуации аванс возвращен не будет, потому что будет удержан в качестве штрафа. А если же продавец решил не продавать квартиру, он может просто вернуть всю сумму аванса покупателю без предъявления каких-либо штрафов. Такие условия трудно назвать равноправными, но такова действующая практика рынка.

Получение аванса вместо задатка упрощает формирование альтернативных сделок, так как в подобных случаях один продавец зависит от другого, а значит, должен принять на себя денежную ответственность по ее срыву, что в случае с задатком будет необоснованно. Вот почему при выстраивании стратегии сделок предпочитают применять аванс.

Договор об авансе и задатке при приобретении квартиры

На вторичном рынке соглашение, равно как и договор об авансе, составляют между физическими лицами в произвольной письменной форме, при этом основными участниками сделки являются покупатель и продавец, то же работает и в отношении задатка. Что выбрать, задаток или аванс, решать самим участникам сделки.

Возможны варианты, когда аванс вносится, либо принимается доверенным лицом от имени продавца или покупателя, либо агентства недвижимости.

Договор купли-продажи квартиры с задатком можно составить и заверить нотариально, правда, это необязательно, хотя и подразумевает более надежное и грамотное оформление по передаче денег физическому лицу. Нотариус, помимо всего прочего, является главным и официальным свидетелем осуществляющийся передачи денег, и это может осложнить нежелание продавца нести ответственность в ситуациях срыва сделки.

Наиболее важными условиями соглашения об авансе выступают сумма задатка и сроки по внесению, а также стоимость квартиры, паспортные данные, адрес и Ф.И.О. как продавца, так и покупателя.

Важно к тому же указывать в рамках договора ключевые моменты по проведению сделки, а именно, место произведения взаимных расчетов, какие денежные средства будут применяться — наличные либо безналичные. Кроме того, определяется, будет ли подписан договор купли-продажи в нотариальный или обычной письменной форме, планируется ли распределение расходов между сторонами, а также то, что сумма аванса включается в стоимость объекта покупки.

Многим непонятно, что возвращается — аванс или задаток.

В соглашении по авансу требуется предусматривать условия возвращения либо невозврата внесенных предварительно средств, а в том случае, если обе стороны сочтут это необходимым, нужно обозначить штрафные санкции с неустойкой и определить уровень ответственности при отказе любой из сторон от совершения сделки купли-продажи квартиры на определенных ранее условиях.

Наглядный пример договора аванса при продаже и покупке квартиры на вторичном рынке представлен ниже.

Договор задатка выполняется аналогично, но в нем четко прописывается, что речь идет именно о задатке. Только после этого по отношению к документу будут применены положения, прописанные в законодательстве, а именно указанные в статьях 380 и 381 Гражданского кодекса страны.

Что лучше — аванс или задаток? Об этом — ниже.

Другие виды соглашений

В качестве договора об авансе может выступать также предварительное соглашение купли-продажи квартиры, сокращенно ПДКП. Такой документ заключается между физическими лицами на вторичном рынке. Главное — не путать его с договором на совершение сделок между застройщиком и дольщиком. В принципе, это то же самое, что и соглашение об авансе, но упор в данной ситуации делается на подробное изложение условий предстоящей сделки, в рамках обеспечения которой перечисляется предварительный платеж, то есть аванс. Подобные предварительные соглашения по купле-продаже квартиры применяются некоторыми агентствами недвижимости.

Для первичного рынка вместо договора об авансе девелоперы часто используют соглашение резервирования или бронирования квартиры, но это сути договора не меняет. Важным отличием здесь служит то, что при приобретении нового строения самого предмета, в адрес оплаты которого переводятся предварительные денежные средства, еще не существует. Вот почему идентификация недвижимости происходит в подобной ситуации, впрочем, как и в случае с основным договором с застройщиком, исключительно по данным проектных документов, а не на основе существующего почтового адреса. В целом же все необходимые условия соглашения по авансу здесь также соблюдаются.

Что же в итоге: аванс или задаток?

Таким образом, в риэлторской практике при внесении денег в агентство недвижимости задаток в основном выполняет функцию аванса, которая несет в себе серьезность намерений одной из сторон сделки, так как при её срыве эта часть денег возвращается тому лицу, которое ее вносило. Оформляется расписка о задатке (образец представлен выше). Поэтому так часто у риэлторов и происходит путаница в определении этих понятий. Важно просто помнить и знать, что когда в договоре либо соглашении внесенная денежная сумма будет обозначена в качестве задатка, который должен быть передан покупателем продавцу, при срыве сделки это, скорее всего, приведет к отрицательным последствиям, в рамках которых могут быть применены действия норм и правил о задатке, прописанных в законодательстве.

В чем разница — задаток или аванс? Мы ответили на данный вопрос.

Как вернуть аванс (задаток) за квартиру у риэлтора по предварительному договору

Отношения между сторонами при покупке жилой недвижимости фиксируются договорами разных типов. Когда стороны согласовали цену продажи, они заключают договор первого типа – предварительный, авансовый или задатка. Покупатель вносит оговоренный аванс или задаток, и стороны приступают к сбору и проверке документов. Когда пакет документов готов, можно переходить к подписанию договора второго типа, купли-продажи. Авансовый платеж часто становится причиной развития конфликтной ситуации: при срыве сделки покупателем продавец обычно пытается удержать деньги. Можно ли вернуть аванс за квартиру?

Зачем вообще нужен аванс?

Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.

При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор. И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным. Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора. Для этого необходимо понять разницу между авансовым платежом и задатком.

Аванс и задаток: разница – существенна!

Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.

А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.

Срыв сделки: что будет с авансом и задатком?

Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу. Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка. Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

Если же договор купли-продажи стороны не оформили по причинам, не зависящим от них, или же по их обоюдному согласию, то сумма задатка, как и авансовая сумма, подлежит возврату.

А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса. Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций. Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.

Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец. Это право дано ему статьями 328 и 487 Гражданского кодекса.

Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?

Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:

• Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
• Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.

Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).

Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Если о возвращении задатка в досудебном порядке продавец не желает даже слушать, то отстаивать свои права несостоявшемуся покупателю придется в суде. Судебная практика включает два подхода к рассмотрению подобных дел.

• Соглашение о задатке судья может признать ничтожным. В результате внесенная покупателем сумма будет приравнена к неосновательному обогащению продавца (как в случае с авансом) и будет подлежать возврату.
• Соглашение о задатке судья может признать правомерным, то есть обеспечивающим будущие обязательства по планировавшемуся к подписанию договору купли-продажи. Тогда, по нормам о задатке, вернуть деньги покупателю не удастся.

Какой из подходов выберет суд? Решение вопроса «Можно ли вернуть задаток по предварительному договору?» будет зависеть от целого ряда обстоятельств. Судья учтет в буквальном смысле все: от условий подписания предварительного договора до соблюдения его сроков. Покупателю следует знать, что вероятность его выигрыша оценивается как 50/50. Поэтому так важно уделять максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора.

Статья написана по материалам сайтов: zakonandpravo.ru, businessman.ru, spbhomes.ru.

»