Как изменить наименование объекта недвижимости в росреестре

Письмо № ОГ-Д23-4974 от 24 апреля 2017 г. относительно: наименования здания; изменения назначения помещения или здания; жилого строения

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее − Департамент недвижимости), рассмотрев Ваше обращение, сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Относительно наименования здания.

В соответствии с пунктом 11 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся в качестве дополнительных сведения о наименовании здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования.

Согласно частям 2, 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) дополнительных сведений об объекте недвижимости осуществляется органом регистрации прав:

в порядке межведомственного информационного взаимодействия;

в уведомительном порядке в случаях, установленных Законом № 218-ФЗ.

Также следует учитывать, что в настоящее время законодательством Российской Федерации не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона № 218-ФЗ не предусмотрено норм о внесении изменений в части наименования объекта недвижимости. Соответствующие положения, по мнению Департамента недвижимости, могут быть предусмотрены в Законе № 218-ФЗ только после урегулирования на законодательном уровне вопросов, связанных с присвоением наименований объектам недвижимости.

Относительно изменения назначения помещения или здания.

В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Закон № 218-ФЗ в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных сведения в том числе о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования. При этом по заявлению собственника объекта недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета могут быть изменены только основные сведения об объекте недвижимости, к числу которых назначение здания, помещения, а также наименование здания не относятся.

При этом Жилищным кодексом Российской Федерации определен порядок изменения назначения помещений (глава 4), однако порядок изменения назначения здания законодательством Российской Федерации не установлен. Кроме того, необходимо учитывать, что изменение назначения помещения в здании не влечет изменение назначения здания, в котором таком помещение расположено.

В этой связи, согласно части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке).

В случае, если указанные в частях 1, 5, 7 – 9, 12, 13 статьи 32 Закона № 218-ФЗ сведения не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 Закона № 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 33 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 33 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения заявления о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления.

Относительно жилого строения отмечаем.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Постановление № 7-П) в связи с жалобами ряда граждан» признано не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Закон № 66-ФЗ) в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

Согласно статье 1 Закона № 66-ФЗ жилые строения могут размещаться как на садовых, так и на дачных земельных участках.

При этом как отмечено в Постановлении № 7-П Жилищный кодекс Российской Федерации прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома.

Исходя из того, что жилищное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности являются сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых, дачных земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления — утвердить, как это предусмотрено в статье 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки.

До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (глава 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

ФГБУ ФКП Росреестра» от 08.07.2016 N 10-2992-КЛ «Для сведения и учета в работе» (вместе с Росреестра от 07.07.2015 N 14-07091/15, Росреестра от 30.10.2015 N 14-10160/15@ «О рассмотрении обращения»)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

«ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ»

ДЛЯ СВЕДЕНИЯ И УЧЕТА В РАБОТЕ

Просим довести информацию, изложенную в письмах, до сведения сотрудников филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» в соответствии с приказом Учреждения от 21.03.2014 N П/057 «Об ознакомлении сотрудников филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» с письмами методического характера».

Органам, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, расположенных на территории Крымского федерального округа, направляется для сведения.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра (далее — Управление) сообщает.

Статьей 2 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) установлено, что правовую основу регулирования кадастровых отношений составляет в том числе Градостроительный кодекс Российской Федерации, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, одним из принципов законодательства о градостроительной деятельности и изданных в соответствии с ним нормативных правовых актов является осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.

Как показывает практика, в орган кадастрового учета могут поступать документы об осуществлении государственного кадастрового учета объекта капитального строительства, параметры которого (в том числе назначение) не соответствуют градостроительным регламентам, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости, и, как следствие, виду разрешенного использования земельного участка.

При этом Законом о кадастре не предусмотрено представление в орган кадастрового учета дополнительных документов, подтверждающих возможность такого несоответствия (в частности, разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, предусмотренного статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В то же время, исходя из пункта 12 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403, для подготовки технического плана наряду с разрешением на ввод здания в эксплуатацию, проектной документацией или техническим паспортом здания могут использоваться иные документы, предусмотренные федеральными законами (в данном случае их копии, заверенные подписью (с указанием фамилии и инициалов) и оттиском печати кадастрового инженера, включаются в состав приложения к техническому плану).

В этой связи полагаем, что для подтверждения возможности названного несоответствия при отсутствии в составе приложения к техническому плану здания или сооружения копий иных документов (в частности, разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства) органу кадастрового учета в рамках срока, установленного частью 1 статьи 17 Закона о кадастре, целесообразно направлять в соответствующие (уполномоченные) органы межведомственные запросы с указанием в них в том числе следующей информации:

адреса объекта капитального строительства, его назначения, количества этажей, высоты;

кадастрового номера и вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен такой объект.

Постановка на государственный кадастровый учет объекта капитального строительства, параметры которого не соответствуют градостроительному регламенту, представляется возможной в случае:

если в ответе уполномоченного органа на межведомственный запрос содержится информация о выданном разрешении на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства;

если из ответа уполномоченного органа на межведомственный запрос следует, что разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка не выдавались, либо ответ на межведомственный запрос от названных органов не поступил, но при этом в отношении объекта недвижимости в установленном порядке выдано разрешение на строительство и (или) разрешение на ввод в эксплуатацию (в данном случае после постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет представляется также целесообразным направление материалов об объекте капитального строительства и несоответствии его параметров градостроительному регламенту в правоохранительные органы).

В случае, если в ответе органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос отсутствует информация, свидетельствующая о выданных разрешениях на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства и в отношении объекта недвижимости не выдавалось разрешение на строительство и (или) разрешение на ввод в эксплуатацию (технический план подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости), полагаем, что органу кадастрового учета следует принимать решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета по основанию, установленному пунктом 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре (со ссылкой в том числе на статью 2 Закона о кадастре, на статью 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Дополнительно отмечаем, что градостроительное законодательство не содержит требований о соответствии наименования объектов капитального строительства градостроительным регламентам.

и анализа в сфере регистрации

прав и кадастрового учета

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение, поступившее из Минэкономразвития России, сообщает следующее.

Согласно информации, представленной ФГБУ «ФКП Росреестра», по результатам рассмотрения заявлений о государственном кадастровом учете изменений объектов недвижимости от 22.07.2015 (далее — Заявления 1, 2) и представленных с ними документов, в том числе свидетельств о государственной регистрации права, актов по разагрегированию (уточнению) состава комплексных объектов основных средств от 01.06.2015 (далее — Акт), а также дополнительно представленных документов, органом кадастрового учета приняты решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета от 30.07.2015 (далее — Решение 1, 2) и об отказе в снятии приостановления осуществления государственного кадастрового учета от 19.08.2015 (далее — Решения 3, 4) на основании пункта 4 части 2 статьи 26 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) по следующим причинам:

в нарушение пункта 10 части 1 статьи 22 Закона о кадастре не представлена копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания. Данное замечание указано в Решениях 1, 2 ошибочно, так как согласно Заявлениям 1, 2 необходимо изменить наименование зданий;

в нарушение пункта 3 части 1 статьи 22 Закона о кадастре не представлены технические планы зданий. При этом данное замечание, указанное в Решениях 3, 4, не было включено в Решения 1, 2.

В этой связи ФГБУ «ФКП Росреестра» предлагается обеспечить принятие его филиалом по Московской области решений в соответствии с действующим законодательством в сфере кадастрового учета, также указать на необходимость установления всех причин возникновения обстоятельств, являющихся основанием для принятия соответствующего решения, в том числе на все документы, которые отсутствуют и которые должны быть представлены для осуществления соответствующего кадастрового учета, и недопущение подобного впредь.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 22 Закона о кадастре для осуществления государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости, в том числе наименования такого объекта, в орган кадастрового учета представляется технический план.

В соответствии с частью 8 статьи 41 Закона о кадастре сведения о здании или сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта таких объектов недвижимости. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости; указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Пунктом 16 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403 (далее — Требования), установлен перечень документов, на основании которых сведения об объекте недвижимости, в том числе о наименовании здания, подлежат указанию в техническом плане.

При этом изменение наименования здания может быть связано с изменением его функционального использования (без проведения реконструкции такого здания), а также с изменением назначения такого здания.

Учитывая изложенное, полагаем, что документами, на основании которых возможно изменение наименования здания, могут также являться:

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в случае изменения наименования здания в связи с его реконструкцией, а также изменения назначения здания в связи с его реконструкцией);

акт уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления (в случае изменения назначения, влекущего за собой изменения наименования здания, не связанного с его реконструкцией);

решение собственника (в случае изменения наименования здания, когда оно не связано с изменением его назначения).

При этом в соответствии с пунктами 16, 45 Требований копии указанных документов включаются в состав приложения к техническому плану здания, и в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана здания приводится дополнительное обоснование сведений об изменении наименования здания.

Однако технические планы зданий с Заявлениями 1, 2, а также с дополнительными документами в орган кадастрового учета представлены не были.

Вместе с тем представленный в орган кадастрового учета Акт также может, на наш взгляд, являться документом, на основании которого сведения об измененном наименовании здания могут быть внесены в технический план.

Также полагаем, что изменение наименования должно осуществляться в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе в части соблюдения требований градостроительного плана, проектной документации, а также соответствия вида разрешенного использования земельного участка назначению расположенного на нем здания.

Дополнительно сообщаем, что Законом о кадастре Росреестр не уполномочен признавать законными или незаконными решения органа кадастрового учета о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета, а также отменять их. Согласно части 10 статьи 26 и части 13 статьи 27 Закона о кадастре решение о приостановлении или отказе в осуществлении государственного кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке заявителем или его представителем, а также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, представленный для осуществления кадастрового учета.

Как склад сделать цехом? Соотношение понятий наименования и разрешенного использования нежилого здания. Статьи по предмету Жилищное право

КАК СКЛАД СДЕЛАТЬ ЦЕХОМ? СООТНОШЕНИЕ ПОНЯТИЙ НАИМЕНОВАНИЯ И РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ

Т.В. СКВОРЦОВА

Наименование здания, содержащееся в свидетельстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, выполняет важную функцию по его идентификации среди других объектов, расположенных по тому же адресу. В особенности это актуально для территорий больших заводов, где на одном земельном участке находится несколько десятков построек. Однако простой анализ наименований зданий приводит нас к выводу, что обычно наименование не просто идентифицирует объект, а фактически задает конкретный способ его эксплуатации, например, «насосная станция», «котельная», «деревообрабатывающий цех» и т.д.

При таких обстоятельствах у собственников, собирающихся перепрофилировать свое здание, нередко возникает желание изменить и наименование в документах. Особенно острой такая потребность становится в случае необходимости ведения в здании какой-либо лицензируемой деятельности или деятельности, требующей специального допуска. Например, наименование «детский сад» может серьезно осложнить получение лицензии на торговлю алкоголем в данном здании, даже если в действительности объект давно не используется в качестве садика.
Как же превратить «склад» в «цех» или «гостиницу» в «административное здание»? Четко урегулированной процедуры изменения наименования здания законодательство не содержит, поэтому ответ на данный вопрос требует системного толкования различных норм права.

Соотношение понятий наименования и разрешенного использования здания

Как изменить наименование нежилого здания?

В целях устранения выявленных недоработок и противоречий представляется весьма желательным внесение изменений в законодательство о кадастре недвижимости, а также решение вопроса о разрешенном использовании земель и объектов, на которые не распространяются градостроительные регламенты. Пока же этого не произошло, можно лишь посоветовать собственникам при возникновении необходимости перепрофилирования своего здания пойти от простого к сложному. В конце концов вероятность того, что вам все же удастся внести соответствующие изменения в ГКН по заявлению (или хотя бы по техническому плану с приложенной декларацией), все-таки существует, ведь устоявшейся позиции нет. Будем формировать практику сами.

Литература

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Изменение наименования объекта недвижимости

Зачем объекту недвижимости нужно наименование и как его изменить рассказывает начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий Анастасия Земляк.

– Зачем объекту недвижимости нужно наименование?
– Наименование здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса отражает его функциональное использование. Например, театр оперы и балета, садовый дом, гараж.

– В каких случаях изменяется наименование объекта недвижимости?
– В случае изменения его функционального использования, в том числе в связи с реконструкцией объекта недвижимости или изменением назначения объекта недвижимости. Например, если жилое здание становится нежилым.

– Как внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о наименовании объекта недвижимости?
– Заявление о государственном кадастровом учете в связи с изменением наименования объекта недвижимости необходимо представить в орган регистрации прав через многофункциональный центр. Новое наименование указывается в бланке заявления.
Если собственником объекта недвижимости является физическое лицо, для осуществления учета изменений ему достаточно представить только заявление. Юридическому лицу необходимо приложить к заявлению решение или приказ этого юридического лица об изменении наименования.

– Существуют ли ограничения для изменения наименования объекта недвижимости?
– Возможность размещения объектов недвижимости на земельном участке определяется видом разрешенного использования земельного участка. Например, на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, не могут быть расположены объекты, используемые для коммерческой деятельности, а на земельном участке, предоставленном для размещения склада или автомойки, не разрешено строительство жилого дома.

Учитывая изложенное, рекомендуем обратить внимание на соответствие нового наименования объекта недвижимости виду разрешенного использования земельного участка, на котором этот объект расположен.

Статья написана по материалам сайтов: legalacts.ru, www.justicemaker.ru, kartgeocentre.ru.

»